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effector

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno,

A distanza di 9 anni dalla vendita avvenuta l'acquirente (per comodità C) richiede un risarcimento al venditore (per comodità B)
In sostanza quando la parte acquirente C dopo 9 anni è a sua volta diventata parte venditrice ha scoperto delle differenze tra la planimetria comunale (non corretta, presenta lievi differenze rispetto allo stato di fatto) e la planimetria catastale (perfettamente conforme allo stato di fatto) mai riscontrate fino ad oggi.
Tali differenze esistevano già al momento dell'atto originale con l'impresa costruttrice (per comodità A) e B ma nessuno si è mai accorto per i primi 2 atti tra A-B e poi tra B-C.
Solo al momento della vendita tra C e il cliente successivo (che possiamo chiamare D) sono emerse le difformità .
Di conseguenza C è stato costretto a sanare la pratica in comune incaricando un professionista e pagando sanzione + parcella

Ora C a distanza di 9 anni dalla compravendita richiede risarcimento a B.
E' dovuto questo risarcimento in quanto la prescrizione ordinaria prevede 10 anni, o si tratta di un vizio che prevede una prescrizione di 1 anno.
Di fatto la difformità non varia la rendita catastale o il valore dell'immobile.

E' contorta ma spero si capisca.

Grazie
 

effector

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Nella planimetria comunale rispetto alla realtà:
la porta di ingresso è spostata di 90cm
la parete del box doccia (parzialmente in muratura) non è indicata
 

marcanto

Membro Ordinario
Professionista
sono "difformità" irrilevanti
per quale motivo C è stato costretto a sanare la pratica in comune ?
se fosse perchè richiestogli dal nuovo acquirente D, allora sarebbe una sua libera scelta quella di "sanare".
 

effector

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
sono "difformità" irrilevanti
per quale motivo C è stato costretto a sanare la pratica in comune ?
se fosse perchè richiestogli dal nuovo acquirente D, allora sarebbe una sua libera scelta quella di "sanare".
Esattamente
D ha chiesto a C di sanare la pratica prima di vendere.
Quindi C non può chiedere risarcimento al precedente venditore B?
 

marcanto

Membro Ordinario
Professionista
a mio avviso no, per l'inerzia delle difformità che non incidono in nessun modo ne in ambito edilizio /urbanistico e ne nel classamento catastale
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Al limite possono essere sanate con una semplice pratica edilizia con il pagamento di una sanzione, se non erro, di € 500.
 

griz

Membro Storico
Professionista
oggi si applica una pignoleria che rasenta il ridicolo, la dimostrazione è quanto stiamo leggendo, difformità irrilevanti che un proprietario è costretto a sanare per poter vendere un immobile, chiaro che per evitare la discussione il venditore fa un ulteriore piccolo investimento e sana, in questo caso però la cosa lascia il tempo che trova
 

effector

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
per chiarire

la sanzione amministrativa è già stata pagaga dal secondo cliente (C) nel momento in cui ha venduto al terzo cliente (D). Proprio perchè richiesto da quest'ultimo.

Sia il primo cliente B che il secondo cliente C hanno accettato davanti al notaio le planimetrie (catastali) e lo stato di fatto.
Allo stesso tempo il primo venditore (impresa A) e il secondo venditore (sempre B) hanno dichiarato davanti al notaio che l'immobile fosse perfettamente conforme alla planimetria comunale (non vero, seppur per irrilevanti differenze).

La questione è quindi:
può il secondo cliente C richiedere risarcimento al primo cliente B per la sanzione amministrativa 1000 pagata e il professionista che ha dovuto incaricare 1600?

E ancora può il primo cliente B rivalersi per contro sul primo venditore , impresa A per lo stesso motivo a catena ?
 

griz

Membro Storico
Professionista
diciamo che un abuso edilizio non va mai in prescrizione quindi è responsabilità di chi lo ha commesso e la responsabilità si ripecuote a catena su tutti i proprietari precedenti, quindi la risposta secondo me è SI, può chiedere il risarcimento ma in questo caso gli altri si opporrebbero adducendo che l'abuso è irrilevante secondo qualunque punto di vista tranne che di quello del pignolo che sta comprando, quindi si avvierebbe un contenzioso giudiziario costosissimo per tutti che forse approderà a qualcosa che non ci è dato sapere per certo
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Indipendentemente del costo della sanatoria, chi ha commesso le difformità deve contribuire a mettere a norma tutte le difformità con aggiornamento delle schede planimetriche interne, e il costo potrebbe variare, e vero che chi a comprato doveva confrontare la documentazione catastale sia in comune che all'ufficio del territorio, un bel 50% tra il primo venditore e il secondo venditore, lasciando il disagio dei lavoro all'ultimo acquirente
 

effector

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Di fatto se parlassimo di abuso questo sarebbe stato commesso dall'impresa costruttrice in origine
 

effector

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non era polemica, vorrei solo capire chiaramente tutte le strade percorribili e se esista una sorta di norma a cui fare riferimento.

Mi sembra di capire che il campo non offra alcuna certezza per alcuna delle parti coinvolte.

Corretto?
 

griz

Membro Storico
Professionista
Non era polemica, vorrei solo capire chiaramente tutte le strade percorribili e se esista una sorta di norma a cui fare riferimento.
la norma esiste e prevede quanto sopra ti ho scritto, il problema è coinvolgere chi ha commesso l'abuso e chi poi lo ha rivenduto, tutti perseguibili per legge prevedendo tutte le possibili resistenze e opposizioni, però va ricordato che gli abusi in esame sono veramente irrilevanti e questo sarebbe ovviamente sostenuto da chi, seppure responsabile, non accetterebbe di essere coinvolto, quindi. fa bene l'attuale venditore a risolvere in proprio e non consiglio di rivalersi su tutti gli altri, la somma spesa non è elevata e i costi per agire contro tutti non giustificano la cosa
 

effector

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
capisco ma il secondo compratore pare estremamente determinato a richiedere risarcimento.
Se veramente decidesse di intentare una causa (contro ogni ragionevolezza a mio avviso) dovrebbe rivolgersi a chi ha venduto cioè il primo venditore o a chi ha commesso l'abuso e cioè l'impresa?

grazie
 

griz

Membro Storico
Professionista
tutti sarebbero respnsabili. Solitamente la responsabilità dell'abuso cade in capo al proprietario attuale che dovrebbe eventualmente dimostrare di avere ricevuto l'immobile con l'abuso presente, il che nel caso sembra possibile, questo può ovviemente risalire coinvolgendo tutti, ognuno per la propria fase di responsabilità fino all'impresa che se esiste sosterrà che la faccenda è ridicola, secondo me con ragione
 

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