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  1. francy820

    francy820 Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Salve a tutti, sono un nuovo iscritto. Vorrei un parere possibilmente tecnico riguardo all'acquisto di una casa, che ho saputo avere una taverna e cantina (65 metri quadrati) che non risultano dal catasto. Il venditore (unico proprietario fino a questo momento) non si è mai preoccupato nè di chiedere un condono o una sanatoria fino a che non si è scoperto che i suddetti locali non erano presenti nelle piantine catastali.
    La mia domanda è questa: premesso che la casa mi piaccia molto, mi conviene comprarla comunque sapendo di questi locali abusivi? In quali sanzioni potrei incorrere io compratore? Questa casa è stata realizza più di 30 anni fa.
    Spero di essere stata chiara. Grazie dei consigli.
     
  2. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    La risposta te la può dare il notaio prescelto per l'atto di compravendita. In alternativa dài l'incarico ad un geometra o ingegnere. Vai, comunque, con i piedi di piombo.
     
  3. Giuseppe1975

    Giuseppe1975 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    l'abuso si trasferisce al compratore tutto qui !!!
     
  4. francy820

    francy820 Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Quindi se volessi chiedere una sanatoria starebbe a me (compratore) e il proprietario ne uscirebbe "pulito"?
     
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  5. francy820

    francy820 Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
  6. Faberino

    Faberino Membro Junior

    Il fatto che non siano presenti nelle planimetrie catastali non significa necessariamente che siano abusivi...catasto e urbanistica non sono la stessa cosa...Il consiglio è di rivolgerti ad un tecnico come scritto Jac 1.0 che vada in comune e acquisisca i grafici dell'ultima concessione/sanatoria/d.i.a. e verifichi la rispondenza con la realtà... Fatto ciò, ricorda sempre che gli abusi (se di abusi si tratta) si trasmettono da vecchio a nuovo proprietario. Può essere che sia necessario solo un cambio di destinazione d'uso...tutto ciò sempre che il notaio rogiti. Vi sono norme che prevedono che gli atti tra i immobili con abusi possano essere dichiarati nulli... all'atto pratico ne ho visto pochi e i notai spesso chiudono gli occhi e si tappano il naso.
    In ogni caso senza una verifica in comune non si può restringere il campo. Le variazioni catastali poi sono un'altro aspetto.
     
  7. francy820

    francy820 Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Grazie.
     
  8. Faberino

    Faberino Membro Junior

    Dimenticavo...facci sapere come si evolve la vicenda
     
  9. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Forse occorre recarsi:
    - in Conservatoria
    - in Comune
    - al Catasto (sapendo però che quello 'italiano' non è affidabile).
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    io non credo che tu possa formalizzare l'atto di compravendita perché il notaio deve desrivere l'immobile oggetto di compravendita ed allegare la planimetria catastatale. In quel momento vista la difformità tra il dichiarato e il riscontro cartaceo il notaio si dovrebbe bloccare. A meno che il venditore dichiari che l'immobile è composto come risulta al catasto ed allora tu diventeresti l'autore dell'abuso che bisogna vedere se si può sanare.
     
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  11. fiorello64

    fiorello64 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,
    secondo me (che non sono un tecnico) fa testo non il catasto, ma il progetto depositato in comune. Se anche questo è difforme, ci sono 2 possibilità:
    1) fare una sanatoria prima dell'acquisto (se possibile), magari partecipando anche tu alle spese relative.
    2) fare in modo che il geometra che perizia l'immobile "non si accorga dell'abuso", magari chiudendo con una finta parete l'accesso alla taverna. A quel punto il notaio può fare l'atto e l'abuso edilizio passa automaticamente a te fino alla prossima compravendita.
    Prendi comunque questi pareri col beneficio dell'inventario e aspetta l'opinione di gente più esperta. Saluti.
     
  12. asana

    asana Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dice bene Luigi, l'atto in presenza di abusi non si può stipulare e se si aggirasse il problema, dichiarando il falso al notaio, l'atto è nullo.
    Conviene chiedere la concessione edilizia in accertamento di conformità. Non ci dovrebbero essere problemi se si tratta di un piano interrato, senza aumento di cubatura. I locali dovrebbero ospitare locali non residenziali e dai requisiti richiesti dalle mie parti, l'altezza dei locali deve essere inferiore a m 2,40. Ottenuta la sanatoria, ricordarsi di presentare la variazione in catasto. A questo punto l'atto si può stipulare, regolarmente.
     
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  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    dipende anche delle altezze, per non fare cubatura
     
  15. francy820

    francy820 Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Grazie a tutti per i vostri pareri. Abbiamo raggiunto un accordo in cui il venditore si impegna a sanare e poi firmeremo con le carte in regola davanti al notaio.
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Un locale interrato non fa mai cubatura. Anche per quanto riguarda i locali semi-interrati in molti Comuni esistono delle normative che prescrivono di quanto può essere la "parte emergente" del piano semi-interrato dal piano di campagna (solido emergente). Al massimo qui ho visto altezze max di 1 mt (da Piano Regolatore).
     
  17. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    DANIELE SE I LOCALI INTERRATI O SEMINTERRATI se superano l'altezza di 270 fanno cubatura e come
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    credo dipenda tanto dal Comune la cosa. Personalmente ci sarebbe anche da parlate sulle altezze del fabbricato, alcuni la considerano dall'estradosso dell'ultimo altri dal filo superiore del canale di gronda. Anche sugli sporti è così (per alcuni il massimo è 1 mt per altri no), sarebbe bello che anche le definizioni dei vari parametri almeno fossero le stesse per tutti i Comuni d'Italia.
    Da noi non fanno volumetria i locali intereati e ti dirò di più: in un Comune sulle pertinenze (garages,e cantine) danno possibilità di costruire in franchigia (senza oneri) garages di 30 mq con altezze ben precise e (se non erro non devono superare i 3.70 al colmo è con inclinazione non superiore ai 45 gradi) se vai oltre a queste superfici (ad esempio 31mq) paghi su tutti i 31.
     

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