1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. GOKU

    GOKU Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Salve , sig. dopo anni non ho ancora capito ,tutti i suoi commenti, con immensa stima Goku.
     
    A Tawdee piace questo elemento.
  2. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Ancora novità in tema di affitti in nero. Le Sezioni Unite della Cassazione, con sentenza n. 18214/15 del 17/09/2015 hanno chiarito in maniera definitiva la questione riguardante la nullità del contratto di locazione orale.

    In buona sostanza la Cassazione ribadisce la lettera della legge, per cui il contratto di locazione stipulato solo verbalmente è nullo, a meno che l'inquilino non riesca a dimostrare che la forma orale è stata imposta dal locatore. Tale prova, peraltro, non sembra molto facile da raggiungere, come riconoscono le stesse Sezioni Unite (per chi volesse approfondire: AFFITTI IN NERO - Commento a Cassazione Sez. Un. 18214/2015: nullità a favore del conduttore? )
     
    A quiproquo e rita dedè piace questo messaggio.
  3. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    AFFITTI IN NERO: ancora qualche novità - Corte di Appello di Roma, sentenza n. 3753/15 del 24.06.2015.

    Alla fine di giugno la Corte di Appello di Roma ha emesso una sentenza che ci consente di fare il punto sulla complicatissima questione della nullità riguardante i contratti di locazione non registrati.

    La normativa vigente fin dal 2004 prevede espressamente che i contratti di locazione di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, sono nulli se - ricorrendone i presupposti - non sono registrati.

    In buona sostanza quindi, stando alla lettera della legge, TUTTI i contratti di locazione in nero, compresi non solo quelli orali, ma pure quelli scritti ma non registrati nei termini, sarebbero nulli.

    La questione non è irrilevante, perchè se il contratto di locazione è nullo significa che non può essere attivato per procedere ad uno sfratto per morosità o ad un licenza per finita locazione; esso è come se non esistesse a non fosse mai nato.

    Nella realtà, però, i Giudici hanno dato della normativa in esame le più disparate interpretazioni, mirando spesso ad attenuare il rigore della norma e tendendo a consentire, in qualche modo, una sanatoria del contratto mediante la registrazione tardiva. Il risultato è che si è creata una confusione incredibile nella materia, al punto che oggi risulta davvero difficile prevedere cosa deciderà un giudice adito in un contenzioso del genere (probabilmente, non lo sa nemmeno il Giudice... ).

    La Corte di Appello di Roma, con la sentenza indicata, si è mossa in direzione di una maggiore severità, ribadendo la lettera della legge, per cui i contratti di locazione non registrati nel termine sono da considerare nulli, con tutti gli effetti conseguenti.

    A dar man forte a tale impostazione sono le Sezioni Unite della Cassazione che, con sentenza pubblicata pochi giorni fa (Cass. Sez. Un. n. 18213 del 17.09.2015) enunciano un generale principio di Inferenza/Interferenza della norma tributaria sulla validità del contratto di locazione.

    Per chi volesse approfondire: Contratto di locazione non registrato: è nullo? può essere sanato? è ammessa la tardiva registrazione? è possibile lo sfratto?

    Avv. Michele D'Auria - Studio Legale a diffusione nazionale.
     
    A Daniele 78, Tawdee e alberto bianchi piace questo elemento.
  4. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me i Giudici non hanno altro da fare e cercano di giustificare i loro lauti stipendi con le interpretazioni più strampalate in modo da sollecitare l'intervento di altri colleghi perpetrando così la loro "legittimazione" (sic!).
    Bisogna prima riformare il Parlamento e soprattutto l'accesso e la selezione dei rappresentanti, impedendo che la formazione delle leggi sia affidata a Razzi e Saette e a certe "caricature" che presentano milioni di emendamenti... con il solo scopo di mettersi in mostra.
    Scusate lo sfogo...ma così una Nazione non può andare avanti.
     
