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  1. ionito

    ionito Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    salve, leggendo le istruzioni per la compilazione del modello unico 2012 , nella sezione Redditi da fabbricati ho letto :" L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone". Avendo affittato un appartamento a studenti universitari con contratto concordato transitorio, devo riportare l'ammontare dell'affitto da me percepito meno le spese di condominio , luce, acqua, gas, portiere, etc etc. ?????

    grazie per le risposte

    Marco
     
  2. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Esatto.
    Saluti
    dolly
     
  3. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se la locazione è in regime di cedolare secca devi riportare esattamente il canone indicato in fase di registrazione del contratto, anche se questo comprende spese ecc.
    Guai a te se ti azzardi a riportare un canone minore, dal controllo incrociato salterebbe fuori e sarebbero guai.
    Se invece la locazione è in regime di tassazione ordinaria, devi riportare l'85% del canone dichiarato in sede di registrazione del contratto (il 75% se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano).
    Se nel canone dichiarato in fase di registrazione del contratto hai incluso le spese, purtroppo devi pagare le imposte anche su di esse.
    Quando farai il prossimo contratto ricordatene.
    Megli indicare nel contratto una voce "canone di locazione" (quello che dichiari come importo) e una voce "contributo anticipato spese salvo conguaglio".
    La somma dei due importi sarà quanto effettivamente ti pagano, ma anche se poi il conguaglio non ci sarà mai, almeno sul secondo importo non pagherai le imposte.
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  4. ionito

    ionito Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    grazie per la risposta, ma se possibile vorrei sapere cosa altro mi posso detrarre; quando dice ".. condominio,luce,gas,portiere,ascensore,riscaldamento e simili.... " cosa intende per simili???
    e poi visto che pago anche la tassa rifiuti la posso detrarre???

    grazie nuovamente

    Marco
     
  5. ionito

    ionito Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    grazie,
    io ho fatto un contratto di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari ai sensi art. 5 comma 2 della legge 9 dicembre 1998 n 431. Nel contratto ho specificato che sono a carico del locatore le spese condominiali, riscaldamento, acqua, tarsu, internet wifi mentre a carico del conduttore le spese relative alla fornitura di energia elettrica e del metano; gli oneri a carico del locatore quindi li posso portare in detrazione dell' imponibile? compresa la TARSU??

    grazie

    Marco
     
  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sugli affitti non si detrae nulla poiché l'abbattimento del 15% su quanto percepito comprende già le spese a carico del locatore.
    Forse fai un po' di confusione con la parola "detrazione".
    Non mi hai detto ancora se sei, per le locazioni, in regime di tassazione ordinaria o in quello di cedolare secca.
    Se sei in regime di tassazione ordinaria devi dichiarare il 85% di quanto percepisci, o meglio di quanto hai dichiarato che percepisci quando hai registrato il contratto e hai indicato l'importo annuale o mensile del canone. Nel 15% di "sconto" è già incluso tutto quanto puoi detrarre. L'imposta IRPEF verrà calcolata in base alla tua aliquota marginale.
    Se invece sei in regime di cedolare secca devi dichiarare il 100% di quanto percepisci, o meglio di quanto hai dichiarato che percepisci quando hai registrato il contratto e hai indicato l'importo annuale o mensile del canone. L'imposta IRPEF verrà calcolata nella misura del 19% se hai stipulato un contratto a canone agevolato o concordato, o del 21% se hai stipulato un contratto libero.
    Nei contratti agevolati o concordati le spese a carico del conduttore sono quelle previste dalla tabella allegato "G" al D.M. 30/12/2002, oltre a tutti i consumi (acqua, luce, gas, internet, telefono, tassa immondizie).
    Quelle a carico del locatore, pertanto, non si possono "detrarre".
    Bisogna indicare nel contratto che un parte di quanto percepito è il canone di affitto e un'altra parte è un contributo anticipato in conto spese e consumi a carico del conduttore.
    Esempio: se ti pagano 250 euro al mese, poni 200 euro come affitto e 50 come contributo anticipato in conto spese a carico del conduttore, salvo conguaglio finale; quando registri il contratto dichiari come canone solo i 200 euro per 12 mensilità (2400 euro) e su quello poi pagherai le imposte perché sarà quello, scontato o meno del 15% a seconda del tuo regime, che indicherai nel modello Unico. I 50 euro per 12 (600 euro) serviranno a coprire i consumi (le bollette, la tassa immondizie ecc..) e le spese a carico del conduttore indicate nella tabella allegato "G". Se a conti fatti al termine dell' anno di locazione saranno maggiori di 600 euro chiederai all'inquilino la differenza, se saranno minori gli rimborserai la differenza.
    Vedi l'allegato Allegato G -Tabella oneri.doc
     
