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  1. giannid

    giannid Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Gentili amici,
    sono proprietario dell'appartamento in cui abito, che ha circa 30 anni.
    Recentemente è nata una questione che divide i condomini, anche perchè gli interessi coinvolti sono diversi ed io volevo, se possibile, avere indicazioni da parte di persone competenti e non direttamente interessate, quindi mi rivolgo a voi.
    La questione è che recentemente si sono formate crepe nei soffitti di alcuni appartamenti dovute alla rottura delle cosiddette "pignatte", con cui le solette sono costruite. Probabilmente il materiale era già difettoso al momento della costruzione o comunque con le escursioni termiche queste si rompono formando crepe e talora anche crolli di intonaci e parte dei forati.
    Il problema è ora di definire a chi spetti il costo di intervento e riparazione e cioè:
    • se si tratta di proprietà del singolo condomino, e quindi ciascuno debba provvedere in proprio alla riparazione
    • o se si possano condiderare le "pignatte" parte strutturale dell'edificio e quindi la spesa di riparazione competa al condominio.
    Preciso che il Regolamento Condominiale non riporta le solette o "pignatte" tra le parti comuni dell'edificio.
    Grazie a tutti coloro che vorranno rispondermi ed invio un cordiale saluto
    giannid
     
  2. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    I solai o solette intermedi e di conseguenza le pignatte non rientrano tra le parti comuni degli edifici. Sono in genere di proprietà comune dei proprietari dei due piani che si servono di tale soletta (pavimento per uno e soffitto per l'altro). Perciò le spese vanno ripartite tra i due proprietari in parti uguali ad eccezione della pavimentazione, che compete al proprietario soprastante, e degli intonaci, decorazioni e coloriture del soffitto che ovviamente competono al proprietario sottostante.
     
    A condobip piace questo elemento.
  3. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Concordo, infatti esiste un articolo del codice civile, specifico per il caso;

    cc Art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
    Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    c'è stato un periodo in cui queste pignatte erano nate gia difettose ed il costruttore, almeno da noi è intervenuto volontariamente o coattivamente alle riparazioni, o indenizzi ma passati 30 anni il problema è dei due condomini chi sta sotto si deve intonacare la soletta e chi sta sopra se ha dei danni sul pavimento, si deve pavimentare, il condominio non centra un bel niente ciao
     
  5. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ti pongo subito delle domande pertinenti.
    1. Come "copertura del pavimento" a carico del piano superiore vengono considerate SOLO le piastrelle o anche i sottofondi (o massetti) su cui poggiano queste ultime???
    2. Se il condomino del piano superiore è competente per la "copertura del pavimento" e quello del piano sotto è competente solo per l'intonaco e i decori vari sul soffitto, non credi che le pignatte (essendo parte strutturale del fabbricato) siano da ricondurre al resto delle parti comuni (non essendo di competenza ne di quello sopra, ne di quello sotto???
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se si tratta di solaio tra un piano e l'altro si ricade nell'art 1125 cc
    Ovvero, per intenderci, il mio soffitto ed il pavimento del piano superiore compreso la soletta (solaio) non è condominiale in quanto divide il mio appartamento da quello sovrastante, lo stesso vale sta il mio appartamento e l'appartamento sottostante a me.
    In caso di rifacimento del solaio questo sarà diviso al 50% tra i due, e le spese per la pavimentazione a quello superiore, quelle dell'intonaco del soffitto a quello sottostante, questo afferma il Codice Civile.

    cc art. 1125 ....
    .... restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
     
    Ultima modifica: 30 Maggio 2014
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Come può una parte strutturale non essere condominiale??? è questo che non capisco. Il solaio è strutturale ed comprensivo di:
    • pignatte di vario spessore
    • travetti che portano le pignatte
    • Il tutto ricoperto da fogli di rete elettro-saldata (non sempre nei vecchi solai)
    • Eventuali rompi-tratta
    • Eventuali travi in c.a
    • gettatina in cls a ricoprire il tutto detta anche "soletta collaborante"
    Questi sono parti strutturale di qualsiasi solaio in cls gettato in opera (la maggior parte delle volte è così) ed è quello che porta il carico proprio più quello sovrastante del piano oltre ad avere una funzione di "legatura" delle murature verticali.
    Se c'è un problema "diffuso" sulle pignatte non è bene in quanto contribuiscono (anche se in maniera minore) a portare il peso proprio dei piani.


    Mi sta bene però cosa si intende per copertura del pavimento?? le sole piastrelle con stucco o anche il massetto (che non è strutturale) poggiante sopra la parte strutturale a cui si attaccano le piastrelle???
    Questo che chiedo, e lo dico perchè quando c'è un problema d'intervento nell'appartamento soprastante 1 volta e mezza su due quando tocchi le piastrelle viene su tutto anche il massetto sottostante..
    .
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il solaio tra i due appartamenti è comune ma non condominiale, cioè comune appartenete tra i due condomini quello sovrastante e quello sottostante, ed in caso di rifacimento, il resto dei condomini non parteciperà alle spese che saranno a carico tra i due condomini (superiore ed inferiore) in pratica si tratta di un terzo comma art. 1123;

