Divisione immobile a seguito successione non accordo tra eredi

[mandarino]

Grazie a tutti.Però mi chiedorima di tutto devo far dividere immobile a un geometra in modo che sappia quale la parte che spetta.poi contatto cognati per dire che si vende la parte e a tot prezzo..ho compreso correttamente?

 

[Luigi Criscuolo]

Credo che tu abbia compreso male (non me ne voglia @Franci63) .
Una cosa è vendere la parte di proprietà in una comproprietà indivisa. Un'altra cosa è vendere una porzione definita di un appartamento frazionato.
Il ricorrere al geometra serve alla tua assistita per proporre la divisione agli altri coeredi in forma bonaria , o sostenere davanti ad un giudice la divisibilità dell'immobile e quindi lo scioglimento della comunione. Il giudice si avvarrà di un suo consulente.
Se gli altri coeredi non accettano la divisione in forma bonaria la tua assistita non può mettere in vendita la parte di appartamento che il geometra le avrebbe assegnato. Perché il geometra è un professionista di parte e non ha alcun potere di legge. Questo lo riesci a realizzare?

 

[mandarino]

L'immobile allo stato attuale è indiviso.gli altri cognati si disinteressano ossia non prendono nessuna posizione.per questo dico inutile che geometra divida immobile.bisogna andare in mediazione come dicevamo all'inizio

 

[chiacchia]

Diciamo che forse il discorso si potrebbe instaurare in questi modi, dire ai cognati che hai intenzione di vendere a la tua QUOTA ( come mi hanno insegnato a dire ) infatti se si parla di quota non c'è nessun obbligo di definire quale parte si vende l'acquirente sa che su un immobile di quelle caratteristiche gli spetta il 10% il 40% insomma una quota della proprietà poi sarà l'acquirente a fare la mediazione il tribunale ecc. ma lo trovi uno che si compra un grosso problema? può darsi ma a un prezzo MOLTO conveniente

 

[Gianco]

dire ai cognati che hai intenzione di vendere a la tua QUOTA ( come mi hanno insegnato a dire ) infatti se si parla di quota non c'è nessun obbligo di definire quale parte si vende

Non dimenticando che i fratelli hanno diritto di prelazione. Pertanto dovrà notificare la proposta di vendita agli aventi diritto ed attendere 30 gg prima di presentarsi davanti al notaio con l'acquirente terzo.

 

[Franci63]

Credo che tu abbia compreso male (non me ne voglia @Franci63) .

Dopo tre tue spiegazioni chiare, qui concordo .
Hai già dimostrato sufficiente pazienza.

 

[Franci63]

Non dimenticando che i fratelli hanno diritto di prelazione. Pertanto dovrà notificare la proposta di vendita agli aventi diritto ed attendere 30 gg prima di presentarsi davanti al notaio con l'acquirente terzo.

Due mesi

 

[mandarino]

Grazie a tutti per le risposte esaustive.Non voglio in alcun modo far arrabbiare Francy le cui risposte apprezzo sempre molto.
Ricapitolando:come anticipavo si tratta di un immobile piccolo valore 20.000,00=.il geometra dice che sia possibile dividerlo.io nutro i miei forti dubbi.
Allora forse soluzione ideale è:sentire geometra se possibile effettivamente dividere la casa.se possibile si scrive ai cognati in relazione al diritto di prelazione e via dicendo.
se non si può dividere richiesta da parte della vedova di scioglimento della comunione in mediazione….corretto....
poi non vi tedio più…….

 

[Luigi Criscuolo]

Allora:
1) la vedova scrive ai due cognati che vuole sciogliere la comunione sull'immobile; propone loro in forma bonaria o l'acquisto della sua parte di proprietà, e chiede a loro di fare una offerta, oppure la suddivisione, sempre bonaria, dell'immobile in modo che vengano rispettate le quote proprietarie. Tieni presente che un progetto di frazionamento immobiliare che rispetti le quote spettanti ai comunisti non è semplice e sopratutto deve essere pagato, bisogna sancirlo presso un notaio che va pagato, bisogna registrarlo presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari/Catasto e bisogna pagare le spese di registro.
Supponiamo che questa azione non sortisca alcun effetto.
2) La vedova dovrà presentare la domanda di scioglimento della comunione, prima dovrà passare dall' Istituto della Mediazione, e poi, se non si trova l'accordo, dal Giudice del Tribunale.
Già in mediazione il mediatore incaricherà un suo CTM di valutare l'immobile oggetto di scioglimento della comunione; poi chiederà di appurare se l'immobile è divisibile rispettando le quote proprietarie e senza un eccessiva perdita di valore delle unità immobiliari ricavate. Chiederà di verificare se c'è qualcuno che vuole acquisire le parti di proprietà degli altri eredi. Infine chiederà di sapere se l'immobile ha un mercato per cui questo si possa vendere all'incanto. Il lavoro del CTM va pagato, e questo lavoro è abbastanza complesso, il suo compenso, se non ti dai una mossa, verrà messo a carico di chi promuove la mediazione cioè la vedova; tu dovrai batterti affinché le spese vengano equamente distribuite tra tutti i coeredi, così se dovessero rifiutare l'esito della mediazione avranno pagato la loro parte, altrimenti voglio vederti poi corrergli appresso per riscuotere la loro parte. In questa fase sarebbe utile per la vedova farsi assistere da un suo CTP il quale potrà proporre una sua divisione o correggere la divisione del CTM. Se i coeredi convenuti non si presentano o rifiutano l' esito della mediazione dovrete andare in tribunale. Si ripeterà la stessa prassi con costi sensibilmente maggiori per il CTU, dopo di che la fase finale sarà la vendita all'incanto dell'immobile.
Tieni presente che se l'immobile, come tu sostieni, vale 20.000,00 € verrà messo all'asta attorno ai 14.000 € per trovare acquirenti; se l'asta andasse deserta il prezzo scenderebbe ancora magari 10/12.000 €. In questa fase qualcuno dei coeredi potrebbe fare il furbetto e far partecipare qualche amico in modo da rilevare ad un prezzo conveniente tutta la casa.
Quindi come diceva mio zio "occhio alla padella quando viene tolta dal fuoco" ma sopratutto rendi cosciente tutti, la tua assistita ed i coeredi recalcitranti, che potrebbero trovarsi con un pugno di mosche in mano.