  7. ionito

    ionito Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    grazie,
    come avrai ben capito non è la mia materia e non ci capisco nulla.
    rispondendo alla tua domanda ti dico che sono in regime di tassazione ordinaria. Non ho optato per la cedolare seccca.
    Il dubbio mi è venuto leggendo le istruzioni per la compilazione del modello unico 2012 nella parte dei redditi da fabbricato riporta " L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di
    condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone". Poichè io nel contratto ho messo a mio carico condominio luce gas acqua riscaldamento etc etc... mi sembrava di aver capito che le dovessi decurtare dal canone.

    Marco

     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certo hai ragione. La frase che compare nelle istruzioni può trarre in inganno, comunque tieni presente che nemmeno nel canone indicato in fase di registrazione del contratto dovrebbero essere incluse queste voci in quanto, se così non fosse, pagheresti delle imposte di registro (e conseguentemente anche imposte sui redditi) anche su importi che di fatto non percepisci in quanto destinati a coprire delle spese che sostieni.
    Il fisco, incrociando i dati relativi a quanto dichiarato in fase di registrazione e quanto dichiarato in fase di compilazione di Unico, deve trovare una corrispondenza perfetta.
    Se così non fosse potrebbe supporre che hai dichiarato su Unico meno di quanto hai percepito.
    Ad esempio, se hai registrato un contratto che decorre dal 1 gennaio e hai indicato un canone annuo di 6.000 euro, nell'Unico dell'anno successivo dovrai indicare che in quell'anno hai percepito 6.000 euro meno il 15% (deduzione) ovvero 5.100 euro. Se dichiari di meno, il Fisco se ne accorge subito e ti vengono a chiedere la ragione della discrepanza.
     
  9. ionito

    ionito Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ti ringrazio molto per la risposta molto esaustiva.
    Alla scadenza del contratto faro' come mi hai detto, una parte canone ed una parte rimborso spese.

    grazie.


    Marco

     
  10. zlabermacht

    zlabermacht Nuovo Iscritto

    Mah... come spesso capita leggendo questi forum trovo persone certamente molto competenti e preparate, che però apparentemente si divertono ad essere più realisti del re, come si suol dire.
    Il consiglio dato all'utente per i prossimi contratti, ovvero separare le voci 'canone' e 'anticipo per le spese', è ingegnoso (per non dir fantasioso) e valido, e senz'altro è una soluzione che semplificherà i compiti dello zelante incrociatore di dati dell'AdE; tuttavia, rimane comunque oscuro il perché, per l'anno fiscale corrente, il povero Marco e quanti sono nella sua stessa situazione debbano corrispondere imposte su redditi che di fatto non hanno percepito, contro la stessa esplicita previsione dei regolamenti. Ovvero, dato per scontato che Marco abbia previdentemente conservato le carte relative ai pagamenti delle spese, che dalla lettura del contratto registrato si evincono essere a suo carico ed incluse nel canone, perché pagare tasse sulla quota di canone destinata alle spese? Sarebbe un pagamento formalmente e sostanzialmente errato in eccesso, e se lo zelante incrociatore di dati avrà mai da ridire al riguardo, gli verrà opposto il materiale probatorio relativo agli avvenuti pagamenti delle spese, e gli verrà informalmente consigliato, pro futuro, di leggere più attentamente i contratti e/o di occuparsi di irregolarità più sostanziose (oltre che esistenti). ;)

    Se poi deve passare il messaggio che per quieto vivere bisogna pagare di più... stiamo freschi...

    P.S. La teoria per cui lo 'sconto' del 15% nella tassazione ordinaria sia inclusivo di ogni possibile detrazione mi pare alquanto bizzarra e contro ogni logica... infatti se uno si intasca tutto il canone (percepito ovvero a spese escluse) si giova ugualmente dello 'sconto'!
    Tutti d'accordo invece che in regime di cedolare non si detrae nulla, ma lì sono proprio diversi i principi ispiratori.
     
