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quiproquo

Membro Senior
Proprietario Casa
Ancora novità in tema di affitti in nero. Le Sezioni Unite della Cassazione, con sentenza n. 18214/15 del 17/09/2015 hanno chiarito in maniera definitiva la questione riguardante la nullità del contratto di locazione orale.

In buona sostanza la Cassazione ribadisce la lettera della legge, per cui il contratto di locazione stipulato solo verbalmente è nullo, a meno che l'inquilino non riesca a dimostrare che la forma orale è stata imposta dal locatore. Tale prova, peraltro, non sembra molto facile da raggiungere, come riconoscono le stesse Sezioni Unite (per chi volesse approfondire: AFFITTI IN NERO - Commento a Cassazione Sez. Un. 18214/2015: nullità a favore del conduttore? )
Vorrei chiedere se sia ancora possibile aggiungere per maggiore precisione alla nullità... omissis... "Salvo i contratti di comodato (verbali...)"...La perentoria affermazione può ingenerare una notevole perplessità in chi come me ritiene e agito di conseguenza
che il "Comodato" verbale non debba essere registrato ma non per questo possa essere poi ritenuto nullo. Grazie tante. Quiproquo.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ritengo che i fini "civili" il comodato resterà sempre valido (con gli impliciti rischi di disaccordi)...ma ai fini fiscali è "perentoria" :)fischio: imperativa) la forma scritta.
 

quiproquo

Membro Senior
Proprietario Casa
Ritengo che i fini "civili" il comodato resterà sempre valido (con gli impliciti rischi di disaccordi)...ma ai fini fiscali è "perentoria" :)fischio: imperativa) la forma scritta.
Credo non sia così. Il silenzio dell'Avvocato Dauria lo conferma...
Abbiamo più volte ripetuto che un contratto verbale non si può registrare...perchè le parole non si possono registrare, in quanto
esse volano, come ci conferma il famoso avverbio...Il fisco non può costringere a scrivere un patto...un accordo...in definitiva un contratto che, appunto, non è altro che un accordo...Il codice civile
è chiarissimo quando dice che il comodato (per definizione dello stesso codice è gratuito...) può essere verbale o scritto...se è scritto
risulterà nullo se non viene registrato...precludendo l'azione legale
nei confronti dell'inadempiente...Se è verbale??? Forse no... Se è verbale e il Comodante si è conservato una copia delle chiavi...si piazza nell'alloggio fisicamente e rende impossibile il prosieguo
abitativo al comodatario inadempiente...Il Comodante potrà sostituire la serratura...perchè era nei patti...verbali...Insomma
si potrà dire tutto e il suo contrario e alla fine una parola vale l'altra...E il Comodante resta pur sempre il proprietario...con le
SUE chiavi in mano. Chiediamoci piuttosto perchè il legislatore
ha "imposto" questa distinzione fra scritto e verbale...Per me credo
che volesse distinguere fra parenti stretti dove ci si trasferisce di tutto solo con le parole per una fiducia illimitata ed eventuali terzi senza vincoli di parentela...(amici, conoscenti...raccomandati...) ai quali non si può accordare cotanta fiducia...Questo è quel che penso con tutti i se e i ma. Ma voialtri, ogni tanto, fatevi prendere dal dubbio ...che male non è e non fa. Cordiali saluti anche a chi coinvolto nel topic diventa cieco e sordomuto. Quiproquo. P.S. Per Dimarraz: più che ai fini fiscali, l'interesse è per i fini
giuridici...E non credo che il fisco intervenga nel caso di vertenza giudiziaria su un comodato verbale...Nulla era a sua conoscenza prima...nulla durante o dopo la vertenza.
 
