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  1. robertomarte

    robertomarte Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Salve, sono un proprietario di un locale commerciale sito a piano terra di un condominio e da sempre i valori millesimali a me attribuiti sono , a parità di metratura, quasi il doppio di quelli degli appartamento sovrastanti. Questo chiaramente lo si evince dal vecchio( 1960) regolamento di condominio. Mi chiedo se cio' puo' essere possibile e, in caso di revisione dei millesimi, cosa si puo' fare.. grazie.
     
  2. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E' possibile. I millesimi non sono funzione soltanto della superficie, ma anche di tanti altri fattori (esposizione, piano, elementi radianti, finestre, etc.).
     
  3. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    e valore commerciale al mq.
     
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    in effetti è alquanto strano; ma non è che tu di dimentichi di avere, magari, un giardino ad uso esclusivo; oppure i soffitti più alti degli altri appartamenti? Perché più si innalza di piano a più aumentano i valori dei coefficienti dei parametri ( piano, veduta,esposizione, destinazione d'uso ecc... ecc...) che vengono usati per determinare il valore millesimale.
    questi fanno parte della tabella riscaldamento
    questo è un parametro che non viene considerato nella tabella millesimale.
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    prima si chiede in via bonaria al condominio; se poi non si ottiene nulla bisogna andare da un giudice che tramite un CTU redarrà una nuova tabella millesimale.
    Se il risultato al quale è pervenuto il CTU riconosce un errore di calcolo a tuo sfavore il condominio sarà condannato a pagare le spese di giudizio e della CTU che però all'inizio dovrai anticipare tu che sarai l'attore della vertenza, perché se il CTU non riscontrasse errori nel calcolo tutte le spese saranno a tuo carico.
     
    A pesco piace questo elemento.
  6. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    leggendo bene il tuo quesito la risposta è qui: ai piani superiori abitazioni a piano terra locali commerciali che hanno un coefficiente di destinazione d'uso superiore a quello della abitazioni e poi, probabilmente l'altezza della unità immobiliare che potrebbe essere superiore a quella delle abitazioni.
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il valore al mq. non viene considerato? boh
    vorrei vedere coma riesci a fare i mm. di pp. senza questo parametro
    aggiungo anche che al C.T.U. se non ti fidi, puoi affiancare un C.T.P.
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il valore "millesimale" seppur rapportato ai mq. non segue unicamente tale parametro.
    In ogni caso non esistono possibilità di modificare Tabelle Millesimali che si sono accettate esplicitamente o implicitamente al momento dell' acquisto se non alla loro creazione...senza la maggioranza a favore.. tanto più se per molto tempo non le si sono contestate.
    Premesso che non esistee ne è imposto un unico modo di valutare i millesimi (10 periti 10 tabelle) direi che dovresti dimostrare un "clamoroso" errore...oppure invocare il fatto che qualcuno abbia modificato per almeno un 20% la proprietà
     
  9. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non "almeno un", ma "più del".
    Art. 69 delle Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie:
    "I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
    Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
    Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
    "
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Conosco la norma...ma in questo caso ho scritto "almeno" perchè non siamo in Tribunale per chiarire se e chi debba pagare il conto.
    Fintanto che non hai elaborato la tabella non puo sapere se risulterà un aumento del 19% piuttosto che il 21%.

    Posto poi che non esiste un criterio "imposto" con cui determinare i valori millesimali la "fallicità/difformità" di valutazione può facilmente alterare i calcoli.

    Quindi dismetto i panni del "pignolo" e giudico "congruo" un valore indicativo del 20%...con la nuova tabella in mano verificherò se rientro nei limiti di Legge.
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    il valore al mq serve per calcolare il valore di un appartamento non i suoi millesimi di proprietà.
    I mq di ogni locale ed accessorio che compongono l'appartamento moltiplicati per dei coefficienti che variano all'interno del medesimo parametro: basta considerare l'esposizione delle finestre ( su strada pubblica, strada privata, distacco condominiale, cortile interno, chiostrina condominiale, parco o giardino, ecc... ecc... ); l'orientamento delle stanze (a Nord,Nord-Est, Est, Sud-Est, Sud, Sud-Ovest, Ovest e Nord Ovest); il coefficiente di piano (2° seminterrato, 1° seminterrato, Piano terra/rialzato, 1° piano, 2° piano ecc... ecc... piano attico, piano superattico), coefficiente di luminosità degli ambienti ecc... ecc... .
    Come vedi caro il mio @adimecasa fare le tabelle millesimali di proprietà è un bel rompimento di marroni sopratutto se poi i condomini non dispongono di planimetrie aggiornate per cui bisogna fare anche il rilievo dell'appartamento.
    e non pensare che le tabelle millesimali del riscaldamento siano meno tribolanti: pensa a quei condomini dove a seguito di interventi di rinnovamento hanno tolto i vecchi caloriferi in ghisa ed hanno montato quelli in alluminio, oppure hanno montato elementi in ghisa ma di foggia diversa dai radiatori classici che si montano in batteria ed hanno messo quelli tubolari tipo scalda salviette.
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Grazie del caro, ma rimango sempre dalla mia opinione che per fare i mm. di pp. devi tener conto in proporzione del valore anche dell'immobile
     