  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Intanto lo "sconto" del 15% è stato portato al 5% per il 2012, pertanto bisogna anche intuire che quella dei titolari dei redditi fondiari è una categoria che agli occhi del fisco è certamente giudicata come un "asset" da spremere a più non posso e quindi da tenere costantemente sotto controllo.
    Io penso contrariamente a te, per esperienza, che il contribuente davanti al fisco non venga posto ad armi pari. La nostra legislazione prevede infatti che il fisco "possa lecitamente supporre" e che il contribuente "debba senza ombra di dubbio dimostrare". Questo fa sì che ogni dubbio per il fisco sia certezza (in negativo) e per il contribuente un onere nel dimostrare il contrario.
    Se pertanto si riesce a non suscitare dubbi tra gli "incorociatori" di dati del fisco, che altro non sono che applicazioni informatiche prive di ogni senso critico, reputo che si sia già raggiunto un buon obbiettivo in quanto non scatta alcuna segnalazione che debba essere successivamente presa in esame dal funzionario di turno deputato a decidere se accertare o meno.
    Ovviamente questo è solo il mio pensiero.
     
  12. zlabermacht

    zlabermacht Nuovo Iscritto

    Siamo decisamente sulla stessa lunghezza d'onda. Io credo però che, fermo restando che è giustissimo quello che dici (ovvero, meglio non incappare in segnalazioni e accertamenti) , non per aver qualcosa da nascondere ma perché è sempre meglio evitare... dicevo, credo che bisogna anche essere disposti a un minimo di "lotta" se si è certi delle proprie ragioni... poi a me un accertamento non è mai capitato, magari quando mi capiterà la penserò diversamente...! (Dio non voglia) Però, se credo di aver ragione; e se credo di poterlo eventualmente dimostrare, appunto, senza ombra di dubbio... allora non gli regalo manco mezzo euro in più, visti quanti già gliene do e purtroppo devo anche dire visto come, talvolta, vengono spesi.

    P.S. Altro che "fantasioso ma valido", il consiglio di dividere la voce 'canone' da altre voci è semplice ma geniale! :ok: Lo seguirò senz'altro nei prossimi contratti
     
  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Guarda, essendo invece capitato a me l'accertamento, ti auguro sinceramente che non ti inquadrino nel mirino. Notti insonni e fegato ingrossato sono il minimo che ti possa capitare. La "lotta" sarebbe stimolante solo se fosse possibile condurla ad armi pari e così purtroppo non è !:ok:
     
  14. Tapinaz

    Tapinaz Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Meno sconto sugli affitti
    Si assottiglia lo sconto concesso ai proprietari di immobili in affitto. Dal periodo d'imposta 2013 scende dal 15% al 5% la deduzione forfettaria dei redditi da locazioni. La disposizione non riguarda chi affitta con la cedolare secca.
    Legge 92/2012, art. 4, c. 74

    dal Sole 24 ore
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  15. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ehhh, lo sapevamo .... purtroppo non è di oggi la notizia, ma circola già da qualche mese :disappunto:
     
  16. ionito

    ionito Membro Attivo

    Proprietario di Casa

    Ciao,
    ritornando a questa discussione vi comunico che dopo queste delucidazioni ho stipulato contratti di locazione specificando un importo come canone ed uno come contributo anticipato spese a carico del conduttore ma l'agenzia delle entrate, su mia richiesta di delucidazione su un mio dubbio, mi ha risposto così:

    Testo richiesta informazioni:
    Buonasera, in data 5/11/2013 ho affittato il mio appartamento, optando per la cedolare secca, ad un canone mensile di euro 550 + 50 euro contributo anticipato per spese . In data 8/11/2013 l'agenzia immobiliare ha registrato tale contratto dichiarando 7.200 euro mentre secondo me avrebbe dovuto dichiarare 6.600 euro (550*12 e non 600*12). Cosa devo fare? devo rettificare il valore dichiarato? ..grazie..Marco


