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  1. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti. Miei conoscenti stanno vendendo la loro casa. Il geometra si è accorto che la cantina e' difforme dalla piantina catastale. (50 anni che la hanno! sigh!) Ovvero la loro cantina e' più piccola mentre quella accanto risulta più grande della piantina catastale, ovviamente. I miei amici sono certi che negli anni sessanta, il proprietario dell'altra cantina si è allargato con la compiacenza dei muratori. Ora, domando: dovrebbe ugualmente stare in usucapione. Ai miei amici poco importa di ritornare in possesso del pezzo di cantina, ma il problema e' che non possono vendere. Come si può risolvere questo caso? Mi rivolgo specialmente a te @Daniele 78 come risolvere al catasto la difformita' e per le regole @Nemesis , posso interpellarvi?

    Forse avrei dovuto mettere questo thread in questioni catastali e urbanistiche perchè ai miei amici poco importa se gli altri si prendono il pezzo di cantina con usucapione, purchè al catasto tutto ritorni regolare. Insomma un guazzabuglio mi pare. Come si risolve? con usucapione? i miei amici vanno al catsto e dicono che illoro muro finisce prima, non credo si possa, perchè al catsto direbbero che lo devono vendere per frazionamento, no?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 19 Gennaio 2014
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @arciera provo a risponderti io. Sicuramente essendo passati più di 20 anni sarà ormai impossibile ritornare ai vecchi confini tra le 2 cantine, come anche tu ben capirai, però possono rifare la planimetria della cantina, ossia un Docfa (se è un C/2) mentre se è un vano accessorio all'abitazione dovrà rifare il Docfa dell'abitazione. La situazione ovviamente dovrà rispecchiare la situazione esistente al momento attuale. Sistemato il catasto che ovviamente dovrà corrispondere alla concessione (se presente
    Visto che si parla di una casa molto vecchia). Fatto il catasto rimane la certificazione energetica, e successivamente il rogito notarile.
     
  3. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Allora le cose che si possono fare sono due o chi negli anni sessanta si è messo d'accordo con i muratori mentre costruivano, cosa possibile conosciuta la famiglia, e spostano il muro come sulla planimetria oppure dato che anche loro devono mettere a posto questa discrepanza, fare tutto quel giro che tu dici e che per un metro di cantina non vale la pena, credo io @daniele78
     
  4. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Insomma per capire bene. Si può andare al catasto ed accatastare una frazione di cantina che per il catasto appartiene ad un altro? È quello che dovrebbe fare chi si è trovato per caso una cantina più grande di quel che appare sulla piantina. Ed i miei amici non possono fare nulla per mettere a posto la loro cantina che risulta più piccola di quel che è sulla piantina catastale? Come fanno a rinunciare ad un pezzo di cantina? Credo che tocchi a quelli che se la sono presa. Non per una questione di giustizia, ma proprio per farla finita e giungere ad un risultato @daniele78
     
  5. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @arciera però sei tenuta ad aggiornare la piantina catastale della cantina se vuoi vendere la casa, devi sistemare la piantina come è attualmente, quello deve fare, in realtà è molto meno complicato di come tu pensi.[DOUBLEPOST=1390138329,1390138030][/DOUBLEPOST]
    No tu non puoi accatastare un qualcosa che appartiene ad un'altro, essendo passati 50 anni e (da quello che ho capito mancano documenti scritti che attestano lo spostamento del muro) devi accatastare per forza la cantina (con planimetria più piccola), il vicino la riaccatasterà con planimetria più grande. Spero di esserti stato utile.
     
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Così semplicemente? Non voglio proprio far polemica, poi con te, ma non serve un atto di compravendita?
     
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No tranquilla non c'è problema, a distanza di 50 anni se non fai valere i tuoi diritti difficile riuscire a farlo oggi, può sentire un legale la tua amica per essere sicura; ma non credo proprio sia possibile. Io ho comprato un terreno anni fai i cui confini reali non corrispondevano con il catasto (lo sai solo nel momento in cui ci fai un rilievo) ed i confinanti infatti erano venuti avanti con la recinzione poichè avevano allargato la casa. Siccome però erano passati più di vent'anni dal fatto, non potevo più far smontare la recinzione, avendo parlato anche con il mio collega...purtroppo una volta si faceva tanto al quintale poi se c'erano difformità ti attaccavi al tram, ora per fortuna c'è più attenzione sui confini.
     