  13. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    consentimi di non essere completamente daccordo se tu, per i tuoi calcoli, usi determinati coefficienti che non sono gli stessi usati dal professionista precedente, non è che fai una valutazione che ti porterà ad avere valori molto difformi perché i coefficienti valgono per tutti, quindi se c'é un errore o una diversa considerazione nel valutare il coefficiente questo errore/considerazione si distribuisce su tutti gli appartamenti. Ben diverso è il discorso di attribuzione dei valori non congrui all'interno dello stesso parametro. Per esempio all'interno del coefficiente di piano attribuire 0,80 al piano seminterrato, 0,85 al piano terra/rialzato, 0,9 al 1° piano, 0,95 al 2° piano poi 1,0 a tutti i piani fino al 5° e attribuire 1,1 al piano attico e saltare a 1,4 per i locali del piano superattico.
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa

    1)...ma poichè esistono anche realtà con unità non identiche...vi saranno risultati inevitabilmente diversi (matematica applicata)

    2)...e torni all' assunto che spiegavo

    troppe variabili in gioco e nessuna regola imposta.
    Eclatanti o meno sempre differenze sono.
     
  15. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sulla formulazione dei millesimi molti credono ancora alla .... befana.

    La realtà è quella descritta da Dimaraz: esistono molte tabelle con coefficienti vari, applicabili a discrezione parziale e totale.....
    Il risultato non può che essere difforme.

    Tornando al merito della domanda, posso confermare con due esempi:
    a Milano caseggiato di 5 piani + PT, credo degli anni '20 frazionato presumibilmente negli anni 40-50: negozi a piano terreno, abitazioni ai pian superiori. Tabelle millesimali contrattuali .

    Il piano terreno pesa per quasi il 40% del totale: evidentemente al momento della formazione delle tabelle di proprietà si era tenuto conto anche della redditività delle varie porzioni.

    In Liguria, condominio anni 60-70: a parità di superficie gli alloggi ai piani alti hanno un incremento del 20% al crescere del piano: qui forse avevano considerato la... vista a mare. Costruzioni più recenti hanno vanificato questo aspetto.


    Peccato che queste considerazioni siano valide solo in un determinato contesto temporale. A distanza di anni diventano anacronistiche , ma rimangono vincolanti: normalmente chi compra chiede in quale misura dovrà contribuire alle spese condominiali, ed a posteriori non è solitamente favorevole a peggiorare la propria posizione, e accettare una revsione.

    Mia personale opinione: la tabella più equa si basa solo sulle superfici, parametrizzando solo i locali accessori, o i locali con manifeste inferiorità (seminterrati, superfici mansardate con altezze utili minime ecc): ha il pregio di rimanere valida nel tempo. Ovviamente rimane solo una opinione
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    è la destinazione d'uso che conta: locale deposito (0.85); locale abitativo (1,0), locale studio per attività professionale (1,15), locale negozio (1,30). Ovviamente i coefficienti sono personali e discutibili: possono essere approvati dall'assemblea dei condomini nella forma proposta o nella forma che più aggrada alla totalità dei condomini.
    Se poi si ipotizza che l'altezza dei negozi in un palazzo degli anni '20 possa essere di 4,0 m contro i 3,30/3,50 delle abitazioni, anche questo fa peso nel calcolo dei millesimi.
    questo potrebbe essere un motivo per far rifare le tabelle millesimali.
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    io ho comprato un appartamento proveniente da un frazionamento. Il frazionamento ha fatto si che i locali della porzione che io non ho comprato sono tutti esposti a nord, l'appartamento è al primo piano ed affaccia su una stradina provata con di fronte un edificio di altezza pari al nostro.
    I miei locali sono esposti a sud ed a Ovest , affacciano su strada e su un giardino se permetti anche se di uguali dimensioni il valore mm delle due unità immobiliari, anche se allo stesso piano, non può essere lo stesso.
     
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E a puro titolo informativo , supposto che i 2 frazionati abbiano stessa superficie e locali, che differenza di millesimi avete convenuto equa per giustificare una "veduta" su giardino ed una maggior luce diretta?
     
  19. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    se tu hai tre termometri tutti e tre difettosi, il cui difetto è fisso, e tu porti tutti e tre i termometri in giro per il mondo dal Polo Nord al Sahara, le misurazioni che faranno i tre termometri misureranno temperature differenti tra loro a secondo degli ambienti, però ciascun termometro si trascina il proprio errore strumentale in tutti gli ambienti, quindi poco importa che non sia assolutamente preciso perché il suo errore è sempre presente. Discorso differente sarebbe se l'errore di misurazione cambiasse in funzione della temperatura. Ma questo non è il caso dei coefficienti che si usano nelle tabelle millesimali che sono fissi per ogni situazione.
     
  20. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Matematica applicata.
    Se non comprendi domani ti faccio esempio...dal cell. troppo snervante.
     

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