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  1. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Desidero sottoporre un caso agli utenti di Propit.

    I dati:
    • Condominio di 12 unità immobiliari per civile abitazione alle quali sono stati assegnai 12 posti auto nellarea condominiale destinata a parcheggio auto.
    • Il proprietario di una delle unità, fraziona (con regolari permessi abilitativi del comune) l'appartamento ottenendo 2 civili abitazioni rispettivamente delle dimensioni di 2/3 ed 1/3 dell'originale
    • Lo stesso proprietario vende ad un terzo l'unità abitativa più piccola (1/3)
    Domanda:
    1. Come viene regolamentato il posto auto assegnato?
    2. E' una questione che riguarda solo i due soggetti o tutto il condominio.
    Grazie agli utenti ed agli esperti di Propit per i contributi che sapranno fornire.
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La cosa mi riguarda perchè dove abito siamo in nove e con consenso unanime abbiamo fatto fare dal geometra un disegno ed estratti a sorte i posti auto. Con uno scritto fra noi ( chi contravviene è sanzionato) stabilimmo che in fase di compravendita l'alienante già in sede di preliminare avrebbero dovuto far accettare per scritto al nuovo arrivato l'accordo ben consci che il meglio sarebbe stato fare un atto notarile previo frazionamento per l' assegnazione individuale della proprietà esclusiva.
    Altro sistema che valutammo era che (simulando un possesso almeno decennale) i 9 d'accordo dichiarassero l' intervenuta usucapione davanti al Notaio (trascrivendola) cosi' da avere un titolo di
    provenienza da opporre al terzo neo arrivato.

    Ritonando a noi , a mio parere:
    Nel tuo caso credo che non sia stato fatto "nè una scrittura privata interna" ne atto pubblico, motivo per cui il 13.mo scombina le carte e bisognerà soddisfare il suo diritto su un bene comune con il sistema turnario o restringere i posti per un 13.mo parcheggio e poi firmare (tutti) quel patto interno che citavo poco anzi cosi' che ognuno abbia in godimeto un posto auto esclusivo.

    Espongo i caratteri generali del problema atttingendo ad un documento di archivio:
    L' articolo 1119 Codice civile stabilisce che le parti comuni di un edificio non possono essere soggette a divisione, salvo che la divisione sia possibile senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino. Inoltre, la divisione, e quindi l'assegnazione pro quota delle parti comuni, necessita di una convenzione scritta che intercorra fra tutti i condomini. Nel caso dell'area destinata ai posti auto, l'assegnazione in proprietà di un posto auto a un condomino deve prevedere l'unanimità dei consensi, oltre al fatto che non ne impedisca l'uso agli altri condomini. Diversamente, se l'assegnazione è fatta in uso o in godimento, sarà possibile provvedere anche con una delibera assembleare a maggioranza. Tuttavia «la delibera che disciplina l'uso di un bene comune può, pertanto, essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all' articolo 1136l, purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, senza che ciò costituisca violazione del principio del godimento paritario per l'impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti, uso che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza» (Cassazione civile, sezione II, 16 giugno 2005, n. 12873) .In questo senso, è stata ritenuta valida la delibera a maggioranza che prevede l'uso a rotazione o turnario dei posti auto.
     

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