Caparra confirmatoria vendita immobile:l'agenzia immobiliare trattiene l'assegno relativo

[Avvocato Luigi Polidoro]

Gent.mo avv. Polidoro,
io sono invece un acquirente che ha firmato una proposta di acquisto dove si recita:
"L'assegno di xxxxxx è versato a titolo di caparra confirmatoria (art.,1385 c.cc.) e verrà consegnato ai venditori al momento della firma del preliminare di compravendita.
Alla stipula del preliminare di compravendita all'agenzia immobiliare verrà corrisposto un compenso provvigionale dell'1,5% sul prezzo dell'immobile."
Quanto ad euro xxxx saranno versate al momento del preliminare di vendita da imputarsi in conto prezzo come caparra confirmatoria (art.,1385 c.cc.)........"

I venditori non si sono presentati al compromesso e poi al rogito, perchè hanno nel frattempo venduto ad altri.

A parte rivalermi sui venditori, la mia domanda è relativa al diritto dell'agenzia di richiedermi il pagamento del suo compenso.

Io mi sto rifiutando di pagare, e loro mi hanno annunciato l'intenzione di fare ingiunzione per la riscossione coattiva del credito.

Lei cosa ne pensa?

Cordiali saluti,
Paola Francesca Giua

Se la proposta è stata accettata, l'agenzia ha espletato l'incarico, pertanto in astratto può richiedere il proprio compenso.
Lei quindi dovrà chiedere ai venditori il risarcimento del danno anche sotto questo profilo.
Ciò in linea generale.... è naturale che una valutazione della vicenda concreta non può prescindere da un esame diretto della documentazione.

 

[giua_p]

La ringrazio per la risposta.

Nel sottoscrivere la proposta di acquisto, questa sospensione del passaggio di denaro ai venditori rispetto al compromesso era stata da me richiesta proprio per uscirne indenne da una eventuale non conclusione dell'affare.

Deduco invece dalla sua risposta che:
1) anche se l'incasso dell'assegno è stato subordinato al compromesso (quindi la somma non avrebbe ancora assunto la qualifica di caparra confirmatoria), l'affare è da ritenersi comunque concluso
2) la clausola relativa alla corresponsione della provvigione subordinata al compromesso non è da intendersi come sospensiva rispetto alla maturazione del diritto.

Giusto?

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

La clausola relativa la qualificazione dell'assegno (caparra solo alla firma del preliminare) regola i rapporti fra parte acquirente e parte venditrice, ma non incide sul rapporto con il mediatore.
Il mediatore ha diritto alla corresponsione della provvigione se l'affare è concluso.
Vi sono due correnti di pensiero.
La prima, secondo cui l'accettazione della proposta configura la conclusione dell'affare e fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione.
La seconda, invece, ritiene necessario distinguere fra semplici "minute o puntuazioni" e "vincoli effettivi": alcune proposte accettate sono sostanzialmente equiparabili ad un contratto preliminare (seppure prevedano la successiva stipula del compromesso), quindi integrano la conclusione dell'affare; altre proposte, invece, se accettate non svolgono effetti pregnanti quali la conclusione di un preliminare, quindi non integrano la conclusione dell'affare e conseguentemente il mediatore non può pretendere la corresponsione della provvigione.
Alcune sentenze aderiscono al primo orientamento, altra la secondo.
Anche aderendo al primo orientamento, capire se l'accettazione della proposta ha integrato una semplice minuta, oppure no, è impossibile senza aver letto il testo; si tratta dello snodo centrale della consulenza legale, perché da esso discendono poi tutte le scelte successiva in tema di strategia difensiva (resistere alla pretesa del mediatore, cercare soluzione di compromesso, pagare per poi rivalersi interamente sul venditore).

 

[giua_p]

Il testo lo allego di seguito.
Gentilissimo se ha la pazienza di leggerlo.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Comprenderà che la interpretazione dello specifico testo contrattuale è attività di consulenza in senso stretto, che esorbita dal mero consiglio (tipico del forum).
Il mio consiglio è quello di rivolgersi ad un legale di sua fiducia, affinchè questi possa assisterla nella individuazione della linea difensiva più opportuna.

 

[giua_p]

La ringrazio.
Cordiali saluti.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Si figuri.
Le faccio un grande in bocca al lupo.