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Lucaghibellino

Nuovo Iscritto
Professionista
#1
SE HO UN IMMOBILE ACCATASTATO IN C/6 CON RENDITA DI 42,30 EURO, IL VALORE DELL'IMMOBILE DOVREBBE ESSERE:
42,30 * 1,05 * 160 = 7.106,40
SE LO STESSO E' IN CONDIZIONI AMMALORATE POSSO SVALUTARLO, AD ESEMPIO, DEL 20 %.

QUESTO PERCHE' VORREI STIMARLO CON UN SISTEMA DIVERSO DA QUELLO DELLA RICERCA DI MERCATO C/O OPERATORI DEL RAMO O DALLE TABELLE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE.

ATTENDO UN RISCONTRO.

GRAZIE

SALUTI
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
#2
Il tuo calcolo non è relativo al valore catastale. Il moltiplicatore 160 è valido solamente per il calcolo della base imponibile IMU.
E non dovresti scrivere tutto in caratteri maiuscoli.
 

Lucaghibellino

Nuovo Iscritto
Professionista
#3
Per il carattere provvedo subito.

Ma il valore imponibile ( come elaborato sopra ) sulla base del quale viene calcolata l'IMU, può essere considerato anche come valore dell'immobile nel caso, ad esempio, che uno dei due comproprietari volesse rilevare la quota dell'altro ?
Oppure il valore così desunto è valido solo ed esclusivamente per il calcolo IMU e non come stima ai fini commerciali ?

grazie

saluti
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
#4
Il valore commerciale è una cosa. Il valore catastale, che è quello “fiscale” (ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro nelle compravendite) è altra cosa.
 

Lucaghibellino

Nuovo Iscritto
Professionista
#5
Quindi se mi dici che è sbagliato ( immaginavo che fossero due valori diversi ), mi confermi che il valore catastale è inferiore da quello commerciale " reale " cioè derivante da una ricerca di mercato sulla base di valori effettivi di vendita ( rogiti ).

saluti
 

magia2002

Membro Attivo
Proprietario Casa
#6
Il valore commerciale e' l' incontro tra domanda e offerta ,quando l'avrai venduto il prezzo di vendita e' il valore commerciale .Prima di metterlo in vendita verifica se hai tutti i documenti a posto - se serve il certificato di agibilita' ecc.ecc.Se dovessi incaricare un geometra-ingegnere per sistemare dei documenti ecc.gli fai effettuare una stima del locale. Se attualmente e' locato l'affittevole dovrebbe avere diritto di prelazione se invece e' libero conviene chiedere ai confinanti se sono interessati .L'acquirente paga le tasse ecc. in funzione al valore catastale e non al prezzo di vendita .
 
Ultima modifica:

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
#7
Affittevole? Il diritto di prelazione del conduttore è previsto nella sola ipotesi dell’art. 3, comma 1, lett. g) della legge n. 431/1998. Quindi, il locatore:
- deve avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza;
- non deve avere la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In mancanza di una di queste due condizioni, non esiste un diritto di prelazione, salvo che sia stato riconosciuto dalle pattuizioni contrattuali.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
#8
Ma il valore imponibile ( come elaborato sopra ) sulla base del quale viene calcolata l'IMU, può essere considerato anche come valore dell'immobile nel caso, ad esempio, che uno dei due comproprietari volesse rilevare la quota dell'altro ?
Ovvio che si...ma non ha valenza "scientifica/statistica".
Molto dipende dalla tipologia e dalla zona, ma se prima della crisi il valore ai fini IMU era spesso inferiore rispetto ai prezzi di mercato ...ora in tanti casi vendere a quei prezzi è come vincere al lotto.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#9
Mi inserisco, e mi scuso, modificando la domanda. (da lotteria..., me ne rendo conto)

In caso di divisione ereditaria di due caseggiati posti nella medesima zona urbana, si commetterebbe un grosso errore a valutarli/compararli usando il valore catastale?
Secondo me no, se si riesce a configurare due quote che non richiedano un significativo conguaglio.

Potrebbe invece essere più problematico confrontare due costruzioni tipologicamente diverse per vetustà e tipologia costruttiva: usare ancora i valori catastali avrebbe ancora senso? In che misura/percentuale si potrebbe tener conto della differenza tipologica?
Se si prendessero come correttivi i rendimenti effettivi da locazione e le diverse aspettative di manutenzione, come utilizzare questi due elementi?
 

Lucaghibellino

Nuovo Iscritto
Professionista
#10
La questione è che due fratelli sono comproprietari di un edificio ( sup. commerciale di 430 mq ) su 2 piani + solaio + cantina, sito in area agricola ai margini della citta', in una discreta zona, casa strutturalmente in buone condizioni ma che necessita di significativi lavori di manutenzione ( intonaci, impianti, serramenti, etc ).
Uno vuole rilevare dall'altro e non ci sono state, in zona, transazioni da diverso tempo e quindi si vorrebbe trovare una metodologia di stima che possa soddisfare ambedue.
O uso l'agenzia delle entrate ( OMI- GEOPOI ) o altro, in mancanza di mercato effettivo.
Ecco xchè pensavo al valore catastale che pero' mi da ( a naso ) una stima molto bassa.
 

magia2002

Membro Attivo
Proprietario Casa
#11
Quanti sono i mq calpestabili interni di ciascun appartamento -cantina- e del solaio con altezza superiore ad 180 cm?
Quanti mq di giardino ci sono per ogni appartamento?
Di che anno e' la concessione edilizia?
 
Ultima modifica:

Gianco

Membro Storico
Professionista
#12
Un grosso aiuto lo puoi trovare consultando gli annunci delle agenzie immobiliari per fabbricati simili in zona o nei paesi del circondario con le stesse caratteristiche.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
#13
La questione è che due fratelli sono comproprietari di un edificio
Nemmeno perderei tempo...è una questione di determinare chi vuole cosa.
Non è assimilabile a qualcuno che vuole comprare un immobile di "sana pianta" pagando il giusto...fra 2 comproprietari che si volgiono dividere il prezzo è sempre tropo basso per vendere e sempre troppo alto per comprare.


Se non trovano un accordo spontaneo...che facciano entrambi una offerta in busta chiusa.
 

magia2002

Membro Attivo
Proprietario Casa
#14
Il fratello che vuole comprare deve essere disposto a vendere la sua quota allo stesso prezzo che ha offerto per acquistare la quota dell' altro fratello .
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#15
Se non trovano un accordo spontaneo...che facciano entrambi una offerta in busta chiusa.
Tutto sommato è un consiglio ragionevole ed economico.

Resterebbe comunque anche la via della perizia asseverata, certificata con metodi ripetibili e riconosciuti, con giudizio finale di fronte al giudice.
 

Rina Scita

Membro Junior
Proprietario Casa
#16
E se alla fine si trovano d'accordo con una transazione di importo notevolmente inferiore al valore commerciale che potrebbe avere l'immobile in oggetto, c'è il rischio che l'agenzia delle entrate faccia un accertamento e sanzioni le parti ?
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
#18
E se alla fine si trovano d'accordo con una transazione di importo notevolmente inferiore al valore commerciale che potrebbe avere l'immobile in oggetto, c'è il rischio che l'agenzia delle entrate faccia un accertamento e sanzioni le parti ?
Nessun rischio, se l’immobile C/6 compravenduto è pertinenziale a un’abitazione (e tale vincolo risulti nell’atto di acquisto) e l’imposta di registro viene versata sul valore catastale.
 

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