Fusione catastale appartamento con stanza

[Daniele 78]

Io non sono ancora andato in banca a firmare nulla ma comunque la banca ha già deliberato il mutuo

Non lo metto in dubbio e non mi stupisce dato che il perito non lo ha segnalato.

 

[Daniele 78]

Nella mia esperienza di costruttore mi sono sempre trovato periti che facevano le pulci su tutto, non avrebbero mai certificato la regolarità se ci fossero stati anche solo la metà delle difformità che qui ho riscontrato su questo preliminare, e di conseguenza la Banca non avrebbe erogato mutui ai miei acquirenti.

 

[Franci63]

A questo punto con tutte queste irregolarità posso ritenere che la vendita sia nulla

La vendita non è nulla ( anzi la vendita non c'è ancora stata).
Tu hai firmato un contratto preliminare perfettamente valido, e loro si sono obbligati a regolarizzare tutto per il rogito.
L'unica possibilità di ritenere inadempienti i venditori è che le irregolarità non possano essere sanate, e questo lo dovresti verificare tu.

Quello che io temo è che il famoso locale alto 2,10 sia in planimetria ed urbanisticamente un locale accessorio,mentre tu lo compri come locale di abitazione( camera o sala, come hai detto).
Oppure che , per sanare, riportino la situazione senza quel locale (cioè terrazza).
In fondo nel preliminare è scritto che stai comprando tre locali, oltre i servizi e veranda .

Controlla le planimetrie, o postale per farci capire meglio.

@Franci63 l'agenzia viene pagata da noi per effettuare questi controlli se non sbaglio se no cosa la pago a fare??

Purtroppo la legge non obbliga l'agente ad approfondire gli aspetti della regolarità dell'immobile. Un agente professionale controlla , se serve anche con la collaborazione dei tecnici , ed informa correttamente le parti degli eventuali problemi , ma non è la norma, purtroppo.
Io mi rifiutavo di prendere incarichi per immobili non regolari, o che i venditori non regolarizzassero prima di cominciare la vendita, ma sono scelte personali.

L'atto comunque non è stato ancora registrato per cui può essere benissimo nulla.

La registrazione del preliminare ha solo fini fiscali, e il preliminare è perfettamente valido anche senza registrazione .

Se annulli l’atto per incongruenza dati e non si é perfezionato il contratto per forza vien meno anche la parcella; anzi ciò sarebbe portato anche da un mancato controllo dell’Agenzia immobiliare che fa le comunicazioni al notaio, perché dovrebbero un minimo preoccuparsi di questi documenti.

Un contratto è valido e perfezionato anche con condizione sospensiva , semplicemente non è efficace fino all'eventuale avveramento della condizione.
Se poi la regolarità non viene provata (cioè non si verifica la condizione) , il contratto non diventa efficace, ed è come non averlo firmato.
Ma non puoi "annusare" un atto per incongruenza dei dati; ci sono dei passaggi formali per "sciogliere" un contratto valido .

Condivido il tuo stupore per l'avvenuta perizia : ma , come ho scritto sopra, non vorrei che l'irregolarità consista solo nel fatto che @MarcoG88 ha visto un immobile di 5 vani, mentre gli hanno fatto firmare che compra un trilocale+servizi.
Quindi non ci siano irregolarità, perché il vano 2,10 non è uno dei locali del trilocale, ma un accessorio,.

Postaci le planimetrie

 

[MarcoG88]

@Franci63 le palnimetrie sono nel preliminare verso la fine, ci sono tutte le particelle e subalterni.

 

[Franci63]

Hai ragione @MarcoG88,scusami , mi ero fermata allo scritto.
Adesso che vedo le planimetrie la situazione mi pare ancora più confusa:
L’immobile (da planimetria ) si sviluppa tutto al primo piano, dove ci sono due locali, una cucina , una veranda (che sembra chiusa), e il bagno.
Poi sempre al primo piano c’e il famoso locale h. 2,10.
Non vedo tre locali, e soprattutto nel preliminare è descritta la parte principale come secondo piano.
Inoltre non mi è chiaro come possa essere di proprietà del marito un vano che è accessibile solo dalla proprietà principale, quindi senza possibilità di ingresso autonomo.
Sempre più difficile capire bene.
L’unico suggerimento che mi sento di darti è quello di pagare un tecnico di fiducia per fare delle verifiche serie.
È strano che il perito non abbia rilevato irregolarità, e che la banca niente dica per la donazione (che peraltro non è chiaro a quale parte di immobile si riferisca).
Come era descritto l’immobile nelle pubblicità e nella tua proposta d’acquisto?

 

[MarcoG88]

@Franci63 l'immobile nella pubblicità era descritto come trilocale. Nella proposta d'acquisto era descritto: Trilocale posto al primo piano oltre 3 balconi, servizi, 3 posti auto e cantina aperta.

