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  1. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Sto cercando di vendere un terreno agricolo.
    Ho ricevuto delle offerte, abbastanza equivalenti, da vari agricoltori che mi hanno assicurato trattarsi della migliore valutazione possibile.
    Non lo metto in dubbio. Ho però notato che questi valori sono circa la metà di quelli di indennizzo di espropriazione (valori riportati nel sito della provincia).
    E’ possibile che lo Stato, quando espropria, paghi il doppio del valore di mercato?
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    T.U. 2001 modificato dall'art. 1 gg D.Lgs. 302/2002.
    ART. 40: 1. Nel caso di esproprio di un'area non edificabile, l'indennità definitiva è determinata in base al criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati, anche in relazione all'esercizio dell'azienda agricola, senza valutare la possibile o l'effettiva utilizzazione diversa da quella agricola.

    3. Per l'offerta da formulare ai sensi dell'articolo 20, comma 1, e per la determinazione dell'indennità provvisoria, si applica il criterio del valore agricolo medio di cui all'articolo 41, comma 4, corrispondente al tipo di coltura in atto nell'area da espropriare.

    Anche alla luce delle sentenze costituzionali già citate e della giurisprudenza europea, è evidente come il “valore agricolo” del primo comma dell’art. 40 debba identificarsi con il valore di mercato del bene oggetto di espropriazione.
     
  3. maxbiag

    maxbiag Membro Attivo

    Professionista
    Aggiungo che in caso di cessione volontaria all'ente espropriante delle porzioni oggetto di esproprio, viene commisurato una indennità aggiuntiva pari al 200% del valore di esproprio. Ciò vale se l'espropriando è coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale. Per cui un terreno del valore agricolo medio di 30.000 euro/ettaro viene indennizzato a 90.000 euro/ettaro.
     
  4. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Vi ringrazio per le risposte.
    Il terreno agricolo è coltivato e privo di strutture.
    I valori pubblicati nel sito della provincia non tengono conto delle maggiorazioni dovute al coltivatore diretto. Sono riportati come V.A.M. (valori agricoli medi). Eventualmente vanno quindi moltiplicati per 3.
    Da quanto mi avete detto, ne deduco che il prezzo che mi hanno tutti offerto, pari alla metà del valore V.A.M. di esproprio, è sicuramente basso e inferiore al reale valore di mercato.
     
  5. maxbiag

    maxbiag Membro Attivo

    Professionista
    Però scusa se puntualizzo. In realtà c'è differenza fra valore agricolo medio e valore di mercato.
    Il primo tiene anche conto del fatto che gli espropri possono essere parziali e spezzare quindi fondi o aziende. Il secondo lo fa il mercato.
     
  6. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    D'accordo. Quindi ritieni che sia normale che il valore agricolo medio, usato per un rimborso di un esproprio, possa essere il doppio del valore di mercato.
    Valore che, se rimborsato a un coltivatore diretto, sarebbe addirittura di 6 volte quello di mercato.
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Conosco qualcuno, agricoltore diretto, che sapendo che il suo terreno, seminativo, sarebbe stato oggetto di esproprio, si è premurato di impiantare qualche fito-cella con alberi da frutta, per ottenere il triplo del valore del frutteto. In Italia sono tutti furbi, lo stato purtroppo è in balia di molti, troppi, cerebrolesi.
     
  8. maxbiag

    maxbiag Membro Attivo

    Professionista
    Caro Gianco ti devo correggere. Se il terreno è seminativo l'agricoltore ha diritto alla triplicazione a prescindere da cosa c'è sopra. Gli alberi da frutta possono essere indennizzati a parte a patto che l'impianto sia antecedente alla dichiarazione di pubblica utilità.
     
