Non mi paga i canoni ma va via entro fine mese ho nuovo inquilino come mi comporto?

[User_52770]

Buongiorno a tutti.

Ho un inquilino che non mi ha pagato n.2 mensilità ma dice di andare via al prossimo mese!
Io intanto ho già trovato accordo con un nuovo inquilino.

Come posso fare per essere sicuro che il vecchio inquilino paghi tutto?
E se non mi pagasse entro fine mese e non potrei far entrare il nuovo inquilino?
Posso disdire il contratto e farne uno nuovo a patto che il vecchio inquilino mi riconsegni le chiavi?
Come posso fare per i pagamenti precedenti?

 

[uva]

Posso disdire il contratto e farne uno nuovo a patto che il vecchio inquilino mi riconsegni le chiavi?

E' meglio procedere con ordine.
Per prima cosa fatti inviare dall'attuale inquilino una disdetta scritta del contratto di locazione in essere, con la quale si impegna a rilasciare la casa libera da persone e cose entro una data certa (ad esempio 30 giugno 2017).
Quando l'inquilino se ne andrà e ti restituirà le chiavi dovrete sottoscrivere entrambi un verbale di rilascio, nel quale verrà specificato anche il debito residuo nei tuoi confronti.
A quel punto potrai comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto vecchio, e stipulare il contratto nuovo con la persona che hai già individuato.

Secondo me non ti conviene adesso insistere nel sollecitare i pagamenti, visto che l'inquilino ha manifestato l'intenzione di andarsene. Perché se è poco onesto o comunque inaffidabile, può restare lì senza pagare ancora molti mesi. Tanti inquilini sanno che la procedura di sfratto per morosità è lunga e costosa per il proprietario, e quelli disonesti ne approfittano.

Purtroppo non puoi essere sicuro che il vecchio inquilino paghi tutto!
Se esiste un deposito cauzionale, puoi compensarlo con le mensilità insolute.
Ma se la cauzione non è sufficiente o non ti era stata versata, dopo che lui avrà rilasciato la casa potrai tentare il recupero credito per vie legali (decreto ingiuntivo, pignoramenti). E' una procedura lunga e costosa, che conviene intraprendere solo se il credito è di una certa importanza e soprattutto se esistono beni o redditi aggredibili (tipo la possibilità di pignorare il quinto dello stipendio).

Ora la tua priorità consiste nel riottenere velocemente la disponibilità della casa, poi valuterai se e come recuperare quanto ti deve.

 

[User_52770]

L'inquilino mi ha già mandato una comunicazione di risoluzione anticipata ma solo verbalmente mi ha comunicato (whatsapp in realtà) che andrà via entro il 15/06 Cosa intendi per verbale di rilascio? Dici che non è meglio che gli mando la messa in mora ?

 

[uva]

Io non mi fido di comunicazioni verbali o per mail con le quali mi si annuncia la disdetta del contratto di locazione.
E' più opportuno per il proprietario ricevere una lettera firmata dall'inquilino con la quale si impegna a rilasciare l'unità immobiliare, libera da persone e cose, entro il... (nel tuo caso 15/06). Può essere spedita per raccomandata oppure consegnata a mano, con firma di una copia da parte del proprietario per ricevuta e accettazione.
Va anche bene una comunicazione via pec (posta elettronica certificata), ma pochi inquilini privati (cioè che non siano società, ditte individuali, lavoratori autonomi, ecc) ce l'hanno.

Quando un inquilino va via, firma congiuntamente al proprietario il verbale di rilascio.
E' un semplice foglio in cui si scrive che in data ......... l'unità immobiliare ubicata...(indirizzo)...è stata rilasciata libera da persone e cose con restituzione chiavi alla proprietà.
Sul verbale si aggiungono anche altre cose: se vengono riscontrati danni arrecati all'immobile locato imputabili all'inquilino, e che quindi devono essere da lui risarciti, è indispensabile scriverlo.
E' pure importantissimo scrivere sul verbale che l'inquilino è debitore di euro.......per canoni di locazione e/o oneri accessori (p.es. spese condominiali di sua competenza) insoluti.
La firma del verbale così completo e dettagliato costituisce un'importante riconoscimento di debito da parte dell'inquilino moroso.

