La risposta del funzionario dell'Agenzia delle Entrate è del tutto discutibile.
Intanto bisogna distinguere cosa si intende per
imponibile ai fini dell'imposta di registro e cosa per
imponibile ai fini delle imposte sui redditi (che è l'oggetto di questo thread).
Per quanto riguarda le
imposte sui redditi.
Le spese condominiali non sono un "corrispettivo" e quindi un
reddito fondiario.
Il pagamento delle spese condominiali spetta al
locatore (unico responsabile di fronte al condominio), il quale chiede poi al conduttore
il rimborso di quelle che egli ha anticipato sì al condominio, ma che spetterebbero per legge (Codice Civile, Legge 392/78 e Legge 431/98) al conduttore.
Pertanto queste somme non costituiscono un reddito (un "corrispettivo") per il locatore, bensì un rimborso.
In pratica egli con una mano le versa al condominio e con l'altra le recupera dal conduttore. Quale reddito o "corrispettivo" sarebbe questo ?
Facendo l'esempio delle spese per il portierato. La Legge 392/78 all'articolo 9 stabilisce che:
"Art. 9 - Oneri accessori
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.".
Pertanto il proprietario pagherà al condominio le intere spese di portierato e poi richiederà al conduttore il rimborso del 90% di dette spese. Questo non è un "corrispettivo", bensì un mero "rimborso" di spese sostenute in nome e per conto del conduttore, come tale esente da imposta.
Lo stesso dicasi per le altre spese elencate all'art. 9.
Per non trovarsi a dover anticipare tutte le spese che sarebbero a carico del conduttore nel corso dell'anno, il locatore chiede a questi di conferirgli un acconto mensile in conto spese, determinato in base al consuntivo dell'anno precedente, che va a costituire un "fondo" dal quale il locatore preleva quanto gli serve e poi, all'atto del consuntivo, effettua un conguaglio finale restituendo all'inquilino - se del caso - quanto pagato in più, oppure richiedendogli di versare quanto pagato in meno, sempre a titolo di rimborso.
Sarebbe assurdo che ciò costituisce un reddito per il locatore, quindi un "corrispettivo".
Per quanto riguarda
l'imposta di registro il discorso è diverso.
Per gli immobili urbani l'imposta dovuta è pari al
2% del
canone annuo, con un minimo di
67 euro per la prima annualità. Per gli immobili dati in locazione nei
Comuni ad alta densità abitativa (detta anche "alta tensione abitativa"), la base imponibile viene ridotta del
30% (in pratica, l'imposta scende all'1,4%) nel caso dei
contratti di locazione stipulati a canone "concordato".
Ma come si determina la base imponibile per l'imposta di registro, ovvero cosa vuol dire
canone annuo ? Ti riporto quanto scritto sulla rivista Fisco Oggi da G. Mingione il 9-7-2013:
"Oltre al pagamento del canone, la legge prevede una serie di ulteriori adempimenti (cosiddetti oneri accessori) a carico del locatore (articolo 9 della legge 392/1978). In forza di tale articolo l’affittuario è tenuto al pagamento anche delle spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, la base imponibile per i contratti di locazione è costituita dall’ammontare del corrispettivo in denaro pattuito per l’intera durata del contratto (articolo 43, comma 1, del Dpr 131/1986). Proprio la natura di corrispettivo, tratto peculiare del canone, induce a non assimilare a questo le spese sostenute dal conduttore (o anticipate dal locatore poi rimborsato), per usufruire di una serie di servizi, per l’appunto accessori, rispetto al contratto di affitto. Gli oneri accessori al contratto di locazione, qualunque sia la natura degli stessi, non concorrono pertanto alla determinazione della base imponibile del contratto stesso per l'applicazione dell'imposta di registro (risoluzione 251167/1980). Come peraltro attestato anche dall’Avvocatura di Stato con un parere condiviso integralmente dal Ministero delle finanze nei contratti di locazione o di affitto di unità immobiliare i servizi condominiali (che rientrano tra gli oneri accessori) imputati dal locatore al locatario sono semplici movimenti finanziari (rimborsi) e non corrispettivi di prestazioni di servizi imponibili (circolare 9/E del 1992). E’ tuttavia opportuno che le somme riconosciute a favore del locatore a tale titolo non siano conglobate nel canone ma siano evidenziate a parte, esplicitandone la natura di rimborso spese. In caso contrario potrebbe risultare difficile giustificarne la diversa natura rispetto al corrispettivo."
Pertanto, anche secondo questo autore, semplici movimenti finanziari (rimborsi) sono esclusi dalla base imponibile anche ai fini dell'imposta di registro.
Lo seguirò senz'altro nei prossimi contratti
