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#1
Buonasera a tutti avrei bisogno di un chiarimento perché ho un dubbio ad agosto ho affittato il mio appartamento ho fatto Però il contratto solo per 1 anno il fatto è che l'inquilino devo continuare a sollecitare il pagamento però lui non è mai puntuale e in più non mi sta pagando le spese condominiali, io mi sto stufando di questa situazione perché non dovrei tutti i mesi ricordagli che mi deve l'affitto, ho quindi deciso di mandagli la disdetta dicendo che non rinnovo più il contratto alla scadenza, chiedo sono in regola se lo faccio? Grazie a chi mi risponderà
 
#3
D'accordo con l'inquilino abbiamo deciso così semplicemente perché io sono stata chiara da subito dicendogli che se quest'anno sarebbe andato bene gli avrei rinnovata il contratto, ma a quanto vedo credo che ho fatto bene a farlo di solo 1 anno però devo continuamente chiamarlo ogni fine mese per l'affitto e per ora è in ritardo di un mese sulle spese condominiali che per altro lui mi aveva detto di aver pagato cosa non vera
 

uva

Membro Senior
#4
D'accordo con l'inquilino abbiamo deciso così semplicemente perché io sono stata chiara da subito dicendogli che se quest'anno sarebbe andato bene gli avrei rinnovata il contratto
A mio parere quel contratto di locazione non può considerarsi di natura transitoria, perché mancano i motivi della transitorietà (e la relativa documentazione nel caso la transitorietà dipenda da esigenze del conduttore) che per legge devono essere indicati nel contratto stesso.

Quindi la legge prevede che sia ricondotto ad un contratto "libero" della durata di 4 anni + 4.
Il proprietario può inviare disdetta all'inquilino al termine del primo quadriennio solo nei casi tassativamente previsti dalla legge; sicuramente non per i tuoi motivi che riguardano il ritardo nei pagamenti.

Ora puoi fargli inviare un sollecito dal tuo avvocato, ma se l'inquilino cessa i pagamenti dovrai iniziare una pratica di sfratto per morosità.
 
#6
Intendo dire se io avessi deciso di vendere l'immobile non credo che ci siano vincoli x il contratto alla fine il padrone di casa sono io e se io ho necessità di vendere l'immobile entro 6 mesi dalla scadenza posso inviare la disdetta anche se il contratto ha durata di 1 anno?
 
#7
E se io avessi necessità di vendere l'immobile potrei mandagli la disdetta?
Puoi farlo solo dopo la fine del quadriennio, come già rilevato da @uva . Il contratto di un anno è irregolare perché non esistono i requisiti per un contratto transitorio. In tal caso la durata è quella ordinaria di 4 anni (+ ulteriori 4).
L'unica tua ancora di salvezza...pardon, di recuperare il possesso dell'alloggio è la pratica di sfratto per morosità, come già consigliato sempre da @uva.
 

uva

Membro Senior
#8
alla fine il padrone di casa sono io e se io ho necessità di vendere l'immobile entro 6 mesi dalla scadenza posso inviare la disdetta anche se il contratto ha durata di 1 anno?
Se volevi fare una locazione transitoria, avresti dovuto rispettare le norme che regolano quel tipo di contratto.
A quanto pare non esiste un motivo, dichiarato nel contratto e documentato, che provi la transitorietà.

Quindi il contratto si è trasformato per legge in una locazione libera 4 + 4.
Se vuoi liberare la casa locata per venderla, lo potrai fare alla fine del quarto anno.
La disdetta del locatore è regolata dall'art. 3, l. 431/1998 (il caso della vendita è previsto alla lettera g)
Art. 3.
Disdetta del contratto da parte del locatore


1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
 

uva

Membro Senior
#10
se lui mi paga l'affitto ma non mi paga le rate condominiali è sempre sfrattabile giusto?
Sì, è giusto.
Dipende però dall'ammontare degli oneri accessori (spese condominiali a carico del conduttore) non pagati.
In genere nei contratti di locazione "liberi" c'è una clausola per la quale se l'importo degli oneri accessori non pagati supera quello di una mensilità del canone di locazione, l'inadempimento costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Ovviamente occorre avviare una pratica legale di sfratto per morosità, e l'inquilino ha la possibilità di sanarla davanti al giudice.
 

uva

Membro Senior
#13
che io posso mandare la disdetta anche se il contratto è solo di 1 anno?
Assolutamente NON puoi inviare la disdetta adesso! (per i motivi già spiegati).

Puoi vendere l'appartamento locato.
Se trovi una persona disposta ad acquistare la casa occupata dall'inquilino, dovrai mostrarle il contratto di locazione in essere.
Il potenziale acquirente ti dirà che non è un contratto transitorio regolare. E saprà di non poterlo disdire se non eventualmente alla fine del primo quadriennio.

Se non sei convinta e neppure bene informata sulle leggi che regolano le locazioni, è meglio che prima di prendere iniziative ti consulti con un avvocato.
Perché se adesso mandi la disdetta all'inquilino, è probabile che ci vada lui da un suo avvocato, oppure da un Sindacato (tipo il Sunia) e gli dicono che il contratto attuale è in realtà un 4 + 4.
 
