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  1. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Ho dovuto eseguire lavori di manutenzione straordinaria su locali (C2/C1)siti al piano terra di edifici a prevalente uso abitativoEdifici costruiti al massimo negli anni'30)
    Gli edifici in questione hanno meno di 9 proprietari,pertanto il condominio NON è obbligatorio costituirlo.
    I lavori al Piano Terra erano di improcastinabile urgenza:rifacimento colonne di scarico vetustissime,infiltrazioni umidità capillare da risalita su muri portanti,impianto fognario comune acque bianche e nere,consolidamento solai con piattabande.
    I comproprietari non hanno voluto partecipare alle spesa,vuoi per disinteresse,vuoi per difficolta economiche.
    Io ho eseguito comunque i bonifici relativi ai pagamenti dei suindicati a norma per usufruire delle detrazioni di legge,ovviamente indicando il mio codice fiscale quale fruitore delle detrazioni.
    NON esiste e NON esisterà neanche in futuro un CF condominiale e IBAN condominiale,in quanto NON obbligatorio per detti edifici,e i vari comproprietari non hanno alcun interesse a costituire un condominio.
    Nè esiste una tabella con riparto millesimale ovviamente.
    DOMANDA:
    -come mi debbo difendere da un eventuale accertamento dell'AdE in merito alle detrazioni inerenti questi lavori di manutenzione straordinaria?
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Essendoci almeno due proprietari, vi è un condominio. Altra storia è la non obbligatorietà di dotarsi di un amministratore.
     
  3. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie Nemesis
    Giustissimo.
    Ma dato che non e'obbligatorio i comprprietari ne approfittano.
    Pertanto pute per lavori di improcastinabile urgenza al pianterreno fanno spallucce.
    Sono comunque lavori di pertinenza condominiale.
    Il comproprietario al pianterreno ,mi pare per l art.1105c..c.e'tenuto ad eseguirli per la salvaguardia dell edificio,fatto salvo il diritto in futuro di rivaletsi sui condomini..
    Comunque il punto e'quali art. del c.c.far valere in caso di accertamento dell AdE sulle detrazioni relative ai lavori su parti comuni di edifici a prevalente uso abitativo ,lavori urgenti ripeto,nel caso di assenza condominio.
    Art.1117 c.c. Poi.....
    E'un caso abbastanza comune in Italia.
    Gtazie
     
  4. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    dalla Circolare AdE n. 11/E del 21 maggio 2014:

    4.3 Ripartizione delle spese in assenza di condominio
    D. Il Provvedimento del 2/11/2011 del Direttore dell’Agenzia delle entrate, ai
    fini della conservazione della documentazione precisa che è necessaria la:
    “Delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli
    interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di
    ripartizione delle spese”. Si chiede se, in assenza di un obbligo giuridico di
    costituzione del condominio e relative tabelle millesimali, i comproprietari
    possano suddividere la spesa sulla base di un rendiconto che tenga conto degli
    importi effettivamente pagati o se sia necessario ripartire in parti uguali la spesa.
    Si chiede, inoltre, se tutti i comproprietari possano bonificare la spesa all’impresa
    sulla base delle singole fatture emesse, in quanto non sussiste il soggetto
    giuridico “condominio” cui fatturare.
    R. Si premette che, secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del
    condominio si determina automaticamente “senza che sia necessaria
    deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo
    comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o
    porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del
    frazionamento” (cfr. risoluzione n. 45/E del 2008 e la giurisprudenza ivi
    richiamata).
    Il condominio - per effetto dell’art. 21, comma 11, lettera a), n. 1), della legge n.
    449/1997 - ha assunto la qualifica di sostituto d’imposta, tenuto ad effettuare la
    ritenuta di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura,
    pertanto, è necessario che lo stesso sia provvisto di codice fiscale,
    indipendentemente dalla circostanza che non sia necessario, ai sensi dell’art.
    1129 codice civile, nominare un amministratore (circolare n. 204/E del 6
    novembre 2000).
    In presenza di un “condominio minimo”, edificio composto da un numero non
    superiore a otto condomini (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220
    del 2012 all’articolo 1129 c.c. il riferimento era a quattro condomini),
    risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta
    eccezione dell’articolo 1129 e 1138 c.c. che disciplinano rispettivamente la
    nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di
    apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento
    di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
    Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di
    ristrutturazione delle parti comuni prevista dall’articolo 16-bis del TUIR, i
    condomini che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un
    amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed
    eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del
    condominio stesso.
    Per quanto concerne i pagamenti è necessario effettuare i bonifici indicando,
    oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il
    pagamento (cfr. circolare n. 57/E del 1998), che potrà essere tratto
    indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei
    condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su conto appositamente istituito,
    demandando all'accordo degli interessati la definizione delle modalità interne di
    regolazione del pagamento, fermo restando il principio che la detrazione può
    spettare soltanto in ragione delle spese effettivamente sostenute da ciascuno e il
    rispetto delle altre prescrizioni stabilite dal decreto interministeriale n. 41 del
    1998 e dal Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 2
    novembre 2011.
    Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i
    condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o
    ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (cfr. articoli 1123 e
    seguenti).
    Infine, la Circolare n. 57/E del 1998 ha chiarito che i documenti giustificativi
    delle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio.
     
