Garage interrato : infiltrazioni dalla proprietà soprastante

[asialuna]

Forse la discussione è fuori argomento.... ma passo a raccontare il fatto.
Il proprietario di un terreno in collina ha fatto costruire dei box semi-interrati: accessibili dal piano strada comunale, ma chiaramente scavati nel fianco della collina. Sopra hanno un giardino/uliveto. Questo una ventina di anni fa. Questi box sono stati venduti, e uno lo abbiamo acquistato noi. Oggi il soffitto del nostro box è molto danneggiato da infiltrazioni d'acqua del giardino sovrastante. Come è opportuno procedere? Ipotizzo che anche gli altri box siano nelle medesime condizioni, e ritengo che un lavoro di risanamento che coinvolga solo il mio box sia poco vantaggioso, dal momento che sono quello a valle, e l'acqua arriverebbe comunque dal lato non risanato.
Il proprietario del giardino ha delle responsabilità e concorre alle spese? Per risanare suppongo si dovrà sbancare il giardino... e non credo mi darà il permesso di togliere i suoi ulivi....
Cosa suggerite?

 

[nuoviorizzonti]

ciao asia,
il proprietario del giardino non ha responsabilità e non concorre alle spese... anzi... è il danneggiato;
probabilmente lui stesso non immaginava all'epoca in cui ha fatto costruire i box che potesse presentarsi in futuro l'eventualità di una manutenzione così impattante;
il consiglio che ti posso dare è:
- riscontrare (magari con l'aiuto di un tecnico) i/il punti/o esatto dell'infiltrazione e valutare le modalità di intervento più opportune e meno invasive (meglio se con la totalità dei proprietari dei rispettivi box);
- proporre al proprietario del giardino (con il giusto approccio) l'intervento da eseguire.
se la manutenzione viene eseguita nella stagione giusta le piante di ulivo possono essere spostate senza troppi danni e spese a vostro carico.
Purtroppo, questi "inconvenienti" sono all'ordine del giorno per i fabbricati interrati.... è sempre solo questione di tempo ma le infiltrazioni prima o poi si presentano, considerando che vent'anni sono la media.
P.S. il proprietario del giardino è obbligato a concedervi l'intervento ma sta al buon senso non pretendere troppo.

 

[asialuna]

ciao asia,
il proprietario del giardino non ha responsabilità e non concorre alle spese... anzi... è il danneggiato;

mi è difficile comprenderne le ragioni...
Come lo spieghi che nel caso di un condominio con bosx sottostante giardino condominiale paghi danni e ripristino secondo millesimi e che altresì altri tribunali abbiano sancito la suddivisione ai sense art 1126 1/3 - 2/3 anche per le spese accessorie?

 

[geomarchini]

perché il giardino condominiale è proprietà del condominio, e tutti i condomini contribuiscono al pagamento dei propri millesimi, abbiamo il classico caso di coincidenza tra danneggiato e danneggiante. Se facessi un incidente con qualcuno che mi tampona sono il danneggiato, il danneggiante che mi ha tamponato mi risarcirà del danno arrecato! Ma se lasciassi una sigaretta accesa in macchina, e per disgrazia la macchina mi andasse a fuoco con chi me la dovrei prendere?? Ti pare?

 

[Adriano Giacomelli]

Scusate ma io ritorno a monte della vicenda, ovvero quando a Venti anni or sono hai acquistato. Vai subito a rintracciare l'atto di acquisto e cominciamo a capire se tu hai acquistato il solo box senza il diritto di superficie che è rimasto al venditore o se in realtà tu hai acquistato anche la parte scoperta che ricopre il box?? Cosa che penso possa essere successa. In base a queste informazioni hai il primo punto fisso della discussione. Poi per fare opere che abbiano una valenza pratica e tecnica, dovrebbero essere concertate con tutti i proprietari dei box, e, evidentemente con il proprietario della superficie sovrastante......
Per opere di risanamento, inpermealizzazioni ecc. il codice Civile regolamenta, naturalmente con addebito dei costi delle opere.

 

[asialuna]

perché il giardino condominiale è proprietà del condominio,

Non ci avevo pensato... effettivamente è bene comune che danneggia propretà divisa all'interno del medesimo bene...

Però in questo caso... sopra non solo ho un giardino, ma anche una piscina.... Forse è meglio se lascio franare il box.....:???:

Aggiunto dopo 3 minuti :

Scusate ma io ritorno a monte della vicenda, ovvero quando a Venti anni or sono hai acquistato. Vai subito a rintracciare l'atto di acquisto

L'atto non è molto chiaro. Abbiamo acquistato nell'86 il box da chi ha acquistato in un primo tempo il solo dirittto di costruzione nel 63 e poi ha acquistato anche il box stesso nell'83.
Inoltre è chiaramente scritto che il box è interrato, ma nei confini si parla solo di confini laterali, non di confini superiori. Nè si parla di diritto di superficie.... E allora????

 

[Adriano Giacomelli]

Quando si acquista si compra un pezzo catastalmente identificato, quindi fai una visura catastale e una planimetria catastale, con un Geometra e acclara la situazione.

 

[asialuna]

avrei disponibili tutto quanto chiedi. Faccio visionare dal mio geometre e vediamo cosa dice.

 

[geomarchini]

non è proprio così semplice la questione, tuttavia un professionista qualificato potrà aiutarti

 

[nuoviorizzonti]

Non ci avevo pensato... effettivamente è bene comune che danneggia propretà divisa all'interno del medesimo bene...

Però in questo caso... sopra non solo ho un giardino, ma anche una piscina.... Forse è meglio se lascio franare il box.....:???:

Aggiunto dopo 3 minuti :


L'atto non è molto chiaro. Abbiamo acquistato nell'86 il box da chi ha acquistato in un primo tempo il solo dirittto di costruzione nel 63 e poi ha acquistato anche il box stesso nell'83.
Inoltre è chiaramente scritto che il box è interrato, ma nei confini si parla solo di confini laterali, non di confini superiori. Nè si parla di diritto di superficie.... E allora????

cercherò di essere breve:
1- il diritto di costruzione non si acquista se non espressamente indiviuato da una particella catastale... se così si acquista anche il diritto di superficie (perche le particelle catastali interrate non esistono)
2- verifica che il proprietario del giardino non abbia nel tempo preso possesso della superficie soprastante i box (pensando che fosse ancora di sua proprietà)
3- i rogiti notarili non sono oro colato... a volte possono omettere parti anche molto importanti (non sempre si indicano le proprietà soprastanti... dipende dalla precisione del notaio)
4- la presenza di una piscina sopra i box RIBALTA TOTALMENTE la questione... ovvero va verificato che il danno non sia portato da una perdita dell'involucro della stessa... in questo caso si procede come per i comdomini (l'inquilino del piano di sopra che causa il danno per la rottura di una tubazione ... lo risarcisce lui stesso o l'assicurazione condominiale)
5- lasciar franare il box è una pessima idea... se succedesse per assurdo potrebbe danneggiare, oltre il giardino anche la piscina con richieste di danni poiuttosto gravose.... al limite (te lo dico sottovoce)... una bella carteggiata, una rinfrescata con vernici specifiche e... VENDESI BOX AUTO!!!!