    A arciera piace questo elemento.
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' quello che è successo a mia moglie 2 anni fa per una casa ereditata dal nonno e successivamente dal padre. Non avendo alcun interesse a tenere una casa distante centinaia di km dalla residenza attuale, mia moglie ed i suoi fratelli hanno deciso di dividere l'eredità per poi, da parte di chi ne avesse interesse, rivenderla. In sede di divisione il tecnico incaricato ha scoperto che esisteva una discrepanza tra la situazione attuale ed una mappa del 1940, l'unica esistente. In pratica gli eredi si son trovati nella realtà con una superficie inferiore a quella della mappa con un muro di confine spostato di alcuni metri.
    Pare che verbalmente il nonno avesse concesso ad un fratello circa 60/65 anni fa di spostare il confine per costruire una stanza più ampia a ridosso dello stesso. Di tale fatto non esisteva documentazione e nessuna variazione al catasto.
    Ebbene, per farla breve e per poter procedere alla divisione ed alla successiva vendita di parte del fabbricato, il tecnico ha dovuto adattare le mappe del catasto alla situazione attuale.
    Purtroppo pare sia la soluzione più semplice.
    A meno che non si voglia rimettere tutto in discussione ed accusare persone ignote o defunte per eventuali abusi di 50 anni fa.
     
    A arciera e Daniele 78 piace questo messaggio.
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ai miei amici sta benissimo! Troppo bene! Se di può fare così e' l'ottimo. Ci pareva strano che si potesse accatastare una cosa che al catasto appartiene ad un altro! Si potrebbe così aggirare una possibile compravendita. Non è questo il caso ma il dubbio mi era venuto. Per me e' incredibile che funzioni così semplicemente.
     
  10. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ho dimenticato di aggiungere che mia moglie ed i fratelli, su consiglio del tecnico, dichiararono che la costruzione del muro di confine, nello stato attuale in cui si trova, avvenne in data anteriore al 1967.
    Credo che in tale anno ci sia stato un importante provvedimento riguardante la gestione del catasto e che pertanto costituisca una linea di demarcazione tra vecchio e nuovo sistema. Daniele potrà essere più preciso in merito .
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E' importante sapere che il catasto ha la primaria funzione di imporre tasse sulle unità immobiliari che risultano nei suoi archivi. La proprietà può essere dimostrata con qualsiasi mezzo, in ultima analisi ci si avvarrà di quanto risulta in catasto. Nelle contestazioni si confine si prende in esame il possesso se superiore ai vent'anni che deve essere ben delimitato da termini lapidei, da pali o da recinzioni. In loro assenza il giudice dispone il confronto con la rappresentazione catastale. Questa ipotesi deve tenere conto della tolleranza catastale. Ma qui ci addentriamo in un discorso adatto agli addetti ai lavori.
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un metro in più o in meno su una cantina di sette otto, da' tolleranza?
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Giusto ciò che dice Gianco, in questo caso abbiamo un possesso superiore ai vent'anni (arciera infatti parlava di 50), ed il confine è ben delimitato dal muro di separazione tra le due cantine...quindi non credo rimangano ulteriori dubbi. Oggi come oggi quando fai un riconfinamento contatti tutti i vicini ed eseguito il rilievo fai firmare un apposito verbale (apposizione termini) dove magari alla presenza dei tecnici delle controparti materializzi i confini effettivi. Come dicevo prima una volta c'era la pessima abitudine di fare tutto per accordi orali senza nulla di iscritto. Morte queste persone gli eredi delle parti non erano più in grado di ricostruire ciò che era stato deciso. In molti casi questa difficoltà nel ricostruire i confini e la presunzione di ragione hanno portato ad innumerevoli cause sulla effettiva posizione dei confini.
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Tieni conto che su una planimetria catastale 0,5 cm (essendo in scala 1/200) fa un metro. Se ci aggiungi un minimo di dilatazione della carta almeno di 0,1 cm dopo tanti anni e aggiungi magari un tratto eccessivo (parlo della china per disegnare i muri) arrivi anche a 0,2/0,3 cm su planimetria. 0,2 cm in scala al 200, fanno già 40 cm reali se sono 0,3 cm sono già 60cm reali. Devi tener conto anche di ciò. Oggi come oggi si usa disegnare nel progetto comunale il rilievo effettivo dell'area anche perché su quello ci calcoli distanze dai confini per disegnare il tuo immobile, ed eventualmente la presenza di parcheggi imposti dal Comune.