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quiproquo

Membro Senior
Proprietario Casa
L'avrete anche ripetuto più volte, ma un contratto verbale di comodato si può registrare. Anzi, si deve registrare quando sia enunciato in altri atti.
D'accordo...direi perfetto...Resta il fatto che per registrare un contratto questo debba necessariamente essere scritto...e quindi se è scritto non è più verbale e se è verbale non è scritto...e così per secula...seculorum...Dovendolo poi enunciare in altri atti lo si dovrà
scrivere...quindi da verbale che era si trasforma in contratto scritto...
però...però...però... ci dovrebbero essere anche le due firme...ma se
probabilmente ve ne sarà una sola...viene a mancare l'essenza stesso
del significato di contratto...alla fine mutuiamo dal dibattutissimo dilemma Donazione e Rinuncia usufrutto per ricordarci che la prima
è un contratto e la seconda non lo è...Avremo quindi due firme sulla prima e una sola sulla seconda...quindi continuando nella "ballata"
potremmo chiudere con: che se mancano le due firme pur in presenza di un foglio scritto questo non è un contratto, mentre in un contratto verbale mancano il foglio e le due firme o neanche una...
patricamente niente...aria fritta... Questo è uno dei tanti esempi di schizofrenia del Legislatore. In perfetta simbiosi con la culla del diritto...Alla faccia sua...mia...e di FradJACOno...Altrimenti di chi
altri??? Al postante originale la parola definitiva...Grazie. qpq.
 

quiproquo

Membro Senior
Proprietario Casa
Questo non è vero. La normativa, per come è stata concepita e per come la si sta applicando, apporta un beneficio così sproporzionato a favore del conduttore da rendere conveniente, di fatto, azioni scorrette anche a carico dei proprietari onesti da parte di conduttori disonesti. Ne ho dato un accenno QUA.
Ho cliccato su "QUA", ma un errore del sistema non consente la
lettura. Si può rimediare??? Quiproquo.
 

quiproquo

Membro Senior
Proprietario Casa
Per @Nemesis e altri intervenuti in questo lungo topic...
Sono abituato a mettermi in discussione e a darmi anche torto...
per cui ho immaginato quanto segue:
Mi reco all'Agenzia delle Entrate e registro la seguente dichiarazione:

A) "In data xyz...ho concesso in comodato (gratuito) in forma VERBALE l'alloggio sito in: xxxxxxxxxxxxxxxxx, al Sig.NNNNNNN ( tutti i dati identificativi dell'alloggio e degli attori
ecc....,) Segue la firma del comodante...

oppure alle seguenti condizioni (opzionale il contenuto...)

B)-Canone: zero,
-Spese condominiali salvo conguaglio con acconto di euro: xxxx,
-Rimborso utenze e riscaldamento se intestate al locatore,
- Inizio comodato: vvvvvvvvvvv....
-Durata comodato: zzzzzzzzzzzz....oppure sine die...
- Preavviso a favore del comodatario : 15 gg.
- " " comodante: nessuno, fermo la comunicazione sempre verbale con la consegna delle chiavi...
- Chiavi: Su esistenza di tre gruppi se ne consegnano solo due al comodatario, mentre il comodante con preavviso ( o senza...) potrà visionare l'immobile a sua libera discrezione.
Il comodante indipendentemente dal rispetto o meno delle succitate
condizioni occuperà alla scadenza prevista l'immobile con piena facoltà di cambiare la serratura. Al comodatario si concedono 10 giorni per lo sgombro delle proprie cose, in difetto le stesse saranno
date alle organizzazioni onlus o similari.
./.
A questo punto voi direte e giustamente: ma scrivere per scrivere tanto vale preferire la "forma scritta" ...e avreste mille ragioni...
E allora??? Allora solo una semplice comunicazione (punto A) senza la litania delle condizioni (punto B). E allora??? Allora vi chiedo: Il fisco (Agenzia delle Entrate) accetterebbe la semplice dichiarazione del punto A??? A voi tutti una qualsivoglia risposta. Grazie. qpq.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Resta il fatto che per registrare un contratto questo debba necessariamente essere scritto.
No. Il contratto di comodato verbale anche se registrato (volontariamente, o poiché enunciato in altri atti) rimane "verbale".
È "scritta" solamente la documentazione presentata all'Agenzia delle Entrate per registrare il contratto stipulato verbalmente.
 