  9. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Gianco non offenderti, ti correggo anch'io, lo facciamo spesso, "prendendoci in giro l'un l'altro".:)
    Non premurato, ma si è premunito, cautelato, difeso, garantito, provveduto, tutelato, salvaguardato. :ok: :birra:
     
  10. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    premurarev. tr. [der. dipremura]. – Sollecitare, fare premura o premure. Più com. nell’intr. pron.,premurarsi, darsi cura, incaricarsi sollecitamente:si è premurato di avvisarlo subito,di metterlo al corrente di tutto; controllare, assicurarsi:premuratevi che tutto sia a posto.
    http://www.treccani.it/vocabolario/premurare/
     
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  11. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    maidealista, sei come un mastino, sempre pronto a spolpare sino all'osso.:disappunto:
    qualche volta vai al caffè (pausa) e fatti una pinta di :birra: Ichnusa. :risata:
     
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  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Per esperienza personale, lo stato di consistenza descrive lo stato dell'immobile espropriato ed occupato che saranno prese a base per il calcolo dell'indennità. Dei miei clienti, agricoltori diretti, prima che si facesse il sopralluogo hanno impiantato un po di piantine da frutta, per cui l'incaricato dello stato di consistenza ha accertato la presenza di un frutteto, permettendo un indennizzo molto maggiore rispetto al preesistente seminativo. Pertanto senza offendermi, confermo quanto asserito precedentemente
     
  13. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Direi che avete ragione tutti e due (Maxbiag e Gianco).
    Passando da seminativo a frutteto cambia la tipologia del terreno, e il VAM (valore agricolo medio) aumenta.
    Se poi a possederlo è un coltivatore diretto, il valore si moltiplica per tre.
     
  14. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Sempre a proposito di terreni.
    Quali sono i requisiti, in estensione, forme e dimensioni, perché un domani un terreno agricolo possa diventare edificabile ?
     
  15. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il cambio di destinazione urbanistica non dipende dalla forma, dalla dimensione o dalla coltura praticata, ma dalla sua posizione territoriale nell'ambito comunale. La sua destinazione viene stabilita dalla politica espansiva dell'Amministrazione Comunale, che detta gli orientamenti sul territorio. In linea di massima, il perimetro urbano viene ampliato a macchia d'olio a seconda dell'esigenze.
     
  16. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Hai ragione, spesso rientrano nelle aree edificabili di un comune persino terreni e scarpate molto ma molto ripidi (e di difficile se non impossibile sfruttamento a livello edilizio - eppure bisogna pagarci l'IMU).
    Saluti.
     
  17. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    D'accordo, a differenza del terreno agricolo che è esente, quello edificabile paga l'IMU.
    Però ha un valore commerciale dalle 100 alle 1.000 volte superiore a quello agricolo.
    Conosco un caso dove ci sono due terreni vicini in vendita, entrambi coltivati, del tutto simili. Uno ha la licenza di costruzione, l'altro no. Per quello con la licenza si richiede un prezzo di 200 volte superiore a quello solo agricolo.
    Mi sembra una esagerazione, anche considerando che il comune può sempre cambiare la destinazione.
     
  18. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Più che la licenza, rientrerà appunto nelle aree fabbricabili come stabilito dal comune. I valori minimi delle aree fabbricabili (almeno per quanto riguarda le tassazioni - è ovvio che uno puo' anche svendere un terreno) sono comunque determinati da delibere comunali, i valori massimi dall'andamento di mercato......
     
  19. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Sì, ci sono le aree fabbricabili.
    Però anche nelle aree solo agricole, lontane dai centri abitati, ci sono dei casolari, stalle, costruzioni agricole, isolate villette di coltivatori diretti.
    Come vengono regolati i permessi di costruire in questi casi?
     
  20. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non ho esperienza del settore: l'unica cosa che so è che questo tipo di permessi, chiesti da imprenditori agricoli, vengono rilasciati senza il pagamento degli oneri urbanizzazione (almeno fino a qualche anno fa)!!!!! Alla faccia dei comuni mortali (non agricoltori) che debbono pagare anche per interventi veramente irrisori, anche se abitano fuori dal centro e non ci sono servizi......

     

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