Danni da infiltrazione, chi paga?

[mletiziam]

B
uongiorno a tutti. A ottobre dello scorso anno ho acquistato un appartamento in una palazzina con 12 appartamenti e quattro proprietari, senza condominio.
Nel visitare la casa prima dell'acquisto, ho fatto notare una macchia nel soffitto, ma mi è stato detto che era una vecchia infiltrazione già risolta, cosa confermata anche dall'agente immobiliare.
Dopo qualche mese dall'acquisto, in corrispondenza della macchia interna, ma su muro esterno, si è staccato un grande pezzo di intonaco. Il muratore che ci faceva i lavori ha detto che era sicuramente a causa di una infiltrazione. Avvertito il proprietario dell'attico soprastante, ci ha detto che sarebbe venuto a vedere, ma a oggi non lo ha ancora fatto. Nel frattempo, soprattutto a seguito di un forte temporale, si sono staccati altri grandi pezzi di intonaco dalla parte inferiore del lastrico solare/balcone sovrastante il mio.
È evidente che il problema era esistente prima del mio arrivo, quindi la domanda è: chi deve pagare eventuali riparazioni?
Tenete presente che il proprietario dell'attico era anche il proprietario dell'intera palazzina ed è da lui che ho acquistato l'appartamento. Inoltre si è sempre mostrato disponibile, quindi vorrei evitare di arrivare alla discussione
.

 

[basty]

Se paghi tu sicuramente eviti le discussioni.
Poiché immagino che sul rogito non si è fatto cenno al problema esistente, non ti sarà facile evitare si sborsare quattrini

 

[Dimaraz]

una palazzina con 12 appartamenti e quattro proprietari, senza condominio

Per non essere un Condominio i 4 devono essere "soci" ovvero comproprietari di ogni singola parte dell'immobile.

Nel visitare la casa prima dell'acquisto

Non appena vi è qualcuno che è proprietario esclusivo di una parte diventa un Condominio.
quindi ora siete sicuramente un Condominio.

In Condominio i danni da infiltrazione dal tetto/lastrico comune rende tutti i comproprietari obbligati al pagamento in quota proporzionale ai millesimi generali di proprietà.
Se vi è un proprietario esclusivo (terrazzo a livello) a questi compete 1/3 della spesa il resto a tutti i sottostanti la verticale.

Tu sei tenuto a pagare salvo diritto di rivalsa qualora dimostri la preesistenza del problema.

 

[Gianco]

Trovo strano che venga giù un pezzo d'intonaco senza che ci sia un preavviso. Avresti dovuto notare, oltre che la traccia dell'infiltrazione, anche la lesione dell'intonaco.

 

[mletiziam]

Basty: non voglio evitare di tirar fuori i quattrini, voglio solo sapere se devo tirarli fuori e, nel caso, in quale proporzione.
Gianco: la macchia era all'interno, nel soffitto della stanza, l'intonaco si è scrostato all'esterno, prima nella parete perimetrale esterna e poi sotto il terrazzo. Non si vedeva nulla perchè la facciata era stata imbiancata da poco.
Dimaraz: grazie, è quello che volevo sapere.

 

[basty]

Mi sembrava la domanda vertesse sulla possibilità di sostenere un vizio già segnalato prima dell’acquisto. Sulle difficoltà e quote ti ha risposto Dimaraz

 

[mletiziam]

No, ho chiesto chi doveva pagare. Ovviamente ho sottolineato il fatto che la cosa fosse preesistente per dare un quadro preciso della situazione, magari poteva anche essere che per quel motivo la spesa non mi toccasse, ma visto che così non è, eviterò di mettermi a discutere.

 

[Dimaraz]

la macchia era all'interno, nel soffitto della stanza, l'intonaco si è scrostato all'esterno, prima nella parete perimetrale esterna e poi sotto il terrazzo. Non si vedeva nulla perchè la facciata era stata imbiancata da poco

La risposta vale per la competenza di spesa per la sistemazione della impermeabilizzazione.

Se tu hai subito danni hai diritto di ricevere l'intero rimborso dei costi necessari per la riparazione cui tutti dovranno partecipare in proporzione ai millesimi di proprietà (tu inclusa per la tua quota con rivalsa sul tuo venditore).
Sulla tua proprietà decidi tu chi chiamare come impresa.

 

[mletiziam]

Grazie Dimaraz, ora mi è tutto più chiaro!

 

[Luigi Criscuolo]

Avvertito il proprietario dell'attico soprastante, ci ha detto che sarebbe venuto a vedere, ma a oggi non lo ha ancora fatto.

"il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ."
"il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare."
Non è sempre e solo il condominio a rispondere dei danni da infiltrazioni, cioè ad essere custode del lastrico solare in uso esclusivo in conseguenza della funzione di copertura. Questa responsabilità, lo dicono espressamente le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (si veda sent. n. 9449/2016 ) può ricadere anche solamente sull'utilizzatore esclusivo. Che si tratti di responsabilità esclusiva dell'uno o dell'altro, però, sono le stesse Sezioni Unite a dirlo, se ne deve fornire prova rigorosa.
Se si fosse otturato un bocchettone di scarico del lastrico, il fatto di non averlo disostruito o sostituito è considerato un comportamento negligente del proprietario, o di colui che ne ha l'uso esclusivo, pertanto la riparazione dei danni sono a suo carico.