Ripartizione spese per sistemazione tetto condominiale

[ermi47]

Buonasera,
ringrazio intanto anticipatamente coloro che vogliono dare una risposta al mio seguente problema:
sono proprietario di un immobile al secondo piano di un edificio di tre piani costituito da 6 unità immobiliari.
Non abbiamo alcun amministratore e neanche millesimi, ma solo uno dei condomini che ha sempre ripartito le spese ordinarie in parti uguali. La copertura dell'edificio è anche copertura delle due unità immobiliari del terzo piano e i due tetti sono separati da due terrazze a piano divise di proprietà rispettivamente di ciascuno dei due condomini del terzo piano. Uno dei condomini del terzo piano ci ha chiesto di poter sistemare il suo tetto con un preventivo di spesa orientativo.
Desideravo sapere come dovrebbe essere ripartita tale spesa tenuto conto che dal lato ove sono stati fatti i lavori ci sono due delle 6 unità immobiliari, rispettivamente al secondo e primo piano. Il piano terra dell'edificio è costituito da un androne condominiale.

 

[Ollj]

Uno dei condomini del terzo piano ci ha chiesto di poter sistemare il suo tetto con un preventivo di spesa orientativo

Salvo non ci sia titolo diverso (ad es. a rogito non sia detto che il tetto è di proprietà del singolo condòmino) il tetto è comune a tutto il Condominio.

come dovrebbe essere ripartita tale spesa tenuto conto che dal lato ove sono stati fatti i lavori ci sono due delle 6 unità immobiliari, rispettivamente al secondo e primo piano

Salvo non vi sia titolo diverso (presumo non abbiate un Regolamento con disposizioni contrattuali in merito alle spese), non ritenendo operante nel vostro caso ipotesi di condominio parziale (ultimo comma art.1123 cc - pluralità di tetti), sull'assunto di Cassazione civile 1255/1995 secondo cui:
"Nel condominio degli edifici la comproprietà delle parti comuni indicate dall' art. 1117 cod. civ. e, più in generale, che servono per l' esistenza e l' uso delle singole proprietà immobiliari, alla quale si lega l' obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione (che il primo comma dell' art. 1123 cod. civ. pone a carico dei condomini in proporzione delle rispettive quote, indipendentemente dalla misura dell' uso) ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale, ed, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale, con le singole unità (piani o porzioni di piano) in proprietà individuale dell' immobile, per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari per l' esistenza e l' uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell' edificio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell' altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione. Ne consegue che le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del terzo comma dell' art, 1123 cod, civ., a norma del quale "quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità" (nel caso specifico, fu negato che i proprietari dei box contenuti in un immobile che, benché posto all' interno del perimetro condominiale delimitato da un muro di cinta, era separato dall' edificio con le unità abitative, dovessero concorrere alle spese di manutenzione della facciata di questo edificio),
ritengo che le spese debbano essere ripartite tra tutti e sei i condòmini, nessuno escluso e non in parti eguali ma in proporzione ai millesimi (ovvi che unanimemente si potrà deliberare di ripartire il tutto in parti eguali); infatti dalla sua descrizione, pur essendovi due tetti distinti, a mio avviso non verrebbe a realizzarsi l'ipotesi del condominio parziale, stante un corpo fabbrica unitario (il fabbricato è entità architettonica unitaria).
Anche se non avete amministratore, dovrete deliberare il tutto in assemblea; ciò anche al fine di ottenere la detrazione fiscale IRPEF del 50% sulla spesa sostenuta.

 

[Dimaraz]

La copertura dell'edificio è anche copertura delle due unità immobiliari del terzo piano e i due tetti sono separati da due terrazze a piano divise di proprietà rispettivamente di ciascuno dei due condomini del terzo piano.

Sempre difficile dare una interpretazione basandosi su una scarna descrizione...ma "au contraire" io individuo una separazione della copertura (tetto) che avvalora l'ipotesi di spesa da ripartire solo per quanti detengono proprietà sulla verticale del tetto interessato da lavori.
Certo delle foto dei prospetti e delle piante dell'edificio potrebbero agevolare l'ipotesi corretta.

Quanto alla mancanza di tabella millesimale e ipotizzando la comparabilità (superficie e disposizione) delle 3 unità sulla verticale procederei con los tesso criterio fin qui usato (parti uguali alias "alla romana")

 

[moralista]

il suo tetto, vi ha chiesto di sistemare?
Se così non è, devono partecipare tutti i condomini che si trovano sotto lo stesso, in base ai mm. di pp.

 

[Un giocatore]

il suo tetto, vi ha chiesto di sistemare?
Se così non è, devono partecipare tutti i condomini che si trovano sotto lo stesso, in base ai mm. di pp.

Non il tetto SUO, ma la parte di tetto sotto il quale ANCHE LUI STA.

 

[moralista]

Fin qui l'avevo capito pure IO

 

[Un giocatore]

Repetita juvant

 

[moralista]

Dovè la novità

 

[Ollj]

ma "au contraire" io individuo una separazione della copertura (tetto) che avvalora l'ipotesi di spesa da ripartire solo per quanti detengono proprietà sulla verticale del tetto interessato da lavori.

La parzialità del condominio presuppone un'attribuzione certa del manufatto solo ad alcuni dei condòmini. Qui mi sembra che ciò non ricorra:
- vi è unitarietà del corpo fabbrica
- i tetti coprono anche parte comuni (muri perimetrali edificio) e scaricano sullo stesso sistema pluviali
- la ripartizione sulls verticale la si trova applicata solo per i terrazzi a livello.
Al giudice la sentenza.
Saluti

 

[moralista]

anche Pilato si è lavato le mani!