Fusione catastale appartamento con stanza

[MarcoG88]

Ringrazio tutto per l'aiuto che mi avete dato fino ad ora...ringraziandovi vi dico che siamo arrivati al capolinea...grazie ai vostri consigli i proprietari ci hanno detto che se non vogliamo più acquistare ci ridaranno in dietro la caparra senza nessun problema...ovviamente l'agenzia non verrà pagata...grazie ancora a tutti e procediamo con la ricerca di un appartamento...

 

[Franci63]

grazie ancora a tutti e procediamo con la ricerca di un appartamento...

Sono veramente contenta per voi che riusciate a liberarvi senza perdere dei soldi.
Per la prossima volta che avrete individuato una casa di vostro interesse, sono certa che , se ci sono situazioni dubbie, vi rivolgerete subito al tecnico di fiducia, PRIMA di formulare una proposta d’acquisto..

 

[MarcoG88]

E invece Signori e Signore la vicenda non finisce qui...la parte venditrice ribatte che non vogliono ridarci la caparra e che se non andiamo avanti con la vendita lunedì andranno dal loro avvocato...SIAMO PROPRIO SENZA PAROLE e non sappiamo davvero cosa pensare di tutta questa vicenda...

 

[Daniele 78]

E invece Signori e Signore la vicenda non finisce qui...la parte venditrice ribatte che non vogliono ridarci la caparra e che se non andiamo avanti con la vendita lunedì andranno dal loro avvocato...SIAMO PROPRIO SENZA PAROLE e non sappiamo davvero cosa pensare di tutta questa vicenda...

Vi conviene andare avanti, voglio proprio vedere cosa succede quando vien fuori che l'immobile promesso in vendita non corrisponde a quello che effettivamente risulta agli atti e non potrebbe neanche diventarlo visto le altezze interne.
Scommettiamo che vi prenderete il doppio della caparra?

 

[Daniele 78]

Mi correggo: non solo le altezze del terzo locale.
Ma è tutto quello che avevo descritto già in questo post a non convincermi. E sono proprio tanti i motivi:

@MarcoG88 se io leggo il tuo preliminare all’art. 3 GARANZIE, trovo scritto:

"La Parte promittente venditrice dichiara sin d’ora che la proprietà di quanto sarà trasferita al rogito notarile di compravendita alla Parte Promissoria Acquirente libera da iscrizioni ipotecarie, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, vizi nonché da oneri fiscali in genere...."​

A parte il fatto che qui si parla di la proprietà e non le proprietà, se tu mi vendi un alloggio che proviene direttamente da una successione come questo (del 97) tu mi devi controllare anche il catasto pena NULLITÀ atto.
Questo locale in più come è censito? (A\3, A\4...C\1, C\2)?
Qui @MarcoG88 ti stanno vendendo una stanza con un altezza di 2,10 e come dice @Gianco non è agibile e non lo potrebbe mai essere, al massimo può essere un locale di sgombero (tipo una cantina o simili) quindi censibile come C/2, se censito come A/...non va bene a prescindere come abitazione.
Attenzione ho notato che c'è stata anche una sanatoria di questo immobile (autorizzazione del 21 marzo 1990 n.4579), bisogna vedere cosa hanno sanato dalla concessione edilizia n.26 prot 16874/89 in data 26 marzo 1990. Da vedere il perchè è se hanno toccato anche il catasto e se lo hanno fatto non hanno fatto cavolate (cosa che inizio a dubitare)

ho notato anche questa confusione nell'art.4 CONSEGNA:

"L'unità immobiliare in contratto sarà trasferita nello stato di fatto in cui oggi si trova così come pervenuta alla Parte Promettente Venditrice. La Parte Promittente venditrice in particolare dichiara che la proprietà non è locata e non vi sono aventi diritto a prelazione anche ai sensi delle leggi n.392/1978 e 431/1998.
La proprietà, il possesso ed il godimento delle unità immobiliari in oggetto libere da cose e da persone saranno trasferite alla Parte Promissoria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile".​

Prima mi dice che c'e un'unità immobiliare in oggetto, alla fine mi parla di 2 unità e non specifica cosa sia la seconda. Quindi mi vien da pensare che possa essere un locale di sgombero.

