Come procedere con inquilino moroso

[g.max1967]

Ciao a tutti
Sono proprietario di un appartamento dato in locazione. Il mio problema è il seguente: da Luglio 2015 ho dato in locazione il mio appartamento facendo un contratto standard 4+4, regolarmente registrato. Anche se nel contratto come limite del pagamento c’è il 5 di ogni mese, sono andato incontro all’inquilino posticipandolo al 21. Malgrado ciò i versamenti non sono mai regolari e mai uguali. A Gennaio si era quasi messo in regola (sotto di una mensilità) e mi ha chiesto se potevo abbassare a 500 euro mensili dai 600 pattuiti. Le motivazioni erano che la casa era piccola e non andava bene per 4 persone. Gli ho risposto che, siccome aveva visionato l’appartamento prima di fare il contratto, l’affitto non si può abbassare. Quindi, ha detto che, cercherà un altro appartamento. Nel frattempo da Gennaio non paga. Ora ho appuntamento il 21 Marzo per riscuotere (sua affermazione) le tre mensilità. A questo punto o ribadito che se non avverrà, aprirò la procedura di sfratto. Visto le lungaggini di questa procedura, cosa mi consigliate? Vado avanti così, pagamenti parziali, a singhiozzo etc. finche trova un’altra sistemazione o procedo per vie legali? o c'è qualche altra possibilità tipo la vendita con l'inquilino.

grazie a tutti

 

[Ollj]

Difficile scelta; ponga un limite che non indende superare (ad es. 8 mensilità?), oltrepassato tal "paletto" proceda con lo sfratto, altre soluzioni non vi sono, salvo accettare ulteriori "icatti" del conduttore.
La vendita ad immobile occupato, gliela sconsiglio (per ovvi motivi di prezzo al ribasso)

 

[bisalta]

premesso che l'inquilino ha 20 giorni di tempo per pagare oltre la data indicata nel contratto (ad esempio se si pone il 5 del mese può ritardare 20 giorni) e non si può considerare in mora, qui le mensilità da pagare stanno diventando molte e non so, neppure con un piano di rientro, se l'inquilino riuscirà a mettersi in pari. Veda un po' cosa succede il 21, se non paga può prima inviargli lettera di messa in mora e se persiste la morosità si rivolga ad un legale per lo sfratto

 

[g.max1967]

Ma questa cosa dei 20 giorni, deve essere specificata sul contratto o è per legge? Comunque, da quello che ho potuto verificare, lo sfratto è proprio l'ultima spiaggia, per i tempi ed i costi. Sapete , più o meno, quant'è la tempistica e spesa a Roma?

Grazie per le risposte.

 

[uva]

Vado avanti così, pagamenti parziali, a singhiozzo etc. finche trova un’altra sistemazione o procedo per vie legali?

Dico la mia esperienza in un caso analogo: inquilino in ritardo di 3 - 4 mesi nei pagamenti e sua proposta di pagare delle rate, più o meno regolari, per sanare il debito.

Premesso che il contratto di locazione prevedeva la risoluzione per morosità in caso di mancato pagamento di due mensilità del canone, ho dato subito mandato al mio avvocato di iniziare lo sfratto per morosità. Contestualmente incassavo dall'inquilino gli acconti che mi pagava.
L'inquilino non si è presentato in tribunale perché, come fanno molti debitori, non aveva ritirato la notifica regolarmente inviatagli. Il mio avvocato ha confermato al giudice che persisteva una morosità di due mesi (avevo incassato le morosità precedenti accettando i pagamenti rateali dell'inquilino), così lo sfratto è stato convalidato.

Se io non avessi agito in questo modo, il debito a fine procedura sarebbe stato di almeno 5 mensilità, invece 3 sono riuscita a recuperarle.

Quindi si può contemporaneamente incassare dal conduttore parte del suo debito e procedere con lo sfratto, se c'è la ragionevole certezza che il conduttore non è in grado di sanare il debito né di garantire in futuro pagamenti regolari. Sarà l'avvocato del locatore a dichiarare in udienza se la morosità persiste e per quale importo.