#14
Assolutamente NON puoi inviare la disdetta adesso! (per i motivi già spiegati).

Puoi vendere l'appartamento locato.
Se trovi una persona disposta ad acquistare la casa occupata dall'inquilino, dovrai mostrarle il contratto di locazione in essere.
Il potenziale acquirente ti dirà che non è un contratto transitorio regolare. E saprà di non poterlo disdire se non eventualmente alla fine del primo quadriennio.

Se non sei convinta e neppure bene informata sulle leggi che regolano le locazioni, è meglio che prima di prendere iniziative ti consulti con un avvocato.
Perché se adesso mandi la disdetta all'inquilino, è probabile che ci vada lui da un suo avvocato, oppure da un Sindacato (tipo il Sunia) e gli dicono che il contratto attuale è in realtà un 4 + 4.
Ma il mio inquilino non ha portato la residenza lì e in più sul contratto c'è scritto che alla scadenza se non si rinnova lui è fuori... Bo sentendo il commercialista lui dice che è in regola se lo faccio
 

Nemesis

Membro Storico
#15
il commercialista lui dice che è in regola se lo faccio
Ti è stato già detto che se non sono comprovate le esigenze di una delle due parti, che giustificavano la stipula di un contratto transitorio, quel contratto non potrà che essere ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1 della legge n. 431/1998, e cioè di quattro anni più quattro anni.
 
#16
Ti è stato già detto che se non sono comprovate le esigenze di una delle due parti, che giustificavano la stipula di un contratto transitorio, quel contratto non potrà che essere ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1 della legge n. 431/1998, e cioè di quattro anni più quattro anni.
No lui mi ha detto che se io volessi vendere l'immobile potrei farlo anche con dentro l'inquilino l'importante che io rispetto la scadenza del contratto
 

Nemesis

Membro Storico
#17
Certamente puoi vendere l'immobile locato. Ma il contratto che avete stipulato non è regolare. Quindi chi comprasse l'immobile dovrebbe rispettare la durata di 4+4 anni, e non quella da voi stabilita.
 

uva

Membro Senior
#18
se io volessi vendere l'immobile potrei farlo anche con dentro l'inquilino
Infatti puoi vendere l'immobile con dentro l'inquilino.
Chi acquista l'immobile si trova un inquilino che ha diritto a rimanere in quella casa almeno fino al termine del primo quadriennio.

Cosa significa che tu devi "rispettare la scadenza del contratto"?

Ti è chiaro che il contratto ha la durata di 4 anni (+ rinnovo di 4 anni)?
Se volevi fissare una durata inferiore della locazione avresti dovuto stipulare un contratto transitorio, cosa che non hai fatto!

Non è rilevante che l'inquilino non sia residente nella casa locata.
 
#19
Infatti puoi vendere l'immobile con dentro l'inquilino.
Chi acquista l'immobile si trova un inquilino che ha diritto a rimanere in quella casa almeno fino al termine del primo quadriennio.

Cosa significa che tu devi "rispettare la scadenza del contratto"?

Ti è chiaro che il contratto ha la durata di 4 anni (+ rinnovo di 4 anni)?
Se volevi fissare una durata inferiore della locazione avresti dovuto stipulare un contratto transitorio, cosa che non hai fatto!

Non è rilevante che l'inquilino non sia residente nella casa locata.
Scusate ma il contratto transitorio cos'è di preciso? Cioè sul contratto ci deve essere proprio scritto che è transitorio?
 

Nemesis

Membro Storico
#20
Cioè sul contratto ci deve essere proprio scritto che è transitorio?
Chiamalo come vuoi.
Ma l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione a uso transitorio, e cioè di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria, non è incondizionata. Deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 della legge n. 431/1998, il quale demanda alla normazione secondaria di cui al comma 2 dell'art. 4 della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria.
Non sono le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio. È il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità e i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Il decreto ministeriale 30 dicembre 2002 stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto";
stabilisce inoltre che "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno".
Ne deriva che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all'art. 5 legge n. 431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore; 2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza; 3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.
In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti prescritti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2 commi 2 e 3 legge n. 431/1998.
 

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Salve,dal 20 settembre 2017 sono venuto ad abitare con una famiglia a cui ho prestato la mia opera di badante per un loro cugino gravemente ammalato, che è deceduto dopo un mese,la famiglia di sua spontanea volontà mi fece la proposta di rimanere a vivere con loro fin quando non avrei trovato un'altra lavoro ma non mi avrebbero pagato per dare una mano in casa,mi dovevo accontentare di vitto e alloggio
moralista ha scritto sul profilo di luciano155.
ma non c'è neanche il profilo di luciano155
tanti auguri a tutti buone feste e tante belle cose lella
anche x marinarita grazie della comprensione ...comunque c'e' legge nuova x tutelare proprietari case ….noi alla fine da 1 giugno 2013 a 7 luglio 2017 mai pagato affitto 4 anni piu' spese tribunale avvocati tasse ...ecc. se pagava onestamente l'affitto tutti i mesi non sarebbe in questa situazione le lasciano meta' stipendio….tanti anni ...non so se ne valeva la pena non pagare l'affitto ….giustizia e' fatta
x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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