pupido

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Un mio amico ha sottoscritto un preliminare, per l'acquisto di un immobile, sottoposto alla condizione risolutiva del mancato rilascio dell’autorizzazione a vendere, per uno dei comproprietari inabilitato, da parte dell’autorità giudiziaria competente, entro la data di stipula (fine Febbraio) del contratto definitivo.
Ebbene, alcuni giorni fa il notaio lo ha chiamato e gli ha detto che il venditore ha chiesto di rinviare la stipula del definitivo di un mese a causa del mancato rilascio dell'autorizzazione a vendere da parte del Tribunale per uno dei comproprietari.
Siccome il mio amico si è pentito di aver acquistato questo immobile perché, sia il venditore che l'agenzia, gli hanno nascosto alcune cose che lo avrebbero fatto desistere dall'acquisto oppure dal pagare la cifra pattuita con il venditore, allora egli vorrebbe chiedere o la risoluzione del preliminare e la restituzione della caparra che aveva versato oppure concedere la proroga al venditore (rinunciando a far valere la condizione risolutiva) previa concessione di una riduzione del prezzo. Secondo voi, esiste anche qualche altra ipotesi?
Comunque, il mio amico mi ha detto che è più interessato alla seconda ipotesi, sempre se riesce a trovare l'accordo con il venditore. Nel caso, in cui non si riesca a trovare l'accordo con il venditore, come si fa valere quella condizione risolutiva? Cioé, si va dal notaio e poi...?
Infine, il mio amico mi ha detto che il notaio ha sostenuto che per far valere quella condizione risolutiva occorre anche il consenso dell'altra parte altrimenti lui è inadempiente. Io credo che il notaio abbia detto una castroneria visto che basta solo che la parte interessata faccia valare tale condizione per risolvere il preliminare. Sbaglio?
 

Dimaraz

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Bisogna verificare come è stata formulata quella clausola risolutiva e se ne sia prevista altra "a favore" del compratore per come la spieghi quella mette al riparo il venditore.

Serve al tuo amico, per chiedere risoluzione e restituzione della caparra, che il termine fissato fosse perentorio ed improrogabile.

Ps.
Ma il notaio che dice "castronerie" non l'ha scelto il tuo amico?
 
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Franci63

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Intanto non si capisce perché il tuo amico ha accettato di inserire una condizione risolutiva e non sospensiva, visto che cosi, anche se non comprerà, le provvigioni sono dovute.
Poi bisogna leggere quanto firmato; ma , da quanto hai scritto, se non arriva l'autorizzazione entro la data indicata, il contratto preliminare si risolve, il tuo amico deve avere indietro la caparra, e la compravendita non avviene .
L'alternativa è di concedere una proroga ( per iscritto) del termine per l'avveramento della condizione.
Vedo male l'ipotesi di concordare un ribasso del prezzo, per concedere una proroga , poiché l'attesa autorizzazione a vendere ( evidentemente già richiesta) farà riferimento al prezzo inizialmente pattuito, e se cambi all prezzo ci vuole nuova autorizzazione.
Nel caso, in cui non si riesca a trovare l'accordo con il venditore, come si fa valere quella condizione risolutiva? Cioé, si va dal notaio
Si comunica che, non essendosi avverata nei termini previsti la condizione , il contratto è risolto e il venditore deve riavere indietro quanto versato.

il mio amico mi ha detto che il notaio ha sostenuto che per far valere quella condizione risolutiva occorre anche il consenso dell'altra parte altrimenti lui è inadempiente.
Sembra strano, detto così, ma il notaio sa quello che avete firmato, noi no.
Senza leggere il contratto è difficile dire di più.
Serve al tuo amico, per chiedere risoluzione e restituzione della caparra, che il termine fissato fosse perentorio ed improrogabile.
Non credo, serve solo che la condizione non si sia avverata entro la data indicata.
 

Dimaraz

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Non credo, serve solo che la condizione non si sia avverata entro la data indicata

Normalmente SI...ma perchè ad esempio si fissa un "mancato finanziamento" alla parte compratrice.
Qui siamo in presenza di una condizione di rilascio di permesso alla parte venditrice da parte di un Tribunale che, da quanto scritto, non ha ancora risposto...questione diversa se avrebbe dato "verdetto" negativo.

Decisamente serve lettura dell'integrale e non un riportato per sentito dire da persona non esperta in materia.
 

Franci63

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Qui siamo in presenza di una condizione di rilascio di permesso alla parte venditrice da parte di un Tribunale che, da quanto scritto, non ha ancora risposto...questione diversa se avrebbe dato "verdetto" negativo.
Che abbia risposto negativamente, o che non abbia ancora risposto, SE la condizione è la risposta positiva entro data certa, questa non è avvenuta.
Naturalmente concordo che servirebbe leggere quanto firmato di preciso.
 

Dimaraz

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Che abbia risposto negativamente, o che non abbia ancora risposto, SE la condizione è la risposta positiva entro data certa, questa non è avvenuta.
Ma questa, per come l'ha spiegata, è una clausola posta a salvaguardia del venditore.

Poi la vedo dura che un Notaio, che ha letto il documento, si sbilanci con una affermazione come quella data.
Le probabilità che il Notaio dica un'eresia (seppur talvolta capita) sono a sfavore di @pupido
 

pupido

Nuovo Iscritto
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Bisogna verificare come è stata formulata quella clausola risolutiva e se ne sia prevista altra "a favore" del compratore per come la spieghi quella mette al riparo il venditore.

Serve al tuo amico, per chiedere risoluzione e restituzione della caparra, che il termine fissato fosse perentorio ed improrogabile.

Ps.
Ma il notaio che dice "castronerie" non l'ha scelto il tuo amico?

In merito alla clausola risolutiva il contratto preliminare in questione espressamente dice: "Le parti convengono che il presente preliminare è sottoposto alla condizione risolutiva del mancato rilascio dell’autorizzazione a vendere per l’inabilitato XXXXXX da parte dell’autorità giudiziaria competente entro la data di stipula" .
Invece, in merito alla data di stipula, il preliminare dice: "Il contratto definitivo dovrà essere stipulato dal notaio XXXXX entro il 28 febbraio 2020 a richiesta della parte più diligente".
Ebbene, credo che il termine del 28 febbraio sia perentorio.
 

Franci63

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Proprietario Casa
Ma questa, per come l'ha spiegata, è una clausola posta a salvaguardia del venditore.
Hai ragione, dipende da come è scritta concretamente ; mi sembra che sia a sola tutela dell'agenzia, che incassa comunque...
Le probabilità che il Notaio dica un'eresia (seppur talvolta capita) sono a sfavore di @pupido
In linea di massima concordo, ma ora che è stata postata la condizione, come al solito si vede che è scritta malino, perlomeno per quanto riguarda la mancanza di data per l'avveramento, distinta da quella del rogito.
Se l'autorizzazione arrivasse il 28, l'acquirente avrebbe dovuto tenere liquidi i soldi fino all'ultimo , o addirittura smobilizzarli apposta , senza certezze ?
Ci voleva una data per l'avveramento, e una per il rogito almeno una decina di giorni dopo. Almeno secondo me.
Ebbene, credo che il termine del 28 febbraio sia perentorio.
Non lo sarebbe per il rogito, mentre per la condizione, se non arriva l'ok per il 28 il contratto è risolto, a mio avviso.
 

pupido

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Proprietario Casa
La comunicazione dell'avveramento della condizione risolutiva dovra essere fatta al notaio verbalmente o per iscritto?
Inoltre, il notaio dovrà verbalizzare in qualche modo tale comunicazione? Oppure il notaio ne prende atto e basta?
Grazie per il vostro aiuto.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
La comunicazione dell'avveramento della condizione risolutiva dovra essere fatta al notaio verbalmente o per iscritto?
Secondo me, la comunicazione deve essere fatta tra le parti .
Ovvero , tu acquirente comunichi di prendere atto che l'autorizzazione non è arrivata entro la data prevista, e quindi chiedi la restituzione della caparra, poiché il contratto è risolto.
Comunque chiedi al notaio, visto che sostiene altro, e fatti spiegare.
 

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