 

[uva]

Ma questa cosa dei 20 giorni, deve essere specificata sul contratto o è per legge?

E' prevista dalla legge: art. 5 e 55 l. 392/1978

 

[g.max1967]

Quindi se il 21 non si mette in regola o paga parzialmente, faccio la raccomandata di messa in mora. Comunque lui ha o avrebbe, intenzione di cambiare casa, cosa a me molto gradita. Questa esperienza mi sta stressando pesantemente, mi sono fidato dell'agenzia dove mi servivo per la stesura dei contratti. Le altre volte, però, gli inquilini li trovavo io, ne ho avuti due ( 8 anni e 1 anno) senza problemi. Ho il sospetto che per intascare la provvigione non si sono fatti scrupoli. Risolto questa grana sto pensando di vendere l'appartamento, leggendo qua e la sui vari forum, mi sono accorto che è sempre più frequente incappare in questi personaggi, alcuni sono veri e propri banditi. Io mio è uno straniero (anche il precedente) mi sembrava una brava persona però ... visto i fatti. C'è anche una certa difficoltà nel capirsi.

 

[uva]

Quindi se il 21 non si mette in regola o paga parzialmente, faccio la raccomandata di messa in mora

Il mio avvocato ritiene che la raccomandata di messa in mora non è necessaria, se sul contratto di locazione è prevista la clausola per la quale "il mancato puntuale pagamento sia del canone sia degli oneri accessori costituirà immediatamente in mora il conduttore".

Considera che se l'inquilino non la ritira dal portalettere, il tempo di giacenza presso l'ufficio postale è di un mese. E se non va a ritirarla si aspettano altri giorni prima che la raccomandata ritorni al mittente e di conseguenza se ne conosca l'esito.

Spesso e volentieri i debitori non ritirano né raccomandate né atti giudiziari. E il creditore (in questo caso il proprietario dell'immobile) perde del tempo prezioso!
Purtroppo più aumenta il tuo credito più diminuiscono le probabilità che avrai di recuperarlo.

 

[g.max1967]

Grazie UVA
Ora verifico sul contratto, se c'è questa clausola. Una curiosità tu in quanto tempo hai riavuto il possesso del tuo immobile?

 

[uva]

tu in quanto tempo hai riavuto il possesso del tuo immobile?

Io sono stata fortunata: l'inquilino, non avendo ritirato la notifica, non si è presentato in udienza quindi il giudice ha verificato che persisteva la morosità e ha convalidato lo sfratto.
Se l'inquilino si presenta e chiede il termine di grazia (sostenendo che non può pagare perché è in grave difficoltà, disoccupato, ecc) il giudice quasi sicuramente gli concede una proroga: fino a 90 giorni di tempo per presentarsi in una seconda udienza e sanare la morosità. Quindi si perde altro tempo!
Dopo la convalida dello sfratto, la pratica passa all'ufficiale giudiziario per l'esecuzione. E iniziano i veri problemi!
Qui a Torino l'u.g. al primo accesso non esegue lo sfratto: si limita a lasciare un avviso all'inquilino con la data dell'esecuzione vera e propria (e passa un altro mese...).
Se il giorno dell'esecuzione l'u.g. trova nel nucleo familiare dell'inquilino persone malate o situazioni (vere o presunte...) particolarmente gravi, stabilisce un ulteriore rinvio.
A volte, ma non sempre, l'inquilino libera l'immobile prima dell'accesso dell'u.g.

Quindi io sono stata fortunata e sono rientrata in possesso del mio appartamento dopo 5 mesi dall'inizio della procedura, anche perché l'inquilino ha traslocato qualche giorno prima del secondo accesso dell'u.g.
Ma so di proprietari che hanno dovuto aspettare molto di più: 9 o 10 mesi!