quiproquo

Membro Senior
Proprietario Casa
No. Il contratto di comodato verbale anche se registrato (volontariamente, o poiché enunciato in altri atti) rimane "verbale".
È "scritta" solamente la documentazione presentata all'Agenzia delle Entrate per registrare il contratto stipulato verbalmente.
Grazie e scusami la domanda, forse sciocca: Mi puoi esemplificare con poche parole cosa ci sia scritto in tale Documentazione scritta??? Possiamo fare un piccolo esempo pratico così
finiremo di arrovellarci??? Tenendo anche presente che per il solo Com.verbale tutti gli esperti consigliano di registrarlo ed io continuerò a chiedere cosa e come registro necessariamente di diverso
dalle condizioni concordate oralmente con il comodatario...Nel mio post precedente ho ipotizzato le due forme possibili dove quella contrassegnata con la lettera "A " potrebbe essere l'unico modo per far passare
quello che appare impassabile...Cordiali saluti. qpq.
 

tovrm

Membro Senior
Proprietario Casa
Buone notizie!
Al sicuro chi ha denunciato il «nero».
Finalmente la Legge di Stabilità appena approvata ha chiarito le sorti degli inquilini che avevano denunciato il nero dei proprietari, uscendo dalla illegalità.
Come riportato da «Il Sole 24 Ore» di oggi, «il comma 5 dell'art. 13 conferma che per tutti coloro che, in forza del D. Lgs. 23/2011, hanno versato un corrispettivo ridotto fino alla data di pubblicazione della sentenza che ha definitivamente dichiarato l'incostituzionalità dei commi 8 e 9 dell'art. 3 del D. Lgs. 23, la misura del canone o dell'indennità di occupazione per tale periodo è pari, su base annua, al triplo della rendita catastale dell'immobile.»
Inoltre, per coloro che non registreranno i contratti o li registreranno per importi inferiori all'effettivo pattuito, il conduttore potrà, in qualsiasi momento durante la locazione, e comunque entro sei mesi dall'effettivo rilascio dell'immobile, chiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso rispetto a quanto dichiarato.
 

rsa

Membro Attivo
Vergognoso... per la terza volta, ripeto TERZA volta un governo di incapaci, sotto pressione di cosi dette associazioni a delinquere pro-inquilini partoriscono l'ennesima norma INCOSTITUZIONALE !!! Non c'è due senza tre... Un governo e un Parlamento che per ben tre volte violano il dettato Costituzionale e le sentenze della Suprema Corte Costituzionale meriterebbe di essere citato ai danni provocati attraverso una Class Action, e di essere condannato all'interdizione dal legiferare in materia... Fanno piu' danni che altro !!!! Class action subito!!!
 

Tawdee

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buone notizie!
Al sicuro chi ha denunciato il «nero».
Finalmente la Legge di Stabilità appena approvata ha chiarito le sorti degli inquilini che avevano denunciato il nero dei proprietari, uscendo dalla illegalità.
Come riportato da «Il Sole 24 Ore» di oggi, «il comma 5 dell'art. 13 conferma che per tutti coloro che, in forza del D. Lgs. 23/2011, hanno versato un corrispettivo ridotto fino alla data di pubblicazione della sentenza che ha definitivamente dichiarato l'incostituzionalità dei commi 8 e 9 dell'art. 3 del D. Lgs. 23, la misura del canone o dell'indennità di occupazione per tale periodo è pari, su base annua, al triplo della rendita catastale dell'immobile.»
Inoltre, per coloro che non registreranno i contratti o li registreranno per importi inferiori all'effettivo pattuito, il conduttore potrà, in qualsiasi momento durante la locazione, e comunque entro sei mesi dall'effettivo rilascio dell'immobile, chiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso rispetto a quanto dichiarato.
Locazioni, norma salva-inquilini: il Tribunale di Roma rimette alla Corte Costituzionale
17 Marzo 2016


Incostituzionale per Tribunale di Roma la norma salva-inquilini
Il Giudice rimette alla Corte Costituzionale l'art. 13 comma 5 L. 431/98 che aveva annullato gli arretrati di canone



La norma era stata introdotta, con il solito colpo di mano promosso dalle associazioni pro-inquilini e veicolato da una deputata del PD, con la legge di Stabilità 2016, entrata in vigore il 1.1.2016.