Immagino che tu voglia beneficiare della prima casa: attenzione che per aver accesso a questo beneficio l'abitazione tutta deve essere una unità sola abitativa (lo dico nel caso la stanza fosse un A/...) l'impostazione non andrebbe bene.
Se però è una cantina (può andare) ma il censimento è da mettere in C/2.

Poi un altro aspetto che non m torna e non mi piace, ed io non accetterei mai, l'art.7 IMPIANTI

Con riferimento agli impianti di cui all'articolo 1, D.M 22 gennaio 2008 n.37 le parti contraenti si danno reciprocamente atto:
-Che la parte Promittente venditrice, garantisce la conformità degli impianti che corredano il bene in oggetto del presente contratto alla normativa 46/90 in materia di sicurezza vigente
- Che il prezzo pattuito per il trasferimento del bene oggetto del presente contratto è stato convenuto la la Parte Promettente Venditrice e la Parte Promettente Acquirente con riferimento all'attuale stato di fatto del predetto bene e dei suoi impianti conformi alle normative applicabili nel periodo della loro installazione o a quello della loro ultima modifica, ad oggi regolarmente funzionanti.
Ai fini di quanto precede, la Parte Promissoria Acquirente dichiara:
- di farsi interamente carico, ove necessario, degli eventuali oneri e delle spese di manutenzione, riparazione, sostituzione o adeguamento degli impianti, alla normativa vigente in materia di sicurezza e manlevare la Parte Promittente Venditrice da ogni responsabilità a riguardo.
Tuttavia la parte promittente venditrice con presa visione della Parte Promissoria Acquirente in data odierna, consegnerà al momento del rilascio dei locali la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico, ed il regolamento del condominio.​

Tra legge 46/90 e D.M 37/2008 non c'è tutta questa differenza tale da richiedere un adeguamento per la sicurezza quando un impianto è conforme alla 46/90 perchè l'immobile è del 90 e non ha subito altre modifiche.
Se tu mi dichiari che un impianto è a norma per la 46/90 non mi puoi scrivere dopo che m devo far carico per l'adeguamento degli impianti.
Sai cosa penso? Che come spesso succedeva negli anni 90 quando si facevano quei lavori non si chiedevano mai le conformità e i Comuni non erano ancora preparati per cui non la richiedevano come copia. Solo che al momento di vendere ti trovi con impianti fatti nel 90 senza un conformità e sfido qualunque impiantista (senza far lavori) dichiarare nel 2018 che un impianto fatto nel 90 (da qualcun altro) risulta regolare. Io non lo farei, ma non lo farebbero molti che conosco viste le responsabilità.
Poi perché conformità del solo impianto elettrico? La conformità si fa per tutti gli impianti esistenti in un casa: elettrico, idro-termosanitario, radiotelevisivo, e quant'altro.
Il venditore non ti deve consegnare al rogito la conformità dell'impianto.
Deve consegnarti l'AGIBILITÀ dell'immobile in quanto in essa sono ormai contenute anche le conformità degli impianti, l'APE, ed il Catasto oltre ai titoli edilizi ed relazioni varie su salubrità dei muri.

​

 

[Gianco]

In presenza di irregolarità urbanistiche e catastali l'atto non può essere stipulato e se lo fosse, sarebbe nullo. Il doppio della caparra ti compete per una loro carenza. Pretendi che tutta la documentazione sia presentata al notaio, poi chiedi che venga garantita la regolarità da un professionista. Non ricordo se usufruirai di un mutuo, in tal caso non avrai problemi perché il consulente della banca non potrà dare il bene stare per la sua concessione.

 

[domenico10]

egr. sig marco 88, mi permetta di chiarirle alcune idee, circa la funzione delle cosidette agenzie immobiliari. queste sono societa o ditte individuali, il cui scopo sociale per legge è la cosidetta intermediazione immobiliare, cioe il loro solo e unico scopo riconosciuto, è mettere in contatto la domanda con la offerta di unita immobiliari. fatto questo e a perfezionamento del cosidetto preliminare, gli spetta il compenso, che va regolarmente citato nella registrazione del preliminare, PUNTO. tutto il resto dei compiti, di cui lei ne indica abbondantemente i termini - catasto-comune-certificazioni-agibilita-ape-impiantistica e chi piu ne ha piu ne metta, non spettano a loro, neanche la verifica, che loro comunque sono tenuti a fare. ma non vi è alcuna certezza che le loro "verifiche" siano affidabili, per il semplice fatto che i documenti di cui sopra, non li possono produrre, non ne hanno le competenze, semplice. e adesso credo di averle spiegato anche se in sintesi, il fenomeno "agenzie immobiliari".

 

[Franci63]

fatto questo e a perfezionamento del cosidetto preliminare, gli spetta il compenso, che va regolarmente citato nella registrazione del preliminare,

Nella registrazione del preliminare è nel preliminare non va fatta nessuna citazione delle provvigioni.
È obbligatorio che siano indicate nel rogito, non prima.

neanche la verifica, che loro comunque sono tenuti a fare. ma non vi è alcuna certezza che le loro "verifiche" siano affidabili,

L’agente non ha obblighi di fare verifiche urbanistiche; se le fa (con l’aiuto di un tecnico , se complesse) e sarebbe auspicabile, non c’è motivo di ritenerle inaffidabili.
Quello che però non deve fare è dire di averle fatte con esito positivo, se ciò non corrisponde a verità.

adesso credo di averle spiegato anche se in sintesi, il fenomeno "agenzie

Quindi è un “fenomeno” da circo ?

 

[MarcoG88]

egr. sig marco 88, mi permetta di chiarirle alcune idee, circa la funzione delle cosidette agenzie immobiliari. queste sono societa o ditte individuali, il cui scopo sociale per legge è la cosidetta intermediazione immobiliare, cioe il loro solo e unico scopo riconosciuto, è mettere in contatto la domanda con la offerta di unita immobiliari. fatto questo e a perfezionamento del cosidetto preliminare, gli spetta il compenso, che va regolarmente citato nella registrazione del preliminare, PUNTO. tutto il resto dei compiti, di cui lei ne indica abbondantemente i termini - catasto-comune-certificazioni-agibilita-ape-impiantistica e chi piu ne ha piu ne metta, non spettano a loro, neanche la verifica, che loro comunque sono tenuti a fare. ma non vi è alcuna certezza che le loro "verifiche" siano affidabili, per il semplice fatto che i documenti di cui sopra, non li possono produrre, non ne hanno le competenze, semplice. e adesso credo di averle spiegato anche se in sintesi, il fenomeno "agenzie immobiliari".

Ti ringrazio per la delucidazione in merito...arrivato a questo punto comunque non mi interessa chi doveva far cosa qui è stato messo in vendita un trilocale con 3 posti auto mentre ci troviamo di fronte a un bilocale con vano e con 3 aree urbane di competenze. Se questa non è cercare di vendere qualcosa di non reale allora non so cosa pensare...comunque a me non interessa fare causa all'agenzia e a nessuno ma se i venditori arriveranno a tanto vedremo come andrà a finire

 

[Franci63]

E invece Signori e Signore la vicenda non finisce qui...la parte venditrice ribatte che non vogliono ridarci la caparra e che se non andiamo avanti con la vendita lunedì andranno dal loro avvocato...SIAMO PROPRIO SENZA PAROLE e non sappiamo davvero cosa pensare di tutta questa vicenda...

Non potranno venderti quanto promesso (un’appartamento di tre locali oltre i servizi, veranda etc...).
Se andranno dall’avvocato si sentiranno dire che è meglio restituirti la caparra, per non doverti restituire il doppio (più spese legali) dopo una causa .

in vendita un trilocale con 3 posti auto

Sul trilocale sono d’accordo; mentre per i posti auto nel contratto firmato da te non sono indicati, e ti hanno promesso in vendita tre aree urbane.