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FROST

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Proprietario Casa
Cerco di essere più esaustivo possibile. Sto vendendo una parte del terreno della mia casa, dopo frazionamento, si tratta di zona di completamento edilizio B3 con indice di edificabilità 1/1, abbiamo fatto un preliminare di vendita sottoposto alla condizione di fattibilità da parte del Comune, l' acquirente appoggiato da un tecnico che è lo stesso che ha eseguito il frazionamento su nostro incarico e che seguirà progettazione e costruzione nel nuovo immobile, ha presentato in Comune il progetto che è stato approvato e di conseguenza sciolto la riserva ed autorizzato l' agenzia di versarmi l'assegno quale caparra confirmatoria. Faccio presente che su tutti gli atti del comune e su tutte sul PGR e sulle visure di immobili e terreni i dati corrispondono e su questi dati è stata formulata la proposta di acquisto poi accettata. Ora in vista del rogito il tecnico chiede in comune il CDU e dallo stesso risulta che una piccola striscia di terreno viene considerato sedime stradale. Il terreno è stato proposto come edificabile 1/1 ed ora il cliente, che con il suo tecnico aveva fatto tutti gli accertamenti e progetti approvati dal comune chiede una decurtazione del prezzo, perchè su questo sedime il comune realizzerà il marciapiede e perciò diminuisce la cubatura. Grazie a chi mi aiuta.
 

Dimaraz

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Proprietario Casa
Che aiuto vorresti?

E risultato (prima del Rogito) che il bene non è esattamente come si pensava.
Il "tecnico" lo avevi scelto tu...quindi non puoi addebitare colpe al promissario acquirente.
 

renzom

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Proprietario Casa
Forse mi sono spiegato male, il tecnico per la progettazione è il tecnico di parte dell' acquirente al quale ho affidato il frazionamento.
 

FROST

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Proprietario Casa
OK. il tecnico dice di aver sciolto la riserva solo per la tipologia di casa e non ha verificato che con il suo frazionamento avesse rispettato i parametri, bene alla mia richiesta di accertamento e correzione mia ha detto che essendo tecnico di parte me ne devo trovare un' altro (che rimedi ai suoi errori? e miei per averlo incaricato). Chiaro che mi assumo le mie responsabilità, ma anche lui le sue?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
abbiamo fatto un preliminare di vendita sottoposto alla condizione di fattibilità da parte del Comune,
l' acquirente appoggiato da un tecnico che è lo stesso che ha eseguito il frazionamento su nostro incarico e che seguirà progettazione e costruzione nel nuovo immobile, ha presentato in Comune il progetto che è stato approvato e di conseguenza sciolto la riserva ed autorizzato l' agenzia di versarmi l'assegno quale caparra confirmatoria.
Senza ombra di dubbio la responsabilità, se il progetto è realizzato senza omissioni, è del Comune che l'ha approvato, quindi l'ha riconosciuto regolare e realizzabile.
 

griz

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Professionista
va valutata bene la cosa: non è detto che la parte del terreno che sarà una striscia di sedime stradale riduca la volumetria disponibile, comunque qualcosa non quadra, se il progetto è approvato e contempla la volumetria pattuita, come si può sostenere che poi venga ridotta?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Senza ombra di dubbio la responsabilità, se il progetto è realizzato senza omissioni, è del Comune che l'ha approvato, quindi l'ha riconosciuto regolare e realizzabile.
va valutata bene la cosa: non è detto che la parte del terreno che sarà una striscia di sedime stradale riduca la volumetria disponibile, comunque qualcosa non quadra, se il progetto è approvato e contempla la volumetria pattuita, come si può sostenere che poi venga ridotta?
Per quanto mi risulta il Comune approva il progetto sulla base dei documenti presentati...se uno di tali documenti poi presenta un "vizio" è logico che decade la validità del Permesso.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
bene alla mia richiesta di accertamento e correzione mia ha detto che essendo tecnico di parte me ne devo trovare un' altro (che rimedi ai suoi errori? e miei per averlo incaricato). Chiaro che mi assumo le mie responsabilità, ma anche lui le sue?
Ovvio che se non accetta "con le buone" devi citarlo in causa.
Se il suo errore ti comporta un danno è lui che deve rifonderlo.
 

griz

Membro Storico
Professionista
Per quanto mi risulta il Comune approva il progetto sulla base dei documenti presentati...se uno di tali documenti poi presenta un "vizio" è logico che decade la validità del Permesso.
dipende: se la pratica è gestita come "permesso di costruire" l'UT la esamina e approva e invalidarlo significa ammettere un errore di valutazione e non è bello, nemmeno legalmente.
Se invece l apratica è una SCIA la responsabilità è del tecnico e l'UT può sospendere in via cautelativa o denunciare il tecnico per asseverazione mendace, ma a quanto pare non si è a questo punto, per questo non quadra
 

griz

Membro Storico
Professionista
Ma non sarebbe il "progetto in erigendo" ad essere errato...bensi il precedente "frazionamento".
il frazionamento è quello che genera la particella sulla quale si va a progettare, prima sono solo ipotesi sulle quali si può pattuire un prezzo ma non certo presentare un progetto
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
il frazionamento è quello che genera la particella sulla quale si va a progettare, prima sono solo ipotesi sulle quali si può pattuire un prezzo ma non certo presentare un progetto
???
Dalla cronistoria io ho capito che :
1-il frazionamento è già stato fatto
2-sulla base dello stesso si è redatto un Preliminare di Compravendita per la particella derivata (frazionata) con clausola sospensiva/risolutiva dell'approvazione del progetto di costruzione.
3-il progetto di edificazione è stato approvato (evidentemente ritenendo soddisfatti i requisiti previsti, superficie, cubatura, distanze etc)

Ho grandi dubbi che un qualsiasi Ufficio Tecnico sottoponga a verifica la rispondenza dei frazionamenti quando gli si presenta un progetto edificatorio.

Ora appare evidente che se dall'errore l'acquirente subirà un danno si rivarrà verso il venditore e questi ha facoltà di rivalsa verso chi ha erroneamente frazionato.
 

griz

Membro Storico
Professionista
il frazionamento è quello che genera la particella sulla quale si va a progettare, prima sono solo ipotesi sulle quali si può pattuire un prezzo ma non certo presentare un progetto
???
Dalla cronistoria io ho capito che :
1-il frazionamento è già stato fatto
2-sulla base dello stesso si è redatto un Preliminare di Compravendita per la particella derivata (frazionata) con clausola sospensiva/risolutiva dell'approvazione del progetto di costruzione.
3-il progetto di edificazione è stato approvato (evidentemente ritenendo soddisfatti i requisiti previsti, superficie, cubatura, distanze etc)

Ho grandi dubbi che un qualsiasi Ufficio Tecnico sottoponga a verifica la rispondenza dei frazionamenti quando gli si presenta un progetto edificatorio.

Ora appare evidente che se dall'errore l'acquirente subirà un danno si rivarrà verso il venditore e questi ha facoltà di rivalsa verso chi ha erroneamente frazionato.
L'ultima parte è sacrosanta, i punti 1 e 2 sono lapalissiani
per il resto invece:
il progetto è stato redatto ovviamente sulla scorta di quello che il frazionamento ha definito cioè, a quanto sembra, con una striscia diterreno adibita a sede stradale (se così non fosse vi è un errore di progettazione), quindi col calcolo planivolumetrico adeguato, se il progetto redatto e presentato con queste caratteristiche soddisfa i parametri stabiliti nel compromesso non dovrebbe sussistere il problema e quanto sostiene l'acquirente sarebbe pretestuoso in quanto l'edificazione prevista si potrà fare e semplicemente mancheranno alcuni metri quadri di superficie di terreno pertinenziale
Se invece ne nasce una contestazione sensata si tratta di capire chi e dove ha sbagliato, il tutto potrebbe essere legato al computo di questa striscia nel planivolumetrico, se riduce le capacità edificatorie del lotto oppure semplicemente toglie metri di giardino
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Se invece ne nasce una contestazione sensata si tratta di capire chi e dove ha sbagliato, il tutto potrebbe essere legato al computo di questa striscia nel planivolumetrico, se riduce le capacità edificatorie del lotto oppure semplicemente toglie metri di giardino
:stretta_di_mano:
purtroppo mancano tanti particolari.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Per quanto mi risulta il Comune approva il progetto sulla base dei documenti presentati...se uno di tali documenti poi presenta un "vizio" è logico che decade la validità del Permesso.
Il tecnico dell'acquirente ha presentato un progetto per accertare la possibilità edificatoria della proprietà interessata ed il comune, dopo averla esaminata, l'ha approvata. E' evidente che se il progetto presentava delle omissioni il responsabile del successivo diniego sarà il tecnico progettista. Mentre se non ci fossero dichiarazioni mendaci l'errata approvazione porterà le responsabilità al capo ufficio tecnico comunale.
Il postante scrive:
Cerco di essere più esaustivo possibile. Sto vendendo una parte del terreno della mia casa, dopo frazionamento, si tratta di zona di completamento edilizio B3 con indice di edificabilità 1/1, abbiamo fatto un preliminare di vendita sottoposto alla condizione di fattibilità da parte del Comune, l' acquirente appoggiato da un tecnico che è lo stesso che ha eseguito il frazionamento su nostro incarico e che seguirà progettazione e costruzione nel nuovo immobile, ha presentato in Comune il progetto che è stato approvato e di conseguenza sciolto la riserva ed autorizzato l' agenzia di versarmi l'assegno quale caparra confirmatoria. Faccio presente che su tutti gli atti del comune e su tutte sul PGR e sulle visure di immobili e terreni i dati corrispondono e su questi dati è stata formulata la proposta di acquisto poi accettata. Ora in vista del rogito il tecnico chiede in comune il CDU e dallo stesso risulta che una piccola striscia di terreno viene considerato sedime stradale. Il terreno è stato proposto come edificabile 1/1 ed ora il cliente, che con il suo tecnico aveva fatto tutti gli accertamenti e progetti approvati dal comune chiede una decurtazione del prezzo, perchè su questo sedime il comune realizzerà il marciapiede e perciò diminuisce la cubatura. Grazie a chi mi aiuta.
A questo punto posso solo pensare che ci sia una discordanza fra le particelle formanti il lotto, indicate nella richiesta del CDU non corrispondano con quelle indicate nel progetto. In tal caso la responsabilità potrebbe essere imputabile al tecnico, visto la discordanza fra i due elaborati.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
dipende: se la pratica è gestita come "permesso di costruire" l'UT la esamina e approva e invalidarlo significa ammettere un errore di valutazione e non è bello, nemmeno legalmente.
Concordo che, se il progetto approvato è sviluppato all'interno dello stesso perimetro con la corrispondente possibilità edificatoria di quello delle particelle indicate sul CDU è un errore imputabile al Dirigente dell'Ufficio tecnico comunale.
 

FROST

Membro Attivo
Proprietario Casa
Purtroppo non sono molto pratico la superfice catastale e' di mq 1211 e non riesco a capire quale sia la tolleranza. Scusami.
 

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