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Lore11

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Conduttore
Buonasera a tutti,
mi chiamo Lorenzo e scrivo da Pistoia.

Spero di scrivere nella sezione giusta e mi scuso in anticipo per la mia "ignoranza" sull'argomento che sto per trattare ma avrei bisogno di opinioni da chi è più esperto.

Nell'aprile 2018 io e mia moglie abbiamo individuato un immobile da acquistare, si tratta di una porzione di colonica recentemente ristrutturata. Riscontriamo immediatamente che durante la ristrutturazione è stata costruita una mansarda (ca.25mq) senza e ribadisco (perchè è assurdo) senza permesso a costruire.
I proprietari ci presentano subito i documenti che attestano la presentazione della sanatoria in comune ed inseriamo nella proposta di acquisto il vincolo di "accettazione della sanatoria" oltre a tutte le clausole urbanistiche, catastali ecc...
Pochi giorni dopo vengo contattato dal mio tecnico che mi dice di avere delle perplessità sul numero di protocollo del comune... a suo parere è un numero troppo alto rispetto agli atti che il comune verifica annualmente ed in effetti dopo un immediato controllo si scopre che in realtà la sanatoria non è mai stata presentata.
Dopo una riunione con il mio tecnico, il proprietario con il suo tecnico (che tra l'altro è la sorella) e l'agenzia immobiliare, ristipuliamo un'integrazione della proposta dove vengono posticipati i tempi per il rogito.
Ad oggi abbiamo saputo che la sanatoria è stata diniegata e secondo l'art. 199 il proprietario è tenuto a pagare una sanzione pecuniaria che renderà l'immobile in regola (o quantomeno non dovrò subire alcun tipo di rivalse in futuro) ma l'immobile non avrà la conformità urbanistica, sarà totalmente commerciabile ma resta "congelato" ovvero in futuro non potrò fare niente che non rientri nelle manutenzioni ordinarie.
Ora mi domando e soprattutto VI domando...prima di far saltare il banco ed agire per vie legali, se volessi comunque procedere nell'acquisto dell immobile che offerta al ribasso potrei fare considerando che al momento il prezzo pattuito è 175.000€ ?

Grazie mille a chi saprà rispondermi e scusate la lungaggine.
Grazie ancora

Lorenzo
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se uno non conosce l'immobile non può entrare nel merito del valore. Mentre se sono stati fatti dei lavori per i quali è stata tentata una sanatoria, poi bocciata, il proprietario dovrà pagare una sanzione e provvedere alla sua demolizione. Solo in quel caso l'immobile è commerciabile.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Ora mi domando e soprattutto VI domando...prima di far saltare il banco ed agire per vie legali, se volessi comunque procedere nell'acquisto dell immobile che offerta al ribasso potrei fare considerando che al momento il prezzo pattuito è 175.000€ ?
Per “tentare” una risposta , bisognerebbe almeno sapere quanti mq è la parte regolare, per valutare quanto incidono i 25 mq .
 

Lore11

Nuovo Iscritto
Conduttore
La parte regolare sono ca.110mq oltre ai 100 di esterno.
Il comune non ha però disposto la demolizione dato che è una porzione angolare di un edificio più grande e l'abuso è "attaccato" ad un altra proprietà.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
La parte regolare sono ca.110mq oltre ai 100 di esterno.
Secondo me potresti stare sui 20.000 euro in meno, a spanne.
Ma è solo il mio punto di vista, senza conoscere lo stato dei luoghi e i vostri attuali accordi (né quanto perderebbe il venditore tra doppio caparra e provvigioni essendo inadempiente).
 

Lore11

Nuovo Iscritto
Conduttore
Secondo me potresti stare sui 20.000 euro in meno, a spanne.
Ma è solo il mio punto di vista, senza conoscere lo stato dei luoghi e i vostri attuali accordi (né quanto perderebbe il venditore tra doppio caparra e provvigioni essendo inadempiente).
Sono circa 15k tra doppio caparra e agenzia... l'obbligo del ripristino è già stato assicurato dal comune che non è assolutamente applicabile.
Capisco che probabilmente la soluzione migliore è riprendersi il doppio della caparra e guardare altrove ma ammetto che abbiamo a lungo cercato questo tipo di immobile e vogliamo essere sicuri prima di prendere una decisione o l'altra.
Grazie ancora...
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Il comune non ha però disposto la demolizione dato che è una porzione angolare di un edificio più grande e l'abuso è "attaccato" ad un altra proprietà.
Se il comune non ha imposto la demolizione, può essere che ricada nella fattispecie dell'Art. 12 della 47/85, sostituita dall'art. 34 del DPR 380/2001
Il secondo comma del citato art. 34 stabilisce inoltre quanto segue: “ Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n° 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura dell’agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale”. Per gli edifici adibiti ad uso residenziale la sanzione pecuniaria è ragguagliata al doppio del costo di produzione, di cui alla L. n° 392/1978, mediante un meccanismo di calcolo automatico. Tale meccanismo di calcolo è applicabile esclusivamente agli interventi che determinino aumenti di superficie e/o di volume, mentre non risulta applicabile agli interventi che non determinino i suddetti aumenti di superficie e/o di volume.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
non risulta applicabile agli interventi che non determinino i suddetti aumenti di superficie e/o di volume.
Non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.
Quella è la tolleranza ammessa. Io parlavo dell'abuso edilizio che può essere sanato nel caso la sua demolizione coinvolgesse anche la porzione del fabbricato regolarmente costruito.
 

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