A chi va restituito il fondo speciale per casa venduta?

[Damario]

Preciso che al momento della vendita avvenuta il 1-7-2016, i lavori erano stati già da vari mesi ben definiti, quantificati ed appaltati e le somme di accantonamento erano già state richieste dai condomini e versati dal mio venditore qualche mese prima della vendita. I lavori non sono partiti per morosità di alcuni, e dopo 6 mesi circa è stata deliberata la restituzione.
La quota del fondo non è ancora stata restituita al venditore perchè nel frattempo alcuni lavori di emergenza sono stati fatti iniziare dall'amministratore e sono in corso a prescindere da delibere assembleari. Ora la mia domanda è: se i soldi verranno restituiti, il venditore è tenuto sempre a pagare per i lavori deliberati prima della vendita, (nel rogito abbiamo specificato che le spese dei lavori deliberati RESTANO A TOTALE CARICO DEL VENDITORE). E cosa occorre fare per poterlo indurre nel tempo a mantenere l'impegno preso nel rogito, di pagare tutte le spese dei lavori deliberati?

 

[Luigi Criscuolo]

La quota del fondo non è ancora stata restituita al venditore perchè nel frattempo alcuni lavori di emergenza sono stati fatti iniziare dall'amministratore e sono in corso a prescindere da delibere assembleari

chi ha autorizzato l'amministratore a prelevare soldi da un fondo cassa destinato per fare dei lavori per pagarne altri fatti eseguire da lui in emergenza?
Questi lavori verranno normalizzati a seguito di una apposita assemblea dove dovrà essere approvato solo il riparto a carico dei condomini.
Se l'amministratore ha deciso di intraprendere questi lavori di emergenza dopo la data del rogito questi lavori sono a tuo completo carico.
Se il venditore viene a sapere che con i suoi soldi sono stati pagati lavori intrapresi dopo il rogito e fa causa al condominio ne vedremo delle belle.

Ora la mia domanda è: se i soldi verranno restituiti, il venditore è tenuto sempre a pagare per i lavori deliberati prima della vendita, (nel rogito abbiamo specificato che le spese dei lavori deliberati RESTANO A TOTALE CARICO DEL VENDITORE). E cosa occorre fare per poterlo indurre nel tempo a mantenere l'impegno preso nel rogito, di pagare tutte le spese dei lavori deliberati?

ma se hai detto che l'assemblea ha deliberato di non fare più i lavori precedentemente deliberati il venditore non ha alcun obbligo nei tuoi confronti!
Se dovessero essere riproposti ed approvati saranno a carico tuo non si riagganciano a quelli vecchi: perchè le delibere hanno un valore e vanno fatte rispettare dall'amministratore; oppure il condominio, oltre ad essere costituito da persone "volubili", è gestito da un professionista che non sa fare il suo lavoro
Il problema per cui si è discusso per ben 3 pagine in questo forum è che la giurisprudenza dice che i soldi giacenti in un fondo costituito tra condomini nel caso di scioglimento del fondo questi soldi vadano restituiti ai condomini che hanno pagato, se nel frattempo l'unità immobiliare ha cambiato proprietà i soldi vanno dati al nuovo proprietario.
Quasi tutti gli intervenuti hanno ventilato che il nuovo proprietario dovrebbe rifondere al venditore l'importo che quest'ultimo avrebbe potuto scaricare dalle tasse se i lavori fossero stati eseguiti e pagati.
Solo io sostengo che il venditore deve fare causa all'amministratore (per non aver saputo gestire la delibera condominiale), ai condomini morosi (per essere stati la causa dell'aborto dei lavori approvati) ed al condominio (per aver deliberato, quando il venditore non era più condomino ( e quindi non poteva più partecipare alla assemblea), l'aborto dei lavori precedentemente approvati.

 

[Dimaraz]

Solo io sostengo che il venditore deve fare causa all'amministratore (per non aver saputo gestire la delibera condominiale

Difficile dire, con un simile resoconto, chi abbia colpa di cosa...ma una cosa è certa: il venditore ex condomino non ha ne motivi ne probabilità di ottenere ragione nel far causa all'amministratore.

 

[Dimaraz]

ai condomini morosi (per essere stati la causa dell'aborto dei lavori approvati

Idem come sopra...anzi peggio.

ed al condominio (per aver deliberato, quando il venditore non era più condomino ( e quindi non poteva più partecipare alla assemblea)

Il Condominio è sovrano e la maggioranza può certamente votare una nuova delibera che "cancelli" gli effetti di una precedente.

3 su 3...direi che non ci siamo...la "causa facile" nuoce gravemente al portafoglio.

 

[Luigi Criscuolo]

Il Condominio è sovrano e la maggioranza può certamente votare una nuova delibera che "cancelli" gli effetti di una precedente.

Certo; ma questo non significa automaticamente che se la nuova delibera danneggia qualcuno questo qualcuno non possa adire alle vie legali.
Questo qualcuno in ottemperanza ad una precedente delibera ha sborsato 20.000 € che erano a carico della sua proprietà. In data posteriore alla alienazione della sua proprietà il condominio, a causa delle morosità di diversi condomini, ha deliberato di non fare più i lavori precedentemente deliberati. Sembra che i soldi di tale fondo siano impiegati parzialmente dall'amministratore per pagare lavori di inderogabile urgenza per la sicurezza dei condomini e di terzi. Tali lavori eseguiti dopo la delibera che ha fatto abortire i lavori precedentemente deliberati, e dopo la alienazione della proprietà del condomino venditore non possono essere pagati anche con i soldi che condomino venditore aveva versato a saldo dei lavori deliberati quando lui era ancora condomino. Questo perché il pagamento di tali lavori non rientrano negli obblighi del condomino venditore assunti nel rogito né secondo la costante giurisprudenza.