    A quiproquo e Tawdee piace questo messaggio.
  5. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Corrige:
    perpetuando al posto di perpetrando
     
  6. Tawdee

    Tawdee Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Una domanda nasce spontanea: Ma i contratti da ex decreto sono nulli o no????
     
  7. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Se intende quelli imposti dall'Agenzia delle Entrate, si.

    Avv. Michele D'Auria - Studio Legale a diffusione nazionale.
     
  8. doc

    doc Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    salve, quindi, mi sembra di aver capito che il proprietario la prende comunque in saccoccia.
    Aspettando ancora che la Corte Costituzionale si pronunci........
     
  9. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    La Corte costituzionale si è già pronunciata, ed i contratti imposti dall'Agenzia delle Entrate sono tutti nulli: Affitti in nero: la corte costituzionale sfratta gli occupanti al triplo della rendita catastale, qui la sentenza 169/15 - Avv. Michele D'Auria
    Questo significa che il proprietario non potrà agire per ottenere le sfratto per morosità o la licenza per finita locazione (infatti viene a mancare il contratto su cui si basa la pretesa di sfratto per morosità o di licenza per finita locazione), ma potrà sempre agire per la detenzione senza titolo.

    Avv. Michele D'Auria - Studio Legale a diffusione nazionale.
     
    A doc e Daniele 78 piace questo messaggio.
  10. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono nulli i contratti imposti dall'Agenzia delle Entrate e quelli non registrati (totalmente in nero), ma rimangono validi quelli parzialmente in nero, in base ai quali il conduttore può chiedere al locatore la differenza tra i canoni effettivamente versati e quelli indicati in contratto. Dalla padella alla brace?
     
  11. doc

    doc Membro Ordinario

    Proprietario di Casa

    Grazie, visto che alla fine mi ha liberato l'alloggio, mi sono distratto. Quindi si potrebbero recuperare le somme non percepite? Anche se stabilite dal giudice, che non si è ancora pronunciato?
     
  12. zioo

    zioo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Chi vuole fare il furbo, questo è quello che le può succedere, quello che hai guadagnato rischi di pagarlo con gli eventuali interessi. Presempio io sottoscritto sono proprietario di un appartamento dato in locazione, siccome non voglio rogne da qualsiasi sorte provenga, mi sono rivolto ad un agenzia immobiliare seria, l'ho affittato in tempi brevi e tutto con REGOLARE contratto registrato sia all'A delle E. in comune per la sua residenza, e la propria scelta nel scegliere il gestore di fornitura di energia elettrica e metano, non voglio niente in nero perché alla fine meno che t'è l' aspetti ti mostrano il conto molto salato. Vado in giro a testa alta perché non ho niente da nascondere. ciao
     
  13. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Bisognerebbe capire esattamente qual'è la situazione giudiziaria in essere.
     
  14. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Il Suo discorso non sembrerebbe fare una grinza; se leggerà qualcuna delle prime pagine di questa discussione, però, si renderà conto che con la previgente normativa, dichiarata incostituzionale per ben due volte, Lei non sarebbe stato affatto al sicuro, anche agendo in maniera specchiata come mi riferisce.

    Non ci crede?

    Ci sono persone in causa da anni, perchè l'inquilino, nonostante fosse stato tutto assolutamente regolare, aveva prodotto una dichiarazione (falsa) in cui risultava che il canone fosse in realtà maggiore; a quel punto bastava la denuncia all'Agenzia delle Entrate e Lei si sarebbe ritrovato con un canone ridotto al triplo della rendita catastale, un accertamento fiscale, tasse, sanzioni e avvocati da pagare, con la scarsissima prospettiva di recuperare il tutto, anche in caso di vittoria, e lo scorno di vedersi pure additare come "evasore fiscale".

    Ma alla fine, senza produrre dichiarazioni false, sarebbe bastato che il Suo inquilino per un mese Le avesse fatto un bonifico "sbagliato", con una somma leggermente superiore e lo avesse prodotto all'Agenzia delle Entrate come prova che il canone pagato in realtà era maggiore.

