Decreto ingiuntivo contro i condomini morosi: l'amministratore ha obbligo di azionarlo o no?

[AvvocatoDauriaMichele]

La recente ordinanza n. 24920 del 20.10.2017 emessa dalla Corte di Cassazione sta recando un po' di scompiglio; ho letto su parecchi siti che con tale ordinanza si sarebbe sancito che l'Amministratore di condominio avrebbe la mera facoltà ma non l'obbligo di far emettere decreti ingiuntivi contro i condomini morosi.

Mi permetto di essere alquanto dubbioso al riguardo, e credo che si tratti di una lettura affrettata del provvedimento; a mio avviso l'obbligo esiste ed è sancito dalla legge.

Per chi volesse approfondire, nel link che segue spiego meglio il perchè

https://www.studiolegaledauria.net/2017/10/25/l-amministratore-è-tenuto-oppure-no-ad-emettere-decreto-ingiuntivo-contro-i-condomini-morosi?-cass-ordinanza-n-24920-del-20-10-2017/

Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

 

[Luigi Criscuolo]

stimatissimo Avvocato ho letto il link e devo ancora ribadire che chi scrive gli articoli del c.c. anziché usare delle frasi corte, senza avere frasi dipendenti o subalterne, di 1°, 2° ecc.., usa delle frasi che obbligano che le legge a fare degli esercizi interpretativi.
Perché scrivere l'art. 1129 iniziando la frase con : "Salvo il caso in cui sia stato espressamente dispensato dalla assemblea....."? Questo induce a pensare che prima di intraprendere il percorso del Decreto Ingiuntivo l'amministratore debba aspettate di sapere se l'assemblea lo dispensa da tale azione. Se fosse così che senso ha parlare di obbligo?
Non parliamo poi dell'articolo che prevede l'obbligo per i condomìni di dotarsi di amministratore.

 

[Hug]

Questo induce a pensare che prima di intraprendere il percorso del Decreto Ingiuntivo l'amministratore debba aspettate di sapere se l'assemblea lo dispensa da tale azione. Se fosse così che senso ha parlare di obbligo?

E' vero, l'amministratore chiederà: "Mi attivo?" e l'assemblea risponderà "sì" oppure "no".

 

[AvvocatoDauriaMichele]

stimatissimo Avvocato ho letto il link e devo ancora ribadire che chi scrive gli articoli del c.c. anziché usare delle frasi corte, senza avere frasi dipendenti o subalterne, di 1°, 2° ecc.., usa delle frasi che obbligano che le legge a fare degli esercizi interpretativi.
Perché scrivere l'art. 1129 iniziando la frase con : "Salvo il caso in cui sia stato espressamente dispensato dalla assemblea....."? Questo induce a pensare che prima di intraprendere il percorso del Decreto Ingiuntivo l'amministratore debba aspettate di sapere se l'assemblea lo dispensa da tale azione. Se fosse così che senso ha parlare di obbligo?
Non parliamo poi dell'articolo che prevede l'obbligo per i condomìni di dotarsi di amministratore.

Guardi che con me sfonda una porta aperta; fin dal primo momento ho avuto scarsissimo apprezzamento della riforma introdotta nel 2012/2013, scritta malissima e piena di problemi irrisolti.

Comunque, anche se un po' arzigogolato, il testo è chiaro: secondo il nuovo art. 1129 C.C. l'Amministratore è tenuto (trattasi perciò di obbligo, non di mera facoltà) ad attivarsi per il recupero dei crediti utilizzando anche lo strumento del decreto ingiuntivo , dove "anche" significa che al limite può anche dar luogo preventivamente a messe in mora verbali e/o scritte, ma alla fine, se tutto ciò è stato inutile, deve utilizzare anche il decreto ingiuntivo (non potrà - insomma - scusarsi dicendo "ma io avevo fatto la messa in mora"; no, essendo stata inutile dovevi fare anche il decreto ingiuntivo, perchè te lo imponeva la legge).

La legge fa salvo il caso che l'Amministratore venga dispensato dall'assemblea dei condomini; ma si tratta dell'eccezione che conferma la regola; tra l'altro, se l'Amministratore voglia fare tale passaggio preliminare, farà bene anche calcolare attentamente i tempi, perchè qualora l'assemblea (come è ovvio che succeda nel 99% dei casi) respinga l'istanza dell'Amministratore, andrà verificato se non siano già trascorsi i sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, nel qual caso l'Amministratore risulterebbe già inadempiente; e magari si ritroverebbe con i condomini anche un po' infastiditi (diciamo così...) di dover pagare una assemblea straordinaria indetta dall'Amministratore per sottrarsi ad un suo naturale dovere.

 

[Luigi Criscuolo]

Guardi che con me sfonda una porta aperta

mi fa piacere.
Tuttavia vorrei dire la mia sulla obbligatorietà dell'azione dell'Amministratore.
E' vero che l'amministratore ha l'obbligo ma i costi della azione si riversano sul condominio.
Tra l'altro quando nel condominio ci sono casi di morosità queste dovrebbe trasparire dal resoconto della gestione del condominio: invece, sovente, non è facile da individuare la passività del fondo condominiale.
Se questo fosse messo in evidenza più che discutere se approvare o meno il bilancio, la discussione si sposterebbe su conoscere i nomi dei morosi e l'entità delle morosità e quali provvedimenti prendere. Se la cosa sfugge, difficilmente l'amministratore interviene dicendo: "mi avete rotto le scatole sul costo della cancelleria o della pulizia delle scale, ma nessuno ha detto beh sul fatto che ci sono diverse centinaia di euro di morosità".
Così l'amministratore deve indire una apposita assemblea con OdG "azioni da intraprendere nei confronti dei condomini morosi".
Ecco perché la frase del c.c. inizia con una frase subordinata dipendente; è il condominio che autorizza l'amministratore ad intraprende il D.I. nei confronti di determinate morosità, accollandosi il costo di tali azioni.
Altrimenti a fronte della esposizione di determinati costi qualcuno potrebbe eccepire che questi costi non sono stati deliberati dalla assemblea.

 

[AvvocatoDauriaMichele]

mi fa piacere.
Tuttavia vorrei dire la mia sulla obbligatorietà dell'azione dell'Amministratore.
E' vero che l'amministratore ha l'obbligo ma i costi della azione si riversano sul condominio.... Così l'amministratore deve indire una apposita assemblea con OdG "azioni da intraprendere nei confronti dei condomini morosi".
Ecco perché la frase del c.c. inizia con una frase subordinata dipendente; è il condominio che autorizza l'amministratore ad intraprende il D.I. nei confronti di determinate morosità, accollandosi il costo di tali azioni.
Altrimenti a fronte della esposizione di determinati costi qualcuno potrebbe eccepire che questi costi non sono stati deliberati dalla assemblea.

Nel caso dei decreti ingiuntivi non ci sarebbe nulla da eccepire; giurisprudenza granitica ha sempre interpretato nel senso che l'Amministratore può dar corso alle procedure per ingiunzione anche senza preavvisare l'assemblea; e ciò già con la vecchia normativa, che non ne prevedeva l'obbligo, quindi oggi ancor di più.