È strano che il perito non abbia rilevato irregolarità, e che la banca niente dica per la donazione (che peraltro non è chiaro a quale parte di immobile si riferisca).
Come era descritto l’immobile nelle pubblicità e nella tua proposta d’acquisto?

Il perito per quanto mi riguarda non ha rilevato nessuna irregolarità perchè non sarà neanche uscito

 

[Franci63]

@Franci63 l'immobile nella pubblicità era descritto come trilocale. Nella proposta d'acquisto era descritto: Trilocale posto al primo piano oltre 3 balconi, servizi, 3 posti auto e cantina aperta.

Quindi il locale h. 2,10 era la “cantina aperta” , sembrerebbe, visto che niente altro potrebbe essere definito cantina.
Poi nel preliminare hanno cambiato la descrizione , perché scompare la dicitura “cantina” , e compare la “veranda”.

Ma nel preliminare c'è scritto “appartamento” , invece ti vendono due unità separate.
Quindi anche la fusione a questo punto è dubbio a chi tocchi: avendo scritto “appartamento” , ti devono vendere un appartamento, non un insieme di locali.
Fai controllare l’urbanistica, magari cominciando a dire all’agenzia che hai molte perplessità sul suo operato (quantomeno per averti male informato, per averti detto che la firma della nonna arriverà solo al rogito, per la descrizione dubbia, per la cantina che è diventata veranda...).
Se tutto è regolarizzabile (ma prima del rogito) comprerai senza altri problemi .
Se non sarà possibile sarai nella situazione di non poter comprare, e potrai chiedere il doppio della caparra, o eventuali danni subiti , se superiori.

In ogni caso ,se regolarizzabile, avrai un locale non abitabile ufficialmente, e dovrai tenerne conto quando rivenderai.

Purtroppo senza vedere lo stato dei luoghi è impossibile dire di più.

 

[MarcoG88]

@Franci63 mi dispiace molto occupare il vostro tempo libero soprattutto nel weekend e vi ringrazio veramente di cuore per questi vostri consigli e pareri.
La cantina scoperta è nell'aerea comune affianco al posto auto coperto. La veranda è proprio veranda ma chiusa da sempre. Penso siano comunque cose che deve risolvere chi vende perchè io non ho cercato un bilocale con solo una camera da letto ma bensì un trilocale per la seconda cameretta. Ora mi trovo tra virgolette ad aver perso quasi 6 mesi per un appartamento o comunque 2 unità immobiliari che non mi servono a nulla in quanto una non è abitabile.
Questo è segno che l'agenzia ha lavorato molto male e soprattutto ha emesso una vendita fasulla di un trilocale mentre dovrebbe essere considerato bilocale.

 

[Gianco]

Dovete scusarmi! Ma solo ora ho avuto modo di vedere le planimetrie catastali allegate, che evidentemente mi erano sfuggite e devo dire che, sebbene sia la mia materia, non ho capito un c...., niente. Non conosco il termine a.u.i., non capisco come possa avere una logica la ripartizione dei subalterni adottati. Non voglio dire che sia errata, ma la trovo illogica. Gradirei uno schizzo illustrativo anche se non firmato da un architetto.

 

[Franci63]

La cantina scoperta è nell'aerea comune affianco al posto auto coperto.

Io nel preliminare non ho letto ne di cantina, né di posti auto di proprietà.
E non li vedo nemmeno nella planimetria, vedo solo aree urbane (solitamente conseguenti a divisione di un terreno comune) , che di solito sono piccole parti di terreno , dove potrai forse parcheggiare ma non sono posti auto, altrimenti sarebbero accatastati come tali (c/6), e avrebbero una loro rendita catastale.
Quindi anche se ti hanno detto che avevi un posto auto coperto e una cantina, non sono compresi nel contratto.

Guarda, secondo me tu devi approfondire , con l’obiettivo di comprare solo se l’immobile è conforme a quanto promesso (appartamento di tre locali oltre i servizi, tre balconi e veranda, più le aree urbane.).
Se , come sembra, ci fosse qualcosa che non è possibile regolarizzare , potrai non comprare e potrai richiedere il doppio della caparra.
Ma prima di decidere qualsiasi mossa futura devi mettere le carte in mano ad un bravo tecnico, che valuti e analizzi il tutto, andando anche in Comune /ufficio tecnico per vedere i progetti e i vari permessi successivi.

Da qui dal forum, rischiamo di dirti qualcosa di sbagliato, perché non conosciamo la casa e gli accordi precedenti.
Anche il contratto va letto con i documenti completi a disposizione, per capire se c’e
qualche incongruenza seria.
Possiamo solo confermare che qualcosa non quadra, ma non possiamo spingerci oltre.

sebbene sia la mia materia, non ho capito un c....,

Mi consola , se hai delle difficoltà tu che sei sicuramente esperto....