 

[Gianco]

Tieni presente che un progetto di frazionamento immobiliare che rispetti le quote spettanti ai comunisti non è semplice e sopratutto deve essere pagato, bisogna sancirlo presso un notaio che va pagato, bisogna registrarlo presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari/Catasto e bisogna pagare le spese di registro.
Supponiamo che questa azione non sortisca alcun effetto.

Se i comproprietari concordano per la divisione dell'immobile, danno incarico ad un professionista di fiducia comune o si avvalgono di diversi professioniste che collaboreranno per trovare una o più soluzioni da proporre ai committenti. Questo elaborato si chiama progetto di divisione. Se viene concordata una soluzione il o i tecnici procederanno a svolgere la pratica che deve preliminarmente essere regolarizzata dal lato urbanistico e successivamente va presentata in catasto per il frazionamento delle nuove unità urbane. coni documenti relativi alla regolarizzazione urbanistica e le planimetrie catastali si va dal notaio per stipulare l'atto di divisione. Sarà compito del notaio registrare e trascrivere l'atto. Fine dell'operazione.

2) La vedova dovrà presentare la domanda di scioglimento della comunione, prima dovrà passare dall' Istituto della Mediazione, e poi, se non si trova l'accordo, dal Giudice del Tribunale.
Già in mediazione il mediatore incaricherà un suo CTM di valutare l'immobile oggetto di scioglimento della comunione; poi chiederà di appurare se l'immobile è divisibile rispettando le quote proprietarie e senza un eccessiva perdita di valore delle unità immobiliari ricavate. Chiederà di verificare se c'è qualcuno che vuole acquisire le parti di proprietà degli altri eredi. Infine chiederà di sapere se l'immobile ha un mercato per cui questo si possa vendere all'incanto. Il lavoro del CTM va pagato, e questo lavoro è abbastanza complesso, il suo compenso, se non ti dai una mossa, verrà messo a carico di chi promuove la mediazione cioè la vedova; tu dovrai batterti affinché le spese vengano equamente distribuite tra tutti i coeredi, così se dovessero rifiutare l'esito della mediazione avranno pagato la loro parte, altrimenti voglio vederti poi corrergli appresso per riscuotere la loro parte. In questa fase sarebbe utile per la vedova farsi assistere da un suo CTP il quale potrà proporre una sua divisione o correggere la divisione del CTM.

Se la vedova sarà costretta a ricorrere alla mediazione si tenterà una composizione dell'accordo. Se la controparte non si presenta i costi della procedura saranno a carico della parte attrice e non ci sarà alcun seguito.
In ogni caso il CTP non corregge la CTU, ma fa delle osservazioni, evidenziando le parti con le quali non è d'accordo. Sarà poi il giudice ad integrare l'incarico al suo consulente, se lo riterrà opportuno o lo convocherà in udienza per chiarimenti. Se non ritenesse sufficiente l'opera svolta, nomina un altro CTU.

Se i coeredi convenuti non si presentano o rifiutano l' esito della mediazione dovrete andare in tribunale. Si ripeterà la stessa prassi con costi sensibilmente maggiori per il CTU, dopo di che la fase finale sarà la vendita all'incanto dell'immobile.
Tieni presente che se l'immobile, come tu sostieni, vale 20.000,00 € verrà messo all'asta attorno ai 14.000 € per trovare acquirenti; se l'asta andasse deserta il prezzo scenderebbe ancora magari 10/12.000 €. In questa fase qualcuno dei coeredi potrebbe fare il furbetto e far partecipare qualche amico in modo da rilevare ad un prezzo conveniente tutta la casa.

In tribunale il giudice tenterà un accordo, davanti ad un risultato negativo nominerà un suo CTU che procederà a dare risposta ai quesiti postigli. Operrà alla presenta dei CTP e la sua relazione prima del deposito sarà inoltrata agli stessi che potranno presentare le loro osservazioni. Il CTU se riterrà opportuno darà seguito altrimenti relazionerà in opposizione alle osservazioni e consegnerà il tutto al giudice. A questo punto solo il legale potrà inoltrare al giudice eventuali contestazioni alla relazione del CTU. Lo stesso verrà richiamato a chiarimenti e se non fosse sufficientemente convincente sarà sostituito da un collega fino all'accettazione del risultato della relazione da parte del giudice che a quel punto potrà andare a decisione.