    Non sempre agire correttamente mette al riparo da leggi fatte male.

    Avv. Michele D'Auria - Studio Legale a diffusione nazionale.
     
    A doc e rita dedè piace questo messaggio.
  15. Dimaraz

    Dimaraz Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Buondì avvocato...ci ritroviamo.
    Un unico appunto...se si è "onesti" e si ricevono somme non dovute si provvede a restituirle a stretto giro...quindi nessuna "irregolarità" sarebbe ricostruibile.
    Permane la possibilità della "falsa" dichiarazione...ma quella vale per tutti i casi della vita...e dimostrata la realtà in tribunale le conseguenze ricadono sul colpevole.
     
  16. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Lei è una persona onesta, e fa bene; però ragionando come una persona onesta non riesce proprio a raffigurarsi cosa sia capace di fare una persona meno onesta di Lei, o semplicemente una persona disperata, che messa con le spalle al muro non sappia proprio come fare e nella lotta per sopravvivere non guarda più in faccia a nessuno. Fare una legge che con qualche facile trucchetto consentiva di stare legalmente in una casa (altrui) per almeno quattro anni + tempo necessario allo sfratto è stata una follia.

    Perchè il problema è che, in linea di principio, Lei ha perfettamente ragione; ma nella pratica, una volta ottenuto il contratto 4 + 4 a prezzo irrisorio (senza alcun contenzioso: il proprietario non era neppure a conoscenza della denuncia!) il proprietario doveva dimostrare le sue ragioni per le vie legali: diffida, mediazione, procedimento giudiziario, più lotta con l'amministrazione finanziaria in quanto formalmente evasore fiscale; e alla fine i quattro anni erano passati, il conduttore era nullatenente, l'affitto non riscosso, i soldi per le spese legali persi.

    Ma ormai non vale nemmeno la pena parlarne; è una legge che non esiste più.

    Avv. Michele D'Auria - Studio Legale a diffusione nazionale.
     
    A alberto bianchi, rita dedè e doc piace questo elemento.
  17. doc

    doc Membro Ordinario

    Proprietario di Casa

    Quindi il DL 23 non esiste più?
    Volendo riaffittare l'immobile, adesso quali sarebbero le regole? eventualmente ci sono particolarità per gli stranieri exstracomunitari comunque residenti in Italia? esistono contratti tipo?
    La ringrazio anticipatamente
     
  18. doc

    doc Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Giusto, ma io non solo ho ereditato il contratto, ma mi sono pure fidato dell'inquilino che mi disse di aver ottemperato alla registrazione e che , per varie vicissitudini che non sto a dire, sbattuto fuori di casa e poco dopo deceduto pure lui, ha lasciato la compagna a fare la furbetta. Vero anche che io avrei potuto cercare all'Agenzia delle Entrate la copia registrata, ma ormai è acqua passata, Ciao zioo. Alla prossima non ci casco di sicuro
     
  19. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Senza fare del terrorismo in materia, occorre anche dire, per onestà, che questi sono casi sporadici di truffe e non l'ordinarietà. Le truffe ci sono in qualsiasi situazione le leggi lascino uno spiraglio alla disonestà (cioè sempre), quindi non ci nascondiamo dietro a un dito. Non basta questo per voler avversare una legge in principio giusta.
    In un paese veramente moderno, nessuno si sarebbe azzardato a far dichiarare incostituzionale una norma di giustizia, ma siamo in Italia e si cerca sempre il cavillo a cui agganciarsi.
    Ne prendiamo atto
     
  20. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il D. Lgs. n. 23/2011 è tuttora in vigore. Ma i commi 8 e 9 del suo articolo 3 sono stati dichiarati costituzionalmente illegittimi. Pertanto quei commi sono formalmente in vigore (non sono stati formalmente "abrogati"), ma sono disapplicati.
     
    A doc piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina