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Lore11

Nuovo Iscritto
#1
Buonasera a tutti,
mi chiamo Lorenzo e scrivo da Pistoia.

Spero di scrivere nella sezione giusta e mi scuso in anticipo per la mia "ignoranza" sull'argomento che sto per trattare ma avrei bisogno di opinioni da chi è più esperto.

Nell'aprile 2018 io e mia moglie abbiamo individuato un immobile da acquistare, si tratta di una porzione di colonica recentemente ristrutturata. Riscontriamo immediatamente che durante la ristrutturazione è stata costruita una mansarda (ca.25mq) senza e ribadisco (perchè è assurdo) senza permesso a costruire.
I proprietari ci presentano subito i documenti che attestano la presentazione della sanatoria in comune ed inseriamo nella proposta di acquisto il vincolo di "accettazione della sanatoria" oltre a tutte le clausole urbanistiche, catastali ecc...
Pochi giorni dopo vengo contattato dal mio tecnico che mi dice di avere delle perplessità sul numero di protocollo del comune... a suo parere è un numero troppo alto rispetto agli atti che il comune verifica annualmente ed in effetti dopo un immediato controllo si scopre che in realtà la sanatoria non è mai stata presentata.
Dopo una riunione con il mio tecnico, il proprietario con il suo tecnico (che tra l'altro è la sorella) e l'agenzia immobiliare, ristipuliamo un'integrazione della proposta dove vengono posticipati i tempi per il rogito.
Ad oggi abbiamo saputo che la sanatoria è stata diniegata e secondo l'art. 199 il proprietario è tenuto a pagare una sanzione pecuniaria che renderà l'immobile in regola (o quantomeno non dovrò subire alcun tipo di rivalse in futuro) ma l'immobile non avrà la conformità urbanistica, sarà totalmente commerciabile ma resta "congelato" ovvero in futuro non potrò fare niente che non rientri nelle manutenzioni ordinarie.
Ora mi domando e soprattutto VI domando...prima di far saltare il banco ed agire per vie legali, se volessi comunque procedere nell'acquisto dell immobile che offerta al ribasso potrei fare considerando che al momento il prezzo pattuito è 175.000€ ?

Grazie mille a chi saprà rispondermi e scusate la lungaggine.
Grazie ancora

Lorenzo
 

Gianco

Membro Storico
#2
Se uno non conosce l'immobile non può entrare nel merito del valore. Mentre se sono stati fatti dei lavori per i quali è stata tentata una sanatoria, poi bocciata, il proprietario dovrà pagare una sanzione e provvedere alla sua demolizione. Solo in quel caso l'immobile è commerciabile.
 

Franci63

Membro Assiduo
#3
Ora mi domando e soprattutto VI domando...prima di far saltare il banco ed agire per vie legali, se volessi comunque procedere nell'acquisto dell immobile che offerta al ribasso potrei fare considerando che al momento il prezzo pattuito è 175.000€ ?
Per “tentare” una risposta , bisognerebbe almeno sapere quanti mq è la parte regolare, per valutare quanto incidono i 25 mq .
 

Lore11

Nuovo Iscritto
#4
La parte regolare sono ca.110mq oltre ai 100 di esterno.
Il comune non ha però disposto la demolizione dato che è una porzione angolare di un edificio più grande e l'abuso è "attaccato" ad un altra proprietà.
 

Lore11

Nuovo Iscritto
#6
Secondo me potresti stare sui 20.000 euro in meno, a spanne.
Ma è solo il mio punto di vista, senza conoscere lo stato dei luoghi e i vostri attuali accordi (né quanto perderebbe il venditore tra doppio caparra e provvigioni essendo inadempiente).
Sono circa 15k tra doppio caparra e agenzia... l'obbligo del ripristino è già stato assicurato dal comune che non è assolutamente applicabile.
Capisco che probabilmente la soluzione migliore è riprendersi il doppio della caparra e guardare altrove ma ammetto che abbiamo a lungo cercato questo tipo di immobile e vogliamo essere sicuri prima di prendere una decisione o l'altra.
Grazie ancora...
 

Gianco

Membro Storico
#7
Il comune non ha però disposto la demolizione dato che è una porzione angolare di un edificio più grande e l'abuso è "attaccato" ad un altra proprietà.
Se il comune non ha imposto la demolizione, può essere che ricada nella fattispecie dell'Art. 12 della 47/85, sostituita dall'art. 34 del DPR 380/2001
Il secondo comma del citato art. 34 stabilisce inoltre quanto segue: “ Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n° 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura dell’agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale”. Per gli edifici adibiti ad uso residenziale la sanzione pecuniaria è ragguagliata al doppio del costo di produzione, di cui alla L. n° 392/1978, mediante un meccanismo di calcolo automatico. Tale meccanismo di calcolo è applicabile esclusivamente agli interventi che determinino aumenti di superficie e/o di volume, mentre non risulta applicabile agli interventi che non determinino i suddetti aumenti di superficie e/o di volume.
 

Nemesis

Membro Storico
#8
non risulta applicabile agli interventi che non determinino i suddetti aumenti di superficie e/o di volume.
Non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.
 

Gianco

Membro Storico
#9
Non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.
Quella è la tolleranza ammessa. Io parlavo dell'abuso edilizio che può essere sanato nel caso la sua demolizione coinvolgesse anche la porzione del fabbricato regolarmente costruito.
 

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Salve,dal 20 settembre 2017 sono venuto ad abitare con una famiglia a cui ho prestato la mia opera di badante per un loro cugino gravemente ammalato, che è deceduto dopo un mese,la famiglia di sua spontanea volontà mi fece la proposta di rimanere a vivere con loro fin quando non avrei trovato un'altra lavoro ma non mi avrebbero pagato per dare una mano in casa,mi dovevo accontentare di vitto e alloggio
moralista ha scritto sul profilo di luciano155.
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tanti auguri a tutti buone feste e tante belle cose lella
anche x marinarita grazie della comprensione ...comunque c'e' legge nuova x tutelare proprietari case ….noi alla fine da 1 giugno 2013 a 7 luglio 2017 mai pagato affitto 4 anni piu' spese tribunale avvocati tasse ...ecc. se pagava onestamente l'affitto tutti i mesi non sarebbe in questa situazione le lasciano meta' stipendio….tanti anni ...non so se ne valeva la pena non pagare l'affitto ….giustizia e' fatta
x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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