Regolamento condominiale

[Rodan]

Ho acquistato da una ditta costruttrice un appartamento in un Residence. Al reagito vengono solo allegate le tabelle millesimale, che pertanto sono di tipo contrattuale, mentre per quanto riguarda il Regolamento condominiale, questo non viene allegato ma viene trascritta la frase "La parte acquirente si obbliga per se', successori ed aventi causa, ad osservare il regolamento condominiale del Residence XXXX, ben conosciuto dalla stessa parte acquirente".
Viene comunque consegnato a mano un Regolamento condominiale preparato dalla ditta costruttrice.
Gradirei conoscere se questo regolamento e' di tipo contrattuale o assembleare. Se e' un documento valido per i condomini o deve essere approvato dall'assemblea condominiale quanto prima.

 

[adimecasa]

contrattuale, se viene redatto, e imposto dal costruttore, e richiamato nell'atto di acquisto, assembleare se viene approvato all'unanimità dell'assemblea, ciao

 

[condobip]

....questo non viene allegato ma viene trascritta la frase "La parte acquirente si obbliga per se', successori ed aventi causa, ad osservare il regolamento condominiale del Residence XXXX, ben conosciuto dalla stessa parte acquirente".
Viene comunque consegnato a mano un Regolamento condominiale preparato dalla ditta costruttrice.
...

Se questo regolamento è stato consegnato all'atto del rogito davanti al notaio, secondo il mio parere si tratta di regolamento contrattuale, in pratica accettato dall'acquirente.

Sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale, quindi anche quelle clausole concernenti limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di proprietà esclusiva.
Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto. Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, nel caso di specie all’esame della Corte, è indifferente – per la S.C. – che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto. Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato. --- Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523

p.s. un regolamento assembleare a differenza di quello contrattuale, può essere approvato in assemblea regolarmente convocata, con la maggioranza del 2°c. art. 1136 cc, e non è necessaria l'unanimità perchè non può incidere sui diritti dei singoli condomini quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli cc nr. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Nulla vieta però, che tutti i condomini sottoscrivano successivamente all'acquisto un regolamento contrattuale con firma, sottoscrizione di tutti i condomini e registrazione/trascrizione notarile

 

[Rodan]

E' questo il problema. Non risulta da nessun documento che il Regolamento sia stato consegnato formalmente, ed anche l'atto pilota di compravendita, atto iniziale a cui poi fanno riferimento i successivi rogiti, non contiene il documento ma solo richiamato con la stessa frase precedentemente menzionata.

 

[condobip]

E' questo il problema. Non risulta da nessun documento che il Regolamento sia stato consegnato formalmente, ed anche l'atto pilota di compravendita, atto iniziale a cui poi fanno riferimento i successivi rogiti, non contiene il documento ma solo richiamato con la stessa frase precedentemente menzionata.

Infatti è proprio questo che mi fa supporre che sia contrattuale, perchè se leggi bene la Sentenza che ho citato in essa si dice che;

.... Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto. Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, ......

 

[Rodan]

Anch'io la penso nello stesso modo. Solo che sto cercando qualche appiglio legale per poter contestare la validità di un regolamento che non è stato mai approvato da alcuna Assembla, ne tantomeno il costruttore ha mezzi "Legale" per dimostrare che il Regolamento citato nel rogito è proprio quello che lui ha elaborato.

 

[Alessia Buschi]

La parte acquirente si obbliga per se', successori ed aventi causa, ad osservare il regolamento condominiale del Residence XXXX, ben conosciuto dalla stessa parte acquirente".
Viene comunque consegnato a mano un Regolamento condominiale preparato dalla ditta costruttrice.

Questo regolamento che viene consegnato a mano dalla Ditta costruttrice e che è riportato negli atti di compravendita è un regolamento contrattuale che non ha bisogno di essere approvato in nessuna assemblea, in quanto citato nell'atto di acquisto viene accettato in tutte le sue parti.

 

[condobip]

Anch'io la penso nello stesso modo. Solo che sto cercando qualche appiglio legale per poter contestare la validità di un regolamento che non è stato mai approvato da alcuna Assembla, ne tantomeno il costruttore ha mezzi "Legale" per dimostrare che il Regolamento citato nel rogito è proprio quello che lui ha elaborato.

L'appiglio legale già c'è nella sentenza che ho allegato;

... Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, ......

ovvio che se qualcuno ha qualche cosa da obiettare e/o qualche altro appiglio, dovrebbe quantomeno rivolgersi all'Autorità Giudiziaria
In pratica il regolamento è stato menzionato (e consegnato) e tanto dovrebbe essere sufficiente.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Dove vuole andare a parare ?
Resta da capire il perchè le serva l'appiglio legale per fare cosa ?

 

[Rodan]

Semplicemente perchè se non è di tipo contrattuale i condomini dovranno nessariamente approvare, senza la maggioranza di 1000 millsimi, il regolamento che è stato consegnato dal costruttore informalmente ed in sede di approvazione potrà più facilmente essere variato in alcuni suoi articoli.
Da considere inoltre che in futuro sarà più semplice apportare varianti a tale regolamento.