 

[Dimaraz]

Certo; ma questo non significa automaticamente che se la nuova delibera danneggia qualcuno questo qualcuno non possa adire alle vie legali.

Chiunque può intentare...cause perse.
La "revoca" dei lavori precedentemente deliberati non danneggia direttamente l'ex proprietario per tutti i motivi citati in precedenza.
Egli ha venduto la sua "partecipazione" e solo il nuovo proprietario potrebbe (ancora "condizionale") agire contro il Condominio...ma per l'ex proprietario l'unico "inadempiente" è la controparte con cui ha sottoscritto un contratto.
Peccato che pure una causa verso il "compratore" avrebbe scarsi appigli stante il fatto che è proprio la "clausola" ad essere "nata male".
Bisognerebbe che fosse il nuvo acquirente ad "ostacolare" i lavori e il conseguente beneficio fiscale.
Formalmente @Damario non avrebbe nemmeno l'obbligo di restituire la somma dei bonus...invocando il fatto che il "contratto" fatto (postilla in rogito) non ha una data di scadenza o un termine di esecuzione, ma è semplicemnte un accordo sul mancato "trasferimento" di un determinato beneficio....che potrebbe anche sparire "d'incanto" se un governo lo eliminasse.
Il venditore avrebbe dovuto meglio elaborare la "postilla" prevedendo la resitutzione (da parte del compratore e non dal Condominio) di tutta o parte della somma stanziata...ma è altrettanto logico pensare che il compratore avrebbe al contempo abbassato il valore d'acquisto.
L'ex proprietario ...si è infilato in un "cul de sac".

E' solo per evitare le comunque inevitabili lungaggini e "stress" che consiglio di trovare una intesa mediante restituzione di un valore prossimo od uguale ai bonus "congelati"...ovviamente con la rinuncia a qualsiasi azione di rivalsa attuale o futura.

Ps.
Manca precisazione...ma i "lavori urgenti" potrebbero anche essere parti o conseguenza di quelli a suo tempo deliberati (si pensi ad una manutenzione straordinaria)...e magari rientrano fra quelli per i quali spetta un bonus.

la giurisprudenza dice che i soldi giacenti in un fondo costituito tra condomini nel caso di scioglimento del fondo questi soldi vadano restituiti ai condomini che hanno pagato,

Dipende dalla natura del fondo.
Quanto sopra vale certamente per il fondo "cassa" o quello costituito per far fronte a "morosità"..

 

[magia2002]

Concordo con @Dimaraz conviene che venditore ed acquirente trovino un' accordo perche' ci sono talmente tante sfaccettature che in caso di giudizio si potrebbe arrivare tranquillamente in cassazione con un esito incerto per tutti , amministratore condominiale compreso .

 

[Damario]

E' proprio per tutte queste sfaccettature della questione che ho scritto al venditore una lettera per cercare una via di conciliazione offrendogli di realizzare subito tutti bonus fiscali, affrancandolo al contempo di dover affrontare eventualmente tutti quei lavori che si renderanno necessari e già presenti nella delibera prevendita che nel rogito risultano a suo totale carico, senza una specifica scadenza.
Sto aspettando la risposta che però tarda ad arrivare forse perchè siamo in periodo di vacanze o perchè vuole valutare bene la decisione da prendere che probabilmente non è facile neanche per lui.

 

[Gianco]

Sono fermamente convinto della bontà del ragionamento del mio post #12.

 

[alberto bianchi]

Se i presupposti sono quelli sopra citati, l'acquirente ha pagato l'immobile il cui valore avrebbe dovuto comprendere l'esecuzione dei lavori del costo pro quota di € 20.000 la cui detrazioni sarebbero state a vantaggio del venditore. Ritengo quindi che la cifra totale che dovrà essere restituita al venditore debba essere detratta delle detrazioni previste e l'importo residuo dovrà essere consegnato all'acquirente, per rifonderlo del minor valore dell'immobile in oggetto.

Ragionamento corretto e il più semplice per evitare che la questione si trascini per secoli. Il venditore aveva versato 20.000 Euro con la speranza di recuperarne fiscalmente il 50 % ? Bene si annullano i lavori, si restituisce il fono dando 10.000 Euro al venditore e 10.000 Euro al compratore e vissero tutti felici e contenti. Fare ipotesi sul quando verranno ripresi e se verranno ripresi e quanto verranno a costare, e quanto sarà la detrazione fiscale è pura elucubrazione mentale. Ho iniziato a lavorare con aziende multinazionali quando si facevano i Piani Quinquennali di tute le attività aziendali, ma dopo un po'm ci accorgemmo che potevano essere solo degli "obiettivi" in quanto alla fine del periodo quasi nulla si avvicinava a quanto prospettato. Si passò al Piano Triennale ma anche questo dopo un po' perse d'importanza se non quella di riempire dei prospetti da dare alle banche per giustificare qualche richiesta finanziamento. Si Passò al Budget Annuale, poi ai vari Forecast Trimestrali, Mensili e, per la parte finanziaria, a quelli settimanali.