    Testo risposta:
    Gentile sig. Marco, nei contratti di locazione di beni, ai fini dell'imposta di registro, la base imponibile è costituita dall'ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l'intera durata del contratto: fra questi vanno ricompresi, oltre al canone di locazione, anche tutti gli oneri di qualunque natura che a qualsiasi titolo il conduttore si sia assunto, infatti, come previsto dalla Risoluzione del 09/03/1976 n. 410 - Min. Finanze - Tasse e Imposte Indirette sugli Affari, che qui Le riporto: "...nell'imponibile dei contratti di locazione di beni ai fini dell'imposta di registro, devono comprendersi, se previsto nell'atto, anche le somme dovute al locatore a titolo diverso dal canone. Tale orientamento, che l'Amministrazione aveva adottato anche con le disposizioni del R.D. 30 dicembre 1923, n. 3269, trova attualmente il suo fondamento giuridico nel precetto contenuto nell'art. 41, primo comma, punto 7), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 634, che ha recepito, senza sostanziali innovazioni, la precedente normativa in materia.
    Questa disposizione, nella cui previsione rientrano anche i contratti di locazione, stabilendo che la base imponibile e' costituita dall'ammontare dei corrispettivi in danaro pattuiti per l'intera durata del contratto, non consente di esentare dal tributo le spese condominiali, di portierato, di riscaldamento e simili, accollate, con clausola espressa, al locatario, ciò in quanto le stesse costituiscono accessori della locazione.
    Del resto è interpretazione pacifica che, per i contratti di locazione, nell'ampio concetto di corrispettivo devono comprendersi non solo i canoni veri e propri, ma anche gli altri oneri di qualunque natura che, a qualsiasi titolo, il conduttore si sia assunto" .
    Pertanto, nel caso di specie, anche se con opzione per la cedolare secca, la base imponibile per il calcolo dell'imposta sostitutiva è da considerarsi al lordo delle spese condominiali.
    Si ritiene pertanto corretto il comportamento adottato dall'agenzia immobiliare.
    Cordiali saluti


    La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare Ministeriale n.99/E del 18/05/2000.

    Agenzia delle Entrate
    Centro di Assistenza Multicanale di Pescara
    Contact Center
    IL DIRETTORE
    Tiziana Capaldo
     
  17. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La risposta del funzionario dell'AdE è del tutto discutibile.
    Intanto bisogna distinguere cosa si intende per imponibile ai fini dell'imposta di registro e cosa per imponibile ai fini delle imposte sui redditi (che è l'oggetto di questo thread).
    Per quanto riguarda le imposte sui redditi.
    Le spese condominiali non sono un "corrispettivo" e quindi un reddito fondiario.
    Il pagamento delle spese condominiali spetta al locatore (unico responsabile di fronte al condominio), il quale chiede poi al conduttore il rimborso di quelle che egli ha anticipato sì al condominio, ma che spetterebbero per legge (Codice Civile, Legge 392/78 e Legge 431/98) al conduttore.
    Pertanto queste somme non costituiscono un reddito (un "corrispettivo") per il locatore, bensì un rimborso.
    In pratica egli con una mano le versa al condominio e con l'altra le recupera dal conduttore. Quale reddito o "corrispettivo" sarebbe questo ?
    Facendo l'esempio delle spese per il portierato. La Legge 392/78 all'articolo 9 stabilisce che:
    "Art. 9 - Oneri accessori
    Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.".
    Pertanto il proprietario pagherà al condominio le intere spese di portierato e poi richiederà al conduttore il rimborso del 90% di dette spese. Questo non è un "corrispettivo", bensì un mero "rimborso" di spese sostenute in nome e per conto del conduttore, come tale esente da imposta.
    Lo stesso dicasi per le altre spese elencate all'art. 9.
    Per non trovarsi a dover anticipare tutte le spese che sarebbero a carico del conduttore nel corso dell'anno, il locatore chiede a questi di conferirgli un acconto mensile in conto spese, determinato in base al consuntivo dell'anno precedente, che va a costituire un "fondo" dal quale il locatore preleva quanto gli serve e poi, all'atto del consuntivo, effettua un conguaglio finale restituendo all'inquilino - se del caso - quanto pagato in più, oppure richiedendogli di versare quanto pagato in meno, sempre a titolo di rimborso.
    Sarebbe assurdo che ciò costituisce un reddito per il locatore, quindi un "corrispettivo".