Non gli manderei solleciti e messe in mora perché se lui è dispettoso potrebbe interrompere i pagamenti e rimanere nella tua casa fino a quando non lo sfratti per morosità. Dall'inizio dello sfratto fino alla sua esecuzione (magari con ufficiale giudiziario, dopo diversi accessi) possono trascorrere molti mesi, anche più di un anno!
Se però conosci bene il soggetto, sai che è una brava persona in momentanea difficoltà economica, non temi "ritorsioni", sai che ha già trovato un'altra abitazione, ecc.; puoi provare a sollecitare i pagamenti.

 

[User_52770]

Grazie. Vorrei mandargli la messa in mora poiché è già scaduta anche la seconda rata e per di più mi ha detto delle bugie sul suo stato di salute. Però si è messo di buona volontà a far vedere l'appartamento ad altre persone per non attendere 6 mesi. Non so proprio come comportarmi.

 

[uva]

per di più mi ha detto delle bugie

Non mi pare una persona affidabile...
Confermo l'opinione che avevo già espresso: la priorità per il proprietario è riottenere il possesso della propria casa, in modo da poterla nuovamente affittare, venderla, ecc.
Io cercherei di mantenere un rapporto "amichevole", perché se lui se ne va di sua iniziativa tu risparmi il costo di uno sfratto per morosità e puoi riaffittare velocemente la casa.
Se invece ti ha detto un'ulteriore bugia e rimane lì senza pagare, i tuoi costi e il tuo credito aumentano notevolmente.
Ci sono proprietari che rinunciano ad incassare le ultime mensilità purché l'inquilino moroso se ne vada spontaneamente.

Ma non ti aveva versato un deposito cauzionale, da cui poterti rivalere per le rate insolute?

 

[User_52770]

Si ma non ha pagato il condominio per il 2016/2017. quello è il problema.

 

[uva]

non ha pagato il condominio per il 2016/2017.

Premesso che tu devi pagare tutto quanto dovuto al Condominio, indipendentemente dalla morosità dell'inquilino, fa la somma di quanto ti deve questa persona: canoni di locazione + spese condominiali per la parte a suo carico.
Siccome l'importo totale del tuo credito eccede il deposito cauzionale, valuterai in seguito le possibilità di recupero. Potresti iniziare subito a sollecitare il debitore, anche facendogli scrivere dall'avvocato, ma sei sicuro che possa/voglia pagarti entro la data stabilita per il rilascio?

Il vero problema è che se l'inquilino non se ne va entro il 15/06 come dice di voler fare, e cessa i pagamenti, tu devi iniziare lo sfratto per morosità. Il tuo credito aumenterà notevolmente, dovrai pagare l'avvocato, e soprattutto non sai quando riuscirai a mandarlo via. Se ha problemi di salute (veri o presunti), è una persona anziana, nel suo nucleo familiare ci sono dei minori, è in gravi difficoltà economiche, ecc. ecc., otterrà sia il termine di grazia dal giudice sia altri rinvii dall'ufficiale giudiziario.

 

[Gianco]

Un consiglio: quando stenderai il verbale di rilascio, fai il sopralluogo facendoti assistere da un tecnico che possa riscontrare eventuali danni che a te potrebbero sfuggire ed inoltre ti servirebbe come testimone che firmerebbe il verbale.

 

[User_52770]

Grazie a tutti. Ad oggi non ho ancora fatto nulla e lui nemmeno si è fatto sentire. Domani vorrei chiamarlo per capire cosa vuole fare...cosa mi consigliate?