Incurante delle due precedenti sentenza della Consulta (n.50/2014 e 169/2015), il legislatore, violando l'art. 136 Cost. che gli fa espresso divieto di riprodurre, anche in maniera indiretta, gli effetti di una norma dichiarata incostituzionale, aveva previsto che, chi nel periodo 6.6.2011-16.7.2015 aveva versato il canone c.d. "catastale" in luogo di quello previsto dal contratto di locazione, non avrebbe dovuto corrispondere alcuna differenza per arretrati di canone. Prevedendo sostanzialmente che il canone dovuto per quel periodo fosse quello effettivamente pagato, pari al triplo della rendita catastale.

La nuova norma (di fatto un ribaltone beffardo per tutti i piccoli proprietari, già defraudati per quattro della parte preponderante del canone di locazione), secondo il giudice romano, è stata introdotta al solo fine di consentire agli inquilini di continuare a godere del trattamento del canone catastale ridottissimo previsto dalle norme illegittime precedenti.

Il Tribunale ha evidenziato peraltro anche un ulteriore profilo di illegittimità e, precisamente, quello relativo alla violazione dell'art. 3 per irragionevolezza della norma.

L'ordinanza del Tribunale segue ora un iter procedurale di comunicazione a vari organi competenti interessati e farà presto ingresso nel registro delle ordinanze della Corte Costituzionale.






http://www.ilquotidianodellazio.it/articoli/19409/incostituzionale-per-tribunale-di-roma-la-norma-salva-inquilini

Incostituzionale per Tribunale di Roma la norma salva-inquilini | Il Quotidiano del Lazio |
 

2112

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buon giorno
avrei bisogno di un consiglio urgente
sono subentrato come nuovo proprietario in un contratto di locazione per il quale il vecchio proprietario oggi defunto è stato denunciato ai sensi del Dlgs 23/2011.
il caso è questo
contratto del 1/1/1994 ( canone mensile in lire 1000.000) registrato dal conduttore solo il 31/07/ 2015 con denunzia dell'affitto in nero che ha comportato la riduzione del canone al triplo della rendita catastale ed a detta dell'inquilino nuova durata 4+4 a partire dal luglio 2015(mese registrazione).
al contratto di locazione vedo allegata anche una scheda equocanone cosa significa?
posso richiedere almeno a partire da oggi ( vista la legge di stabilità 2016) il canone intero attualizzato così come previsto dal contratto originario?
La cosa piu importante poi per me attiene alla scadenza del contratto
secondo me ( viste le sentenze della corte costituzionale ) dovrebbe far fede la durata iniziale e non piu quella della registrazione del 2015, quindi considerando i rinnovi potrei inviare disdetta (se il conduttore non volesse pagare i canoni interi) per la naturale scadenza che sarebbe il 31 dicembre 2018, Giusto?
sarei molto grato se potreste darmi una mano urgente
grazie
 

AvvocatoDauriaMichele

Membro Attivo
Professionista
Ad essere davvero onesti, fa piacere che i due maggiori Tribunali italiani mi abbiano dato ragione su una linea di interpretazione giuridica che avevo dato da subito:
  • La registrazione di un contratto di locazione orale NON VALE A SANARNE LA NULLITA', anche se è stata fatta ai sensi del D.Lgs 23/2011 e successive reincarnazioni.
  • Per tale ragione l'immobile andrà restituito al proprietario, a cui spetterà anche l'indennità per occupazione, ben superiore al triplo della rendita catastale di cui ai ripetuti interventi legislativi.
E' quanto affermato dai Tribunali di Roma e Milano, in due sentenze nel quale difendevo i proprietari.

Chi volesse leggerle, può trovarle qua:
 
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