Conduttore/Affittacamere chiede trasformazione da 6+2 a 9+9

[pallino82]

ciao a tutti, ho già letto i due post che trattano in parte l'argomento (in particolare quello di @happysmileone ). vi chiedo però un consiglio sulla mia situazione specifica.
sono il proprietario di un immobile locato con contratto uso abitativo 6+2 a persona fisica. il conduttore ha locato l'immobile per adibirlo ad affittacamere, in particolare abbiamo concordato i lavori insieme (che io ho autorizzato, anche al comune) trasformando tutta la casa in 5 camere con bagno privato. Anche se nel contratto non c'è scritto che il conduttore avrebbe usato l'appartamento come afittacamere, io l'ho sempre lasciato fare (devo dire che è sempre stato molto ppreciso con i pagamenti) e spesso gli ho mandato anche amici e parenti come clienti. Adesso che il contratto sta per scadere il conduttore mi ha fatto pervenire una raccomandata dal suo avvocato chiedendomi la trasformazione del contratto da abitativo 6+2 a alberghiero 9+9. Alle mie rimostranze mi ha mostrato un contratto di subaffitto regolarmente registrato ad una srl (di cui lui è amministratore) che ha svolto l'attività a livello professionale, mostrandomi centinaia di fatture, pagaenti POS, tutte le autorizzazioni che il comune e la regione gli avevano rilasciato (nonchè tutte le decine di mail che ci siamo scambiati in cui parlavamo delle camere, degli ospiti, di bookig.com ecc). Vi chiedo secondo voi rischio davvero di dover trasformare il contratto in 9+9? ho bisogno dell'appartamento e non saprei come fare se dovesse trasformarsi in un 9+9

 

[uva]

una srl (di cui lui è amministratore) che ha svolto l'attività a livello professionale,

Se l'attività di affittacamere è esercitata a livello professionale, secondo me è corretto stipulare un contratto commerciale della durata di 9 anni + 9, trattandosi di un'attività di tipo alberghiero (art. 27 l. 392/1978).

Però non mi è chiaro quanto segue.
Hai scritto che

nel contratto non c'è scritto che il conduttore avrebbe usato l'appartamento come afittacamere

senza specificare se nel contratto abitativo 6 + 2 hai autorizzato il conduttore persona fisica alla sublocazione.
Solo se il contratto 6 + 2 non vieta la sublocazione il conduttore poteva legittimamente subaffittare alla s.r.l.
E comunque la sublocazione non può eccedere la durata del contratto "principale" 6 + 2.

 

[pallino82]

ciao @uva grazie per la tua risposta.
nel contratto il subaffitto non è permesso ma non è neanche vietato, non c'è scritto nulla in merito. La problematica nasce dal fatto che io ho sempre saputo che all'interno dell'immobile si sarebbe svolta attività di fittacamere, io stesso ho approvato e autorizzato i lavori per trasformare la casa in tante camere con bagno annesso. E' proprio su questa mia consapevolezza (dimostrata dalle tante mail che, ahimè, mi sono scambiato sia prima che dopo la firma del contratto con il conduttore), che l'avvocato del conduttore vuole calcare la mano per far trasformare il contratto da 6+2 a 9+9 (in pratica l'avvocato dice: tu eri a conoscenza sin dall'inizio delle intenzioni del conduttore, hai sempre avallato tutto senza mai eccepire nulla, e quindi implicitamente hai acconsentito all'attività imprenditoriale all'interno del tuo immobile. l'utilizzo del contratto con cedolare secca, a detta dell'avvocato, aveva l'unico scopo di farmi risparmiare sulle tasse).
Mi rendo conto che è un quesito legale su un caso molto particolare, ma a vostro avviso, rischio davvero?

 

[vittorievic]

E comunque la sublocazione non può eccedere la durata del contratto "principale" 6 + 2.

è quello che ho pensato anche io.

(in pratica l'avvocato dice: tu eri a conoscenza sin dall'inizio delle intenzioni del conduttore, hai sempre avallato tutto senza mai eccepire nulla,

però questa tua accondiscendenza era riservata ad una persona fisica (che faceva attività non professionale) non ad una società.
In ogni caso devi sentire un avvocato specializzato in questo tipo di lite non un avvocato specializzato in incidenti automobilistici.

 

[uva]

nel contratto il subaffitto non è permesso ma non è neanche vietato, non c'è scritto nulla in merito.

Il contratto di locazione abitativa concordato 6 + 2 doveva essere obbligatoriamente redatto in conformità al modello ministeriale (Allegato A al D.M. 16/01/2017) il cui Articolo 7 recita:

Articolo 7 (Uso)
L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi...........
Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione e di comodato sia totale sia parziale.
.........

Per cui mi pare che il vostro contratto 6 + 2 non sia del tutto regolare, e forse non lo è neppure quello di sublocazione che il conduttore persona fisica ha stipulato con la sua s.r.l.

 

[pallino82]

Grazie ancora @uva e grazie a tutti voi per la risposta.
settimana prossima incontrerò il mio avvocato e vi terrò aggiornati
intanto ho trovato un articolo che non depone a mio favore purtroppo

Locazione: se l’uso dell’immobile è diverso da quello pattuito

Se il locatore non accetta l’uso difforme che l’inquilino fa dell’immobile, può chiedere la risoluzione del contratto ma deve farlo entro tre mesi dalla scoperta.

www.laleggepertutti.it

 

[uva]

Adesso che il contratto sta per scadere

A quale scadenza ti riferisci?
Al termine dei 6 anni oppure degli 8 anni?

Lo chiedo perché io come locatore invierei al conduttore persona fisica la disdetta del contratto di locazione (alla fine dell'ottavo anno lo si può fare senza necessità di motivazione) rispettando il preavviso di legge di 6 mesi. Così eviterei il tacito rinnovo.
Se il conduttore si oppone e non vuole rilasciare l'immobile la questione finirà inevitabilmente davanti al giudice.

l'avvocato dice: tu eri a conoscenza sin dall'inizio delle intenzioni del conduttore

E' vero.
E' altrettanto vero che il conduttore avrebbe dovuto stipulare fin dall'inizio un contratto coerente con la sua intenzione di costituire una s.r.l. per svolgere professionalmente l'attività di affittacamere.
Perché invece ha firmato un concordato 6 + 2? Sostiene che lo hai obbligato tu?

Comunque è consigliabile il parere di un tuo avvocato esperto in locazioni.
La vicenda è interessante: se lo desideri scrivi qui come si evolve, grazie.

 

[pallino82]

ho chiesto il diniego del rinnovo automatico dei + 2 inviando disdetta 6 mesi prima della scadenza dei primi 6... è stato subito dopo che mi è arrivata la lettera dell'avvocato del conduttore

Perché invece ha firmato un concordato 6 + 2? Sostiene che lo hai obbligato tu?

Si lui sostiene che il contratto abitativo sia stato un modo, da parte mia, di risparmiare sulle tasse e che l'aver approvato ed avallato il progetto che trasformasse l'appartamento da una normale casa in una serie di 6 stanze, abbia di fatto autorizzato il conduttore a svolgere l'attività che in Campania (la mia regione) esiste SOLO in modalità professionale.
comunque tranquilli, vi terrò aggiornati

 

[uva]

incontrerò il mio avvocato

Approfondisci anche la questione dell'indennità per la perdita di avviamento.
Il conduttore del contratto commerciale 9 + 9 ne avrebbe diritto (ai sensi dell'art. 34 l. 392/1978) se e quando tu vorrai disdirlo:

Art. 34.
(Indennita' per la perdita dell'avviamento)

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli
immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per
inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle
procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il
conduttore ha diritto, per le attivita' indicate ai numeri 1) e 2)
dello articolo 27, ad una indennita' pari a 18 mensilita' dell'ultimo
canone corrisposto; per le attivita' alberghiere l'indennita' e' pari
a 21 mensilita'.

..................

Le attivita' indicate ai numeri 1) e 2) dell'art. 27 sono:

1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo
2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.

 

[vittorievic]

ho chiesto il diniego del rinnovo automatico dei + 2 inviando disdetta 6 mesi prima della scadenza dei primi 6... è stato subito dopo che mi è arrivata la lettera dell'avvocato del conduttore

questo a mio avviso è stato un errore. Come è stato un errore non cautelarti al momento della stesura del contratto inserendo le clausole sopra menzionate da @uva