Non so però se è vero il contrario, anzi mi sembra proprio di no, il cessionario si fa carico delle obbligazioni inerenti il contratto in cui subentra solo a far data dalla data di subentro.
Ho trovato qualcosa di interessante a proposito di questo argomento (purtroppo non posso mettere i link) per cui riporto pari pari quanto trovato:
22.10.11
Quotidianamente migliaia di attività commerciali vengono acquistate e vendute e con esse viene ceduto il contratto di locazione. Il problema che l'acquirente si pone in questi casi è se sia preferibile subentrare nel contratto in corso (come consentito di diritto dall’art. 36 ex legge 392/78) o chiedere al locatore di stipularne uno nuovo.
Vale sicuramente la pena di stipulare un nuovo contratto tal che non sorgano problemi attinenti la passata gestione. Diversamente se l’acquirente subentra nel contratto di locazione in corso rischia di imbattersi in inconvenienti :
- relativi ad eventuali canoni o spese accessorie, pregressi non pagati dal cedente
- relativi alle possibili problematiche nascenti alla data di restituzione dei locali ( fine locazione )
Per meglio comprendere la questione, occorre sottolineare che chi subentra nel rapporto locativo (vedi sentenza della Cassazione numero 10485 del 2004 ) è solidamente responsabile delle omissioni maturate nei confronti del proprietario dell'immobile. Infatti, secondo la sentenza citata, il locatore, indipendentemente da chi risulti inquilino o da chi abbia causato il danno, ha diritto di richiedere al conduttore del momento o ai pregressi inquilini, il pagamento sia dei canoni che delle spese insolute, da chiunque non pagati, sia il risarcimento dei danni arrecati all'immobile locato, e pretendere l’eventuale ripristino dei locali come risultavano all'atto della prima locazione.
In sostanza, chi cede l'azienda (esempio Bianchi) può essere chiamato a rispondere dei canoni non pagati o dei danni arrecati non solo da colui che gli compra l'attività commerciale (esempio Rossi ), ma anche da colui che l'acquistasse in seguito "da Rossi" (esempio Verdi) e così via dicendo.
Neppure il proprietario ha alcun obbligo di richiedere il pagamento al reale "colpevole" del mancato pagamento o del danno, potendosi rivolgere indifferentemente a chiunque sia stato inquilino nel corso del rapporto, sia prima che dopo il verificarsi dell'evento dannoso.
Parimenti chi acquista l'azienda non solo potrebbe essere chiamato a saldare canoni o spese da chiunque non pagati prima del subentro, ma anche di eventuali danni o danneggiamenti od arbitrarie modifiche all'immobile causati dai precedenti inquilini. Questa situazione si potrebbe verificare quando si subentra in un contratto stipulato molti anni addietro, stante la possibilità elevata che qualcuno, nel corso degli anni, abbia compiuto lavori non autorizzati, o rimosso o danneggiato pavimenti o infissi. Si tratta di situazioni che si sottovalutano al momento dell'acquisto della azienda, ma delle quali si può esser chiamati a rispondere.
Se da un lato la legge tutela il diritto del proprietario, offrendogli un’ampia garanzia (data appunto dalla possibilità di aggredire tutta la catena dei soggetti succedutisi nel contratto di locazione), dall'altro rende ciascun componente della catena esposto al rischio di dover pagare in proprio i debiti causati da altri, sia prima che dopo la propria permanenza nei locali. E' pur vero che la sentenza riserva il diritto di esercitare la rivalsa verso chi ha creato il debito (non pagando canoni o spese o danneggiando l'immobile o modificandoli arbitrariamente) che in teoria sarebbe tenuto a rimborsare la spesa. Ma a farne le spese sarà il soggetto più solido e più solvibile, cioè colui che preferibilmente verrà aggredito dalla proprietà; e molto spesso chi ha causato il debito non pagherà per gli stessi motivi per i quali non ha pagato prima ossia per ragioni riconducibili ad un probabile stato di decozione patrimoniale. Con la conseguenza che recuperare il dovuto in rivalsa, in base al principio enunciato dalla Cassazione, risulterà difficoltoso se non impossibile.
L'ipotesi precedente implica l'individuazione del "reo" ma se non si riuscisse a dimostrare chi abbia concretamente causato il danno, secondo la Corte, si presume ex art. 2055 c.c., che il danno stesso sia stato causato da tutti i conduttori in parti eguali. Ipotesi tutt'altro che teorica visto che, se l'immobile ha subito danneggiamenti o modifiche non autorizzate nel corso di un rapporto di locazione durato p.es. 20 o 30 anni, diventa concretamente impossibile, in sede giudiziaria, dimostrare chi abbia compiuto le modifiche o procurato i danni. Ed anche In questo caso, il proprietario si farà pagare , a propria scelta, da uno qualunque degli inquilini che si sono succeduti nel tempo (probabilmente dal più solvibile ) salvo il diritto di questi di agire con una azione di rivalsa per ottenere il rimborso della quota eguale spettante a ciascuno. E in tale caso si pensi alle difficoltà di andare a recuperare le quote da inquilini che hanno ceduto l'azienda magari venti anni prima, e che nel frattempo sono deceduti o si sono trasferiti senza lasciare tracce.
RIASSUMENDO
La cessione del contratto di locazione degli immobili
ad uso commerciale, comporta dei rischi che è opportuno ben ponderare sia per chi cede che per chi acquista l'azienda:
Chi cede l'azienda può essere chiamato a rispondere non solo dei debiti o danni causati dal proprio cessionario diretto, ma anche da chi a sua volta subentrerà a costui; se, in genere, chi cede l'azienda tende a sincerarsi della solvibilità del proprio acquirente (nell'esempio Rossi), non può fare altrettanto verso chi acquisterà successivamente l’ azienda (nell'esempio Verdi) .
Quindi, diviene praticamente impossibile cautelarsi adeguatamente verso danni o insolvenze provocate, magari dieci anni dopo aver ceduto l'azienda, da un sub-cessionario del tutto inaffidabile.
Chi acquista l'azienda seppure potrà ben tutelarsi per non rispondere per canoni o spese arretrati (fatto facilmente accertabile con un minimo di diligenza chiedendo preventivamente al proprietario o all'amministratore condominiale se vi sono spese o canoni arretrati), rischia di rispondere anche di danni, modifiche strutturali, pavimenti, pareti o infissi o impianti fatte da chiunque. E tali modifiche, talvolta, non sono facilmente riconoscibili ne confrontabili con lo stato originario dei luoghi.
Pare pertanto consigliabile per chi intenda rilevare un'attività commerciale , condizionare l’acquisto della stessa alla disponibilità da parte della proprietà a stipulare un contratto di locazione ex-novo anche a costo di subire un canone lievemente maggiorato; oppure in subordine esigere una dichiarazione liberatoria da parte della proprietà per il pregresso con annessa esaustiva descrizione dello stato dei locali da cui ripartire.