    Invece se il problema di riconfinamento riguarda un terreno, essendo l'estratto di mappa in scala 1/1000, ogni millimetro in più o in meno su carta (lo conosci facendoci un rilievo) fa un metro reale...questo è un altro motivo per cui quasi sempre per non dire sempre i confini delle mappe ai terreni non corrispondono a quelli reali. Se poi ci aggiungiamo ciò che ho detto prima, ossia che i vecchi proprietari anche quando spostavano regolarmente i confini, facevano per accordi orali, ecco che le discrepanze aumentano.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 20 Gennaio 2014
  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In questo caso i miei amici non avevano fatto alcun accordo. Ma ci vogliono mettere una pietra sopra e accatastare allo stato di fatto. Questo pero' dovrebbero farlo quelli che hanno la cantina più grande perché se lo fanno i miei amici si troverebbero un frazionamento. Ovvero la cantina diventa più piccola al catasto ma quel vuoto tra un disegno e l'altro della planimetria delle due cantine avrebbe un ulteriore subalterno? Non è che automaticamente viene conglobata in quella a fianco, no?
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No diciamo che i tuoi amici rifaranno la planimetria più piccola come nella realtà, non ci sarà nessun vuoto poiché anche i vicini (se vorranno vendere o anche locare) dovranno aggiornare la mappa con quel metro in più, anche qui facendo delle corrette misurazioni verrà fuori la discrepanza con la realtà.
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La potrebbero pure rimandare? Potrebbero mai farla se si tengono la casa? Ed il vuoto e' accettabile dal catasto? Oppure mi dici che questi non sono affari dei miei amici?
     
  19. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Buongiorno a tutti.
    Qualche mese fa mi occupai di una questione simile, si trattava di un confine fra due appezzamenti di terreno.
    Le parti si sono dovute rivolgere ad un notaio e ad un geometra: il primo ha preparato un atto che poi è stato trascritto nei RR.II., affinché non vi fossero problemi nel caso di future ed eventuali vendite (non so se stipularono una donazione o presero semplicemente atto della intervenuta usucapione).
    Il geometra si preoccupò di regolarizzare la situazione catastale.
    Io mi preoccupai di comporre i contrapposti interessi civilistici (trattativa e redazione di scrittura privata ove le parti indicavano le condizioni per la regolarizzazione catastale e presso i RR.II.)
    Gli amici di Arciera, così come i vicini, per poter vendere la cantina avranno bisogno della regolarità catastale, certo, ma anche e soprattutto di poter dimostrare ai futuri ed eventuali acquirenti che le risultanze dei RR.II. (uniche rilevanti in sede di accertamento della proprietà, perché il catasto non fa fede) siano coerenti con la situazione di fatto del bene.
    Quindi, per rispondere alla domanda iniziale, consiglierei alle parti di rivolgersi anche ad un notaio, per evitare futuri problemi in occasione di vendita (va da sè che l'interesse maggiore alla regolarizzazione presso i RR.II. è dei vicini, che sono proprietari di una porzione maggiore per averla usurpata, cosa di cui si dovrà tener conto nel regolare le condizioni per la regolarizzazione).
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Come ti dicevo un metro reale in scala 1/200 fa 0,5 cm sulla planimetria del catasto, in realtà di quel vuoto non se ne accorgono, ma anche un professionista non se ne può accorgere al volo se non misura l'immobile.
     

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