    Ultima modifica: 7 Giugno 2014
  5. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Mille grazie Dolly
    Perfetto!!!!!
    Bene quindi non ho sbagliato a fare il bonifico dal mio conto corrente.
    Rimane il punto dolente:
    i comproprietari se ne sono altamente infischiati e se ne infischiano di costituire un condominio,quindi chiedere il CF condominiale.
    Gli appartamenti sovrastanti sono tutti vuoti e inagibili senza cistosissima ristrutturazione.
    piu i lavori eseguiti sono su servitu'e mura portanti facenti capo a piu edifici,quindi a una variegata e misconosciuta proprieta'.
    Qursti sono i guai dei centri storici.

    Pertanto come giustifico all AdE,osdia in base a quali Art. del C.C. i bonifici con il mio c.f. causa impossibilita ad ottenere un c.f.condominiale,essendo i lavori su parti comuni ricadenti in un piu edifici?
    Grazie
     
  6. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    In Italia con tutta la buona volontà è impossiile inventarsi un condominio e quindi intestare fatture a un fantomatico condominio e richiedre un c.f. condominiale quando i comproprietari sono uccel di bosco e non c'è obbligo di legge di costituzione condominio.
    Quindi che fare far venir giù i palazzi perche l'AdE NON vuole riconoscere le dovute detrazioni ?
    I lavori che ho eseguito sono con regolare DIA
    Chi mi dà qualche appiglio?
     
  7. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'appiglio è che non ce ne è bisogno. Tu hai fatto i lavori, tu hai bonificato. tu ti prendi i benefici delle detrazioni. la parte comune è anche tua. Non c'è bisogno di codice fiscale non essendoci amministratore.
     
  8. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie Arciera
    Ma sai cone e'fatta l AdE non si puo rispondere via mail agli accertatori in modo semplice e chiaro.
    Va tradotto in legge.
    Quindi ai sensi art.1105,art.1117 c.c....io ....comproprietario dell edificio a prevalente uso residenziale ,privo di codice fiscale condominiale,tabelle millesimali,etc.in quanto non obbligo di legge essendo i comproprietari al di sotto di 9,comproprietari a me sconosciuti e irrintracciabili,
    dichiaro:
    -che le fatture xxxxx pagate con bonifico per ristrutturazioni.....
    sono inerenti ad interventi di manutenzione straordinaria su parti comuni dell'edificio.

    Mi manca ,o meglio non ricordo,l articolo,o il comma del codice civile che consente al comproprietario di adoperarsi in vece degli altri comproprietari per la tutela e salvaguardia del bene comune.
    Chi se lo ricorda?
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    e tutto questo dove lo scrivi? sul 730? tu hai pagato con bonifico i lavori, tu detrai. stop. Qui non è possibile, nè serve, specificare se sono parti comuni. tranne se sono lavori che la legge ammette in detrazione solo se effettuati su parti comuni.
     
  10. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie
    Gia passato in accertamenti AdE.
    Chiedono copia fattura e copia bonifico per ristrutturazione edilizia.
    Stop
    L'accertamento e'sicuro,il server centrake AdE automaticamente genera accertamenti per le righe RP.
    Puo essere che fila tutto liscio,puo essere che s'imountano e si finisce davanti algiudice tributario.
    L importante e'in caso di ulteriori chiarimenti fornire,via mail,una dichiarazione esaustiva con i orecisi riferimenti di legge.
    In questo caso gli art del codice civile relativi
    Quindi
    1105
    1117
    qualcuno altri spunti
    Grazie
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ti chiedono SOLO copia fattura e copia bonifico. Questo e' richiesto per accertare che tu hai pagato. Non si richiede altro. Tu dai copia fattura e copia bonifico. Non arzigogoliamo proprio noi.
     
  12. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Articolo 1134 c.c. La cassazione Sentenza 4330 del marzo 2013 ha sentenziato che il rimborso da parte degli altri condomini si ha quando si puo' provare senza ombra di dubbio il carattere di urgenza. Ripeto, tu hai fatto i lavori. Tu hai bonificato. Tu detrai.
     
