Affitto senza contratto: conseguenze

[miabaletta]

Buongiorno a tutti,
nel caso si affittasse un alloggio senza alcun contratto di affitto, il conduttore non paga l'affitto come puo' il proprietario pretenderlo o fare liberare la casa?

 

[Adriano Giacomelli]

Se immetti nell'uso di un alloggio una persona, gioco forza devi codificare il rapporto. Comodato d'uso, contratto di locazione, Uso gratuito, ospitalità, sino a una locazione temporanea.
Tra le righe si capisce che vuoi un canone in "nero" COSA DISDICEVOLE E PERSEGUIBILE, ma edificante per te.
Il comodato d'uso potrebbe al limite celare il tuo disegno immaginato.

 

[miabaletta]

Se immetti nell'uso di un alloggio una persona, gioco forza devi codificare il rapporto. Comodato d'uso, contratto di locazione, Uso gratuito, ospitalità, sino a una locazione temporanea.
Tra le righe si capisce che vuoi un canone in "nero" COSA DISDICEVOLE E PERSEGUIBILE, ma edificante per te.
Il comodato d'uso potrebbe al limite celare il tuo disegno immaginato.

Mi spiego: il signore farebbe lavori nell'alloggio in cambio dell'ospitalità, acquisterei beni per l'alloggio con l'affitto (esempio infissi nuovi, stufa, ringhiere ecc.)
Volevo solo sapere siccome lui non vorrebbe vincoli scritti, come posso fare,per essere tranquillo? POtrebbe trasformarsi automaticamente in un contratto di affitto 4+4?

 

[Adriano Giacomelli]

Il comodato d'uso lo prevede ma lo puoi dettagliatamente specificare che l'uso viene concesso con la contropartita delle opere di manutenzione, opere di rigoverno dell'immobile. Prevedere i termini della disdetta ad esempio 3 mesi a mezzo raccomandata A.R. all'indirizzo che vorrete specificare. Tutto regolare ma fare registrazione.

 

[Adriano Giacomelli]

Dimenticavo, non vuole vincoli scritti? Vuole la casa, deve firmare il comodato d'uso!

 

[Dimaraz]

Mi spiego: il signore farebbe lavori nell'alloggio in cambio dell'ospitalità, acquisterei beni per l'alloggio con l'affitto (esempio infissi nuovi, stufa, ringhiere ecc.)
Volevo solo sapere siccome lui non vorrebbe vincoli scritti, come posso fare,per essere tranquillo? POtrebbe trasformarsi automaticamente in un contratto di affitto 4+4?

Stesura ambigua: se non gli fai pagare affitto con quali soldi acquisteresti i nuovi impianti/infissi?

Forse intendevi che il conduttore piuttosto di versarti denaro provvede direttamnte e personalmente a "ristutturarti" l' abitazione.

Sconsiglio di accettare tale scambio.

Non puoi pensare di "regolarizzare" sottoscrivendo un Contratto di Comodato (solo uso gratuito) che contempli clausole dove si specifica la contemporanea ristrutturazione con fornitura di suppellettili ed impianti.
Si invalida formalmente il contratto...e
l' Agenzia delle Entrate contesterebbe comunque l'evasione fiscale.

 

[Nemesis]

Il comodato d'uso lo prevede ma lo puoi dettagliatamente specificare che l'uso viene concesso con la contropartita delle opere di manutenzione, opere di rigoverno dell'immobile.

No. Sarebbe una locazione dissimulata.
Per far sì che il rapporto si configuri come comodato (modale) occorre che la somma richiesta per il godimento del bene sia di lievissima entità, simbolica, fuori dal mercato, e quindi non integri una vera e propria controprestazione o un corrispettivo.

 

[Adriano Giacomelli]

Il comodato gratuito o d'uso prevede l'implicito riconoscimento della normale manutenzione, quindi ripittura, carteggiata, levigatura ecc... sono a carico dell'utilizzatore.

 

[Magnus Ansegar]

Buongiorno a tutti,
nel caso si affittasse un alloggio senza alcun contratto di affitto, il conduttore non paga l'affitto come puo' il proprietario pretenderlo o fare liberare la casa?

In merito al tuo quesito, "Affitto senza contratto: conseguenze", ti dico che la legge prevede espressamente che il contratto di locazione ad uso di abitazione debba essere stipulato in forma scritta, sotto pena di nullità del medesimo. Nel caso in cui la forma verbale sia stata pretesa, come scrivi, dal conduttore (lo stesso dicasi se fosse stata liberamente concordata tra di voi), le conseguenze non sono di poco conto: la nullità colpirebbe sia che te che lui, secondo i principi generali in tema di contratto nullo: ne deriverebbe, quindi, il tuo diritto di agire per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo e quello dell'inquilino di ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone di mercato. In tale fattispecie, non è possibile esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale, da articolo 13, comm 5 della L.431/98, che ricorre, invece, ove fossi stato tu a pretendere di instaurare verbalmente un rapporto di fatto senza una base negoziale scritta.

Poi ci sono le regole fiscali dell'Erario da rispettare. La legge, dopo aver imposto a pena di nullità la forma scritta del contratto di locazione, pretende che il medesimo sia anche registrato (articolo 1, comma 346 della L.311/2004). Gli unici contratti soggetti a registrazione facoltativa solo in caso d'uso sono quelli che riguardano le locazioni brevi, cioè quelle di durata non superiore a 30 giorni, negli altri casi scatta la registrazione e, nel caso di specie, sia le imposte indirette (tassa di Registro) che quelle dirette (IRPEF ecc.) andranno comunque versate (a nulla rileva che nel contratto si dichiari che il canone annuo non è stato percepito): i proventi della locazione sussistono anche se "sostituiti" dalla controprestazione (lavori di ristrutturazione). Il Registro è solo figurativo, non si preoccupa dell'aspetto finanziario afferente la pattuizione locativa, ma solo del canone di locazione indicato a contratto (non puoi esimerti dall'obbligo dichiarare un canone).

 

[Dimaraz]

Il comodato gratuito o d'uso prevede l'implicito riconoscimento della normale manutenzione, quindi ripittura, carteggiata, levigatura ecc... sono a carico dell'utilizzatore.

Ma non quanto descritto da Miabaletta

(esempio infissi nuovi, stufa, ringhiere ecc.)