    Il solaio che divide due unità abitative l'una all'altra sovrastante, ed appartenenti a diversi proprietari deve ritenersi, salva prova contraria, di proprietà comune, costituendo l'inscindibile struttura divisoria tra le due strutture immobiliari, con utilità ed uso eguale ed inseparabile per le medesime, sì che la manutenzione e ricostruzione di tutte le sue parti - e, quindi, anche delle travi che ne costituiscono la struttura portante, e non siano meramente decorative del soffitto dell'appartamento sottostante - compete in parti eguali ai due proprietari. --- Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13606

    p.s. se il proprietario del piano superiore decide di rifare il pavimento, non credo che arriverà mai a toccare la soletta portante, lo stesso farà quello del piano sottostante se decide di rifare l'intonaco del soffitto;

    [​IMG]
     
    Ultima modifica: 30 Maggio 2014
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Conosco i solai ho circa 500 foto solo per i solai foto se dovessi girar le qui penso d'intasare da solo il forum;ma quando rompi e rifai la pavimentazione spesso accade che oltre alla piastrella viene su il massetto o parte di esso. Poi come già noterai tu dalla tua foto se c'è un problema sulle pignatte "diffuso" (un conto su una o due, ma quando sono 10 o più) diventa un problema che si ripercuote sull'intera struttura...questo è
     
    Ultima modifica: 30 Maggio 2014
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ma non è condominiale, perchè riguarda solamente i due piani interessati, ovvero gli altri condomini saranno esclusi dalle spese
     
  11. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Infatti.:ok:

    Daniele, come mai ha ripreso una discussione del 2013 e non aprirne una nuova?
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Perché mi sono trovato degli aggiornamenti alla discussione, non ho letto tutto tutto, ho carpito però il succo di quello che veniva richiesto dall'OP.[DOUBLEPOST=1401452159,1401452027][/DOUBLEPOST]Scusate una cosa ma il muro perimetrale di un edificio (ad esempio di 5 piani) dal 1 al 5 piano è condominiale giusto???
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Si, in questo caso sarà comune a tutti e non solo tra un piano e l'altro :)
    Infatti la facciata rientra nelle parti comuni descritte dall'art 1117 cc;

    cc art 1117. Parti comuni dell'edificio
    Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
    1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
    ...

    Lo stesso articolo, non elenca la soletta tra i piani delle u.i. tra le parti comuni :)
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Perfetto, però dalla descrizione della voce 1) si parla giustamente anche delle opere strutturali (come le fondazioni, le murature portanti, i pilastri e le travi, i tetti i lastrici solari). Anche il solaio è strutturale e a mio avviso andrebbe ripartito sulle parti comuni a tutti i condomini (esattamente come le altre parti strutturali), in quanto un problema al solaio del 5 piano crea problemi alla statica di tutto l'edificio non solo tra il piano 5 ed il piano 4. Ecco il motivo del mio intervento.
    Mentre il sottofondo (o massetto) che sovrasta il solaio e le piastrelle non essendo strutturali sono di competenza del proprietario che calpesta il solaio.
    l'intonaco su soffitto sottostante è di competenza del proprietario di sotto.
    In questo senso sarei molto più d'accordo.
     
    Ultima modifica: 30 Maggio 2014
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo me no, in quanto divide due piani a se stanti per cui a norma dell'art. 1125 cc compete solamente a quei condomini interessati al rifacimento della soltetta (solaio) come previsto dall'art. 1125 cc.
    Ovvero gli altri condomini saranno esclusi da questa manutenzione perchè non elencata nell'art. 1117 cc, fatto salvo titoli contrari.
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il solaio in realtà non divide solamente due piani, funge da "stabilizzatore" per i muri verticali, togli il solaio e l'edificio diventa pericolante.
    Per quel motivo che ogni modifica sui solai (vedi il buco per la botola) per metterci la scala dovrebbe essere approvato da un professionista abilitato (Ingegnere o Architetto) tutto qua, oppure quando c'è da fare un rinforzo (ad esempio quando passi da una solaio non calpestabile ad uno calpestabile) sempre da un professionista abilitato dovrebbe essere seguito.
     
  17. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Questo mi sta bene, però gli altri condomini non c'entrano nulla, ovvero ottenuto il permesso da parte del Comune con regolare permesso, gli altri condomini non devono contribuire alla spesa, ma sarà a carico di chi modifica il solaio (soletta)
    Metti il caso che io acquisto il piano superiore e decido di eliminare il solaio per avere un soffitto molto più alto di quello esistente, ottenendo il permesso da parte del comune, chi pensi che dovrà sostenere le spese, io solo oppure anche tutti gli altri condomini?
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Come non c'entrano nulla??, il solaio fa parte del permesso di costruire dell'edificio, quindi c'entrano tutti i condomini, altrimenti non avrebbe senso mettere le murature portanti (le facciate ,i pilastri, fondazioni, scale) e il giardino. Non capisco e non ha senso l'esclusione del solaio (che poi è la struttura orizzontale).
     
  19. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nel caso che ho posto, chi pagherà la modifica secondo te, tutti oppure io solo?
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Tecnicamente tutti, perchè l'intervento sul solaio (o parti di esso come le pignatte) è una manutenzione straordinaria della struttura dell'edificio anche se la fai al 5 piano e tu sei al 1.
    Il lastrico solare che tu citavi prima è un solaio che ha la peculiarità di dividere uno spazio chiuso (l'ultimo piano) da uno aperto (che può essere solo di copertura o fungere da terrazzo per l'attico).
    Non capisco il "razzismo" con gli altri solai degli altri piani.
     

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