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  1. lucia

    lucia Membro Attivo

    Salve,
    volevo sapere se do in locazione un immobile adibito a negozio le cui planimetrie catastali non sono conformi allo stato attuale dell'immobile poichè sono stati fatti dei lavori al suo interno non dichiarati, rischio qualcosa?Il contratto è nullo?Ci sono delle sanzioni fiscali?Grazie a chiunque possa darmi una rsiposta
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Il D. L. 78/2010 convertito con modificazioni nella Legge 122/2010, all’articolo 19, comma 14 stabilisce che cito testualmente :

    “All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: «1-bis.

    Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

    La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale». Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.-

    Quindi ai fini della validità del contratto di locazione non vi è alcun problema, poiché la Legge in questione aveva quale ratio quella di ottenere una regolarizzazione di tutte le unità immobiliari non censite in Catasto e di quelle che avessero subito modificazioni strutturali o di destinazione d’uso.

    Con riferimento alle locazioni, tuttavia, una novità è stata inserita dalla citata normativa al successivo comma 15 il quale stabilisce che cito testualmente :

    “La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili.

    La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.)”
    saluti
    jerry48
     
  3. lucia

    lucia Membro Attivo

    quindi il contratto rimane valido ciò che rischio è semmai la sanzione ex art.69 del D.P.R. 26/4/1986 n.131, giusto?
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Secondo la mia interpretazione, se il contratto è stato stipulato prima del 2010 è valido e doveva essere rgolarizzato, quindi è sanzionabile.
    Se il contratto è stato invece stipulato dopo l'entrata in vigore del D.L.
    78/2010 e convertito nella legge 122/2010 non è valido e sanzionabile.
    saluti
    jerry48
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    A NATURA ABUSIVA DELL'IMMOBILE LOCATO
    NON COMPORTA LA NULLITÀ DEL CONTRATTO