  13. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Mille grazie.
    Ma si tratta di locali commerciali ,magazzini,cantine seminterrate con fondazioni edifici.
    La mia preoccupazione e'se contestanono la categoria catastale degki immobili nei quali sono stati eseguiti lavori su parti comuni di mia sponte,ed in assenza di condominio.
    E'ovvio che al pianterreno escono tutte le magagne delle servitu conglobate nelle mura portanti dell edificio.
    Segue che sono tutti interventi di risanamento su mura portanti.
    Ma che gli scrivo agli accertatori che vedono ste categorie catastali C,B e non A come sono abituati a vedere.
    E questo oltre che le fatture e i bonifici per ristrutturazione in regola NON sono intestati a un condominio(impossibile da creare )
    L ade si aspetta una motivazione concisa che rimanda ad articoli di legge.
    In questo caso ripeto mi manca l art.di legge che impone al comproprietario di agire in proprio ed a proprie spese ma nell interesse comune,in deroga alle delibere assembleari,etc....
    Grazie
     
  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'articolo te lo ho postato prima. Articolo 1134. Rimanda all'articolo 1110.[DOUBLEPOST=1402222473,1402222266][/DOUBLEPOST]In ogni caso, ripeto ancora, ognuno può detrarsi i lavori di ristrutturazione edile se pagati con bonifico specificando la causale: ristrutturazione edilizia. Non hai nulla da temere.
     
  15. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Mille Grazie Arciera!!!!
     
  16. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Sbagli!
    Leggi quanto estratto dalla circolare che ho riportato sopra.
    In presenza di un “condominio minimo”, edificio composto da un numero non
    superiore a otto condomini (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220
    del 2012 all’articolo 1129 c.c. il riferimento era a quattro condomini),
    risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta
    eccezione dell’articolo 1129 e 1138 c.c. che disciplinano rispettivamente la
    nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di
    apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento
    di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
    Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di
    ristrutturazione delle parti comuni prevista dall’articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il CODICE FISCALE ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso
    .
     
  17. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Bene ricapitolando:
    -art.1134 in assenza di condominio le spese sostenute dal comproprietario sono rimborsabili dagli altri SOLO se hanno carattere d'urgenza
    -il bonifico per il pagamento dei lavori per ristrutturazione edilizia può essere fatto anche da un comproprietario,ma deve essere scritto nel onifico il codice fiscale del esecutore del bonifico e il codice fiscale del condominio
    -la fattura relativa ai lavori di manutenzione straordinaria deve essere fatta dall'impresa al condominio,o comunque al comproprietario committente,indicando anche il codice fiscale del condominio.

    TUTTO gira INTORNO a sto C.F. condominiale.

    Bene ma uniteralmente un comproprietario NON può chiedere sto C.F. all'agenzia del territorio,senza il consenso dei comproprietari
    Se questi NON vogliono,e la legge NON li obbliga,il compropritario si deve arrendere e NON detrarre i lavori che si è sobbarcato nell'interesse comune,perchè l'AdE NON ha pensato ad una casistica MOLTO comune.
    Ma chi in ITALIA va a fare un condominio SE NON OBBLIGATORIO?
    Anche la semplice richiesta di un C.F. condominiale..........una rogna....
    Figuriamoci le tabelle millesimali.........
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma guarda te che sei riuscita a produrre: una circolare di fine maggio di quest'anno. Va bene: sei brava. A questo punto le osé si complicano. Il codice fiscale e' facile ad avere, sono le fatture e la divisione per millesimi che contrasta con il concetto di proprietà. Perché se il lavoro andava fatto, ed abbiamo anche dalla nostra l'urgenza sancita dagli articoli di legge, il nostro amico non potrebbe quantomeno detrarsi la somma spesa, ma solo il suo millesimo. Qualcosa non quadra. Prima a me risultava che quando non era obbligatorio avere un amministratore e codice fiscale. Si potevano dare i lavori sulle parti comuni pagando ognuno, o solo uno, la propria parte con bonifico e fattura ed il problema era risolto. Questa ulteriore difficoltà credo proprio sia una strategia dell'ultima ora per imbrogliare le carte.
     
  19. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Eppure con la risoluzione della stessa Ade 264 del 25 giugno del 2008 fissava specificatamente che ogni condomino, in assenza di amministratore poteva bonificare per conto proprio le spese condominiali e poter quindi usufruire della detrazione per quanto riguarda i propri millesimi. Che si fa a questo punto? Una disposizione caccia via l'altra?
     
  20. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Propongo:
    -dato che la circolare 11/E del 21 Maggio 2014 non può essere retroattiva su fatture emesse nel 2013 e 2012,rimane la 264 del 25 Giugno 2008.
    Poi per le fatture/bonifici susseguenti il 21 Maggio 2014,vale la nuova risoluzione.
    Ci siamo?
     

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