    Per quanto riguarda l'imposta di registro il discorso è diverso.
    Per gli immobili urbani l'imposta dovuta è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità. Per gli immobili dati in locazione nei Comuni ad alta densità abitativa (detta anche "alta tensione abitativa"), la base imponibile viene ridotta del 30% (in pratica, l'imposta scende all'1,4%) nel caso dei contratti di locazione stipulati a canone "concordato".
    Ma come si determina la base imponibile per l'imposta di registro, ovvero cosa vuol dire canone annuo ? Ti riporto quanto scritto sulla rivista Fisco Oggi da G. Mingione il 9-7-2013:
    "Oltre al pagamento del canone, la legge prevede una serie di ulteriori adempimenti (cosiddetti oneri accessori) a carico del locatore (articolo 9 della legge 392/1978). In forza di tale articolo l’affittuario è tenuto al pagamento anche delle spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, la base imponibile per i contratti di locazione è costituita dall’ammontare del corrispettivo in denaro pattuito per l’intera durata del contratto (articolo 43, comma 1, del Dpr 131/1986). Proprio la natura di corrispettivo, tratto peculiare del canone, induce a non assimilare a questo le spese sostenute dal conduttore (o anticipate dal locatore poi rimborsato), per usufruire di una serie di servizi, per l’appunto accessori, rispetto al contratto di affitto. Gli oneri accessori al contratto di locazione, qualunque sia la natura degli stessi, non concorrono pertanto alla determinazione della base imponibile del contratto stesso per l'applicazione dell'imposta di registro (risoluzione 251167/1980). Come peraltro attestato anche dall’Avvocatura di Stato con un parere condiviso integralmente dal Ministero delle finanze nei contratti di locazione o di affitto di unità immobiliare i servizi condominiali (che rientrano tra gli oneri accessori) imputati dal locatore al locatario sono semplici movimenti finanziari (rimborsi) e non corrispettivi di prestazioni di servizi imponibili (circolare 9/E del 1992). E’ tuttavia opportuno che le somme riconosciute a favore del locatore a tale titolo non siano conglobate nel canone ma siano evidenziate a parte, esplicitandone la natura di rimborso spese. In caso contrario potrebbe risultare difficile giustificarne la diversa natura rispetto al corrispettivo."

    Pertanto, anche secondo questo autore, semplici movimenti finanziari (rimborsi) sono esclusi dalla base imponibile anche ai fini dell'imposta di registro.
     
  18. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    IL tipo di tassazione (cedolare secca od ordinaria) non c'entra assolutamente con le spese condominiali intese come spese di consumo ( quota di pulizie, consumo energia elettrica o gas, bolletta dell'acqua, etc) che devono essere tenute "separate" dal canone e non devono assolutamente rientrare nella dichiarazione dei redditi. Queste spese sono per natura "variabili" in quanto variano al variare del consumo e devono essere pagate dal conduttore (se è stato concordato che debbano essere a suo carico) separatamente o quantomeno specificate nella causale del pagamento.
    Il canone invece ha un importo mensile fisso ( almeno per 12 mesi con tassazione ordinaria).
    Lo "sconto" di cui parla Mapeit non ha nulla a che vedere con le spese sopracitate, ma è un riconoscimento forfetario per spese varie che possono anche non essersi verificate o che si verificheranno solo in futuro, come manutenzioni e riparazioni varie.
    Un Canone può comprendere in taluni casi anche le spese per consumi allorquando la durata della locazione (esempio 30 giorni) è talmente bassa che è praticamente impossibile avere un consuntivo dei consumi reali. In tali casi se è un privato, recupererà le spese aumentando il prezzo (tutto compreso), se è un'attività di affittacamere regolare potrà detrarre tali spese come spese di gestione, stilando una sorta di bilancio,
    Si ripete che il privato in dichiarazione dei redditi " non può detrarre" niente ma al limite solo "scorporare" tali spese dal canone, ma è più che altro una' elucubrazione teorica stante la loro variabilità.
     
  19. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La richiesta di ionito verteva su come calcolare la base imponibile del canone annuo in tema di imposta di registro.
    Interessante notare come la Funzionaria dell'Agenzia abbia risposto erratamente, citando una vecchia Risoluzione del 1976 al posto di una più recente del 1980 oppure la Circolare del 1992 che escludono appunto, dalla base imponibile, gli oneri accessori.
    Mitica quella risposta !!! ... Poveri noi, se fossi in ionito gliele porterei di persona per vedere la faccia che fa.

    http://def.finanze.it/DocTribFrontend/getPrassiDetail.do?id={E8767181-4F07-4532-8487-292E42D867F5}
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  20. ionito

    ionito Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non ho parole !!!!!!

    grazie a tutti per le delucidazioni

    Marco
     

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