    Il conduttore di un immobile abusivo è obbligato al pagamento del canone perché l’oggetto del contratto - che ai sensi dell’articolo 1346 del Codice civile deve essere lecito -, è da riferire alla prestazione ovvero al contenuto del negozio, non al bene in sé; né è illecita la causa, ai sensi dell’articolo 1343 del Codice stesso, perché locare un immobile costruito senza licenza e non condonato non è in contrasto con l’ordine pubblico. L’ha stabilito la Corte di Cassazione con la decisione n. 22312 del 24 ottobre 2007, nella quale ha affermato che la norma di cui all’articolo 40 della legge n. 47 del 1985 si applica con esclusivo riferimento ai contratti relativi a diritti reali e con efficacia reale, e non ai contratti concernenti diritti relativi, quale quello oggetto del contratto di locazione.
    La decisione si pone in linea con il consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale la mancanza della concessione edilizia non costituisce causa di invalidità del contratto di locazione. La circostanza che il bene locato sia abusivamente costruito può integrare un fatto penalmente rilevante a carico dei proprietari, ma non determina per ciò solo l’invalidità del contratto di locazione, la cui causa non si pone in contrasto con le ragioni di ordine pubblico che hanno ispirato le norme in materia urbanistico-edilizia e sanitaria.
    Una volta che il locatore abbia provveduto alla consegna dell’immobile nessun rilievo assume la circostanza che la costruzione sia abusiva, perché ad esempio costruita su terreno demaniale. Il connotato dell’abusività, infatti, costituisce fondamento della responsabilità dell’autore dell’opera di ordine sia penale che amministrativo ma, di per sé considerato, non si ripercuote negativamente sulla validità del contratto di locazione trattandosi di rapporti distinti, regolati ciascuno da norme proprie. Anche la mancanza dei requisiti di abitabilità previsti dalla legge non determina la nullità del contratto di locazione di un immobile per uso abitativo per impossibilità dell’oggetto, se non ne impedisca concretamente in modo assoluto il godimento, sia pure con difficoltà e disagi per il conduttore (Cassazione 5 ottobre 2000 n. 13270).
    Il contratto di locazione di immobile è, quindi, pienamente valido, anche se non sia stata ancora rilasciata la licenza di abitabilità. Tale rilascio può intervenire anche nel corso dell’esecuzione del contratto e il locatore non deve ritenersi inadempiente se, nonostante tale ritardo, il conduttore abbia nel frattempo potuto godere in concreto della cosa locata secondo la finalità prevista dal contratto. L’inosservanza degli adempimenti amministrativi relativi all’abitabilità o all’occupabilità dell’immobile può, invece, dar luogo alla risoluzione qualora la licenza sia stata definitivamente negata per ragioni tecniche o igieniche (Cassazione 12 settembre 2000 n. 12030). Si è, peraltro, affermato che la condotta di un soggetto che usi un immobile, sia pure destinato a usi diversi da quelli abitativi senza aver prima ottenuto o legittimamente richiesto l’autorizzazione all’abitabilità, integra l’ipotesi prevista e punita dall’articolo 221 del regio decreto 27 luglio 1934 n. 1265.
    Nell’ambito della questione affrontata dalla Corte Suprema con la decisione n. 22312 del 2007 va individuata la portata della responsabilità del locatore in relazione all’idoneità o meno del bene locato. E ciò può avere rilevanza sia in tema di concessione edilizia e di licenza di abitabilità, sia in tema di autorizzazioni amministrative per l’esercizio di una determinata attività industriale e commerciale. La consegna di cosa inidonea a realizzare l’interesse del conduttore non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all’articolo 1575 n. 1 del Codice civile, quando risulti che il conduttore conosceva la possibile inettitudine dell’oggetto della prestazione, accettando di conseguenza il rischio economico come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione (Cassazione 20 febbraio 1998 n. 1777).
    Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili, ovvero all’abitabilità dei medesimi, non è, quindi, di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d’uso convenuta; mentre del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell’immobile, in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative, abbia costituito il contenuto dell’obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell’immobile in rapporto all’uso convenuto (Cassazione 5 novembre 2002 n. 15489).
    Va precisato che l’idoneità della cosa locata all’uso pattuito assume rilievo, ai fini dell’individuazione della violazione delle obbligazioni del locatore, solo nel caso in cui questi abbia omesso di mantenerla, durante il rapporto, in stato da servire a quell’uso, oppure nel caso in cui al momento della consegna la cosa risulti affetta da vizi in precedenza occulti, tali da renderla assolutamente inidonea o apprezzabilmente meno idonea per quell’uso stesso. Non può essere desunta dall’ordinamento, invece, l’obbligazione del locatore di consegnare la cosa fornita delle dotazioni necessarie per servire all’uso pattuito, come potrebbero essere, nel caso di locale commerciale, vetri antisfondamento, serrande o ogni altra attrezzatura (Cassazione 1 luglio 2005 n. 14094).
    Il principio secondo il quale, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a un determinato uso, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività promessa, e altresì adeguate a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative, non osta a che le parti possano dedurre in condizione tanto l’effettiva possibilità di apportare all’immobile le necessarie modifiche per poter svolgere l’attività prevista, quanto il fatto che esso presenti o sia in potenziale condizione di acquisire le pertinenti condizioni giuridiche funzionali al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative (Cassazione 30 aprile 2005 n. 9019).
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    1. dal 1º luglio 2010 l'articolo 19 del dl 78/2020 stabilisce che i contratti di compravendita e di locazione di immobili urbani dovranno contenere, pena la nullità, tre dati essenziali: dati catastali, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell'immobile è conforme a quanto risulta da dati catastali e planimetrie. in più il notaio dovrà controllare che gli interstatari catastali siano identici a quelli che compaiono nei registri immobiliari

    2. chi deve modificare i dati catastali? deve aggiornare i dati chi ha fatto delle variazioni alla casa che comportano una nuova rendita catastale, come la costruzione di una mansarda o la chiusura di un balcone. naturalmente deve farlo anche chi una piantina registrata al catasto non l'ha mai avuta (come nel caso di vecchie case). gli interventi per cui è necessario modificare le mappe catastali sono, in generale, quelli che alterano la composizione dell'immobile, come ampliamenti, sopraelevazioni, parziali demolizioni

    3. chi non deve modificare i dati catastali? chi ha spostato solamente una porta o un tramezzo, senza alterare il numero e la funzionalità dei vani. sono escluse pertanto le modifiche interne che non alterano la destinazione d'uso e i valori catastali

    4. chi ha presentato la dia a suo tempo e ha semplicemente dimenticato di richiedere la variazione catastale, potrà mettersi in regola pagando circa 700 euro. occorre per questo rivolgersi ad un tecnico e richiedere la messa a punto della nuova planimetria dell'alloggio e la presentazione della variazione. costo del lavoro del tecnico tra i 500 e i 600 euro, ai quali vanno aggiunte le tasse e le sanzioni: 50 euro per la variazione e 103 euro di multa per la presentazione in ritardo

    5. se invece, gli interventi sono stati effettuati senza richiedere il permesso del comune, è possibile mettersi in regola, a patto che, però, non si tratti di veri e propri abusi edilizi, ossia di opere per le quali sarebbe stata necessaria la licenza edilizia e non la semplice dia. il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda

    6. mettersi in regola è possibile anche questo caso, ma ad un prezzo più caro, oltre che per il tecnico, l'articolo 16 della legge prevede che per il rilascio del permesso in sanatoria occorra pagare, a titolo di oblazione, il doppio del contributo di costruzione dovuto. il contributo è fissato dai singoli comuni: a roma, ad esempio, attualmente la somma richiesta per la sanatoria si aggira sui 1.000 euro

    7. la manovra riguarda anche i contratti d'affitto, la cui registrazione - dal 1º luglio - dovrà tenere conto anche dei dati catastali. senza i tre dati essenziali del punto uno non si potrà registrare un contratto di locazione. chi manchi o sbagli le indicazioni dei suddetti dati sarà punito con le stesse sanzioni previste per chi non registra i contratti di locazione, visto che tali mancanze sono ritenute "fatti rilevanti" ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro

    8. alcuni acquirenti si sono trovati di fronte alla proposta, da parte del venditore, di dividere le spese dell'adeguamento. è legittimo? assolutamento no. l'adeguamento e le relative spese sono a carico di chi ha eseguito i lavori e perciò spettano esclusivamente al venditore. allo stesso modo spettano solo a lui le eventuali grane, perché non tutte le modifiche effettuate sono aggiornabili: alcune, infatti, possono essere giudicate abusi edilizi. nel caso di una mansarda nel sottotetto, per esempio, il proprietario dovrà esibire anche il certificato di abitabilità. e lì cadono in molti, con la solita frase "non c'è nessun problema". se non ha il certificato, il problema c'è, eccome

    9. quanto costa? dipende dalle dimensioni. per un appartamento medio di 100 mq bisogna calcolare 1.500 euro

    10. quanto tempo ci vuole? due sono i casi. se gli intrventi non hanno bisogno di essere sanati la procedura sarà rapida, quindici giorni circa. chi ha invece fatto degli ampliamenti importanti dovrà far intervenire il comune e lì bisognerà aprire una procedura di sanatoria

    11. nel caso dei negozi vanno modificate le mappe se sono stati trasformati in modo da aumentare l'iniziale superficie del locale, come la realizzazione di soppalchi o servizi igienici

    12. a chi ci si rivolge? la cosa migliore è contattare le associazioni di categoria, architetti, geometri e ingnegneri. secondo questi professionisti l'aggiornamento catastale è un atto di civiltà, perché spesso molte modifiche possono compromettere la stabilità e la sicurezza delle case

    un capitolo a parte è quello invece delle case fantasma, quegli immobili cioè mai censiti, ma che sono stati individuati dall'agenzia del territorio e che dovevano essere regolarizzati obbligatoriamente entro il primo gennaio 2011. ma all'ultimo momento, con il decreto milleproroghe, il governo ha rinviato tutto al 28 febbraio 2011 (vedi notizia)
    Quindi chi ha fatto un retrobottega non può affittare.
    saluti
    jerry48
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    riporto articolo di un avvocato
    “All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: «1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale». Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

    Ai fini della validità del contratto di locazione non vi è alcun problema, tuttavia, poiché la Legge in questione aveva quale ratio quella di provocare la regolarizzazione di tutte le unità immobiliari non censite in Catasto e di quelle che avessero subito modificazioni strutturali o di destinazione d’uso, sarebbe preferibile aggiornare le risultanze catastali.
    Con riferimento alle locazioni, tuttavia, una novità è stata inserita dalla citata normativa al successivo comma 15 il quale stabilisce che:

    “La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (“Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.”)”

    Cordialmente.

    Avv. Massimo Chimienti

    Pertanto a parere di chi scrive di per se il contratto di locazione è valido e solo sanzionabile se vengono riportati dati diversi a quelli iscitti in catasto (da visura catastale ). Resta ovviamente aperto il problema sanzionatorio rispetto alla violazione urbanistica se il Comune accertasse l'irregolarità
     
  8. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    sull'argomento ho reperito questa utile e autorevole guida
     

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