Fusione catastale appartamento con stanza

[Daniele 78]

@Franci63 si si il geometra andrà a richiedere tutta la documentazione prima in agenzia e poi ance in comune e al catasto e farà un sopralluogo anche nell'appartamento.
Diciamo che l'agenzia la prende con superficialità intanto a loro interessa più il 5% della vendita e il 3% da parte Nostra per cui il loro unico e vero Interesse è quello di fare la vendita

Sempre se la vendita non salta per problemi legati ai vizi sull'immobile perché la provvigione è legata al perfezionamento della vendita.
Salta la vendita saltano anche le provvigioni.

Per correttezza aggiungo questo: Quando non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare

Lascio questo passaggio che troverai nel link:

Di conseguenza non bisogna pagare la provvigione all’agente immobiliare che non ha fornito le informazioni circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, oppure abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, oppure ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere oppure abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico [5].

Anche nel caso in cui la casa presenti dei vizi conosciuti dal mediatore e da questi taciuti alla parte interessata all’acquisto o all’affitto, all’agente immobiliare non è dovuta la provvigione [6].

Il mediatore che si presta a vendere quanto meno dovrebbe essersi almeno informato sulla presenza dell'agibilità dell'immobile altrimenti che cosa sta vendendo?

E l'Agibilità è la summa di tutta una serie di documenti tra cui il catasto e la concessioni edilizie (che devono corrispondere pena NULLITÁ atto con lo stato di fatto) devono fare.

 

[Daniele 78]

Certamente il fatto che il locale sia di altezza inferiore al dovuto al catasto non interessa, ricevono ed accettano qualsiasi dichiarazione sia conveniente allo stato. Se il tecnico, rappresenta ed il proprietario, sottoscrive una planimetria con un locale senza finestra o porta verso l'esterno, senza indicare "locale di sgombero", il catasto l'accetta come camera.

Vero, il catasto accetta questo, il problema si pone però sulla corrispondenza con l'urbanistica che viene meno con un altezza interna di 2,10 mt o con finestre o tramezze non corrispondenti con quanto inserito in concessione.

Sono sviste che oggi come oggi paghi molto molto caro (nullità atto per le parti) e se tu sei il tecnico che non ha visto questa cosa rischi una richiesta risarcimento danni...sempre che questi non vadano a dichiarare pure al momento dell'atto un qualcosa di non veritiero.

Oltre al risarcimento danni tra le parti scatterebbe il reato di falso in atto pubblico, e non è bello e noi come professionisti saremmo pubblici ufficiali come consulenti tecnici e basta leggere l'art. 357 del codice penale per saperlo, lo so che tu @Gianco lo sai, ma lo scrivo per gli altri che qui leggono

 

[Daniele 78]

Concorderai che non può essere una camera da letto, avendo altezza 2,10.

Assolutamente si, ma infatti qui ci sono più errori.
Bisogna capire se l'altezza è quella oppure è un refuso grafico.

• In caso di refuso al solo catasto si rifa la planimetria e si corregge (si rifa il DOCFA)

• Se l'altezza è quella il vano non può essere abitabile, si deve rifare l'urbanistica con Permesso di Costruire o Scia alternativa al Permesso di costruire cambiare sia la destinazione d'uso del locale e fare la fusione delle due unità in una (ovviamente previo passaggio delle quote di entrambe ad uno dei due, vedi atto), pagando la multa e successivamente ripetendo la fusione in catasto affinché i due documenti combacino tra loro (ovviamente anche con lo stato di fatto in tutto e per tutto).

E' un po' contorta ma la situazione di partenza è altrettanto contorta e poco chiara come atti e corrispondenze.

 

[MarcoG88]

Assolutamente si, ma infatti qui ci sono più errori.
Bisogna capire se l'altezza è quella oppure è un refuso grafico.

• In caso di refuso al solo catasto si rifa la planimetria e si corregge (si rifa il DOCFA)

• Se l'altezza è quella il vano non può essere abitabile, si deve rifare l'urbanistica con Permesso di Costruire o Scia alternativa al Permesso di costruire cambiare sia la destinazione d'uso del locale e fare la fusione delle due unità in una (ovviamente previo passaggio delle quote di entrambe ad uno dei due, vedi atto), pagando la multa e successivamente ripetendo la fusione in catasto affinché i due documenti combacino tra loro (ovviamente anche con lo stato di fatto in tutto e per tutto).

E' un po' contorta ma la situazione di partenza è altrettanto contorta e poco chiara come atti e corrispondenze.

L'altezza effettiva non è 2.10 mt ma sarà minimo 2.60 in quanto già solo la finestra è alta 2.40mt circa. Pensiamo si tratti solo di un discorso di catasto che non è stato aggiornato. Il geometra dell'agenzia non si è accorto minimamente di questa cosa in quanto ha visto tutti i documenti di agibilità ed è andato sul sicuro. Ora dovrà fare tutti i calcoli per capire cosa non va bene in quanto in passato è stato rialzato l'appartamento sopra alzando il tetto e forse hanno messo 2.10mt per la volumetrica...non ho idea di cosa sia ma chiedendo al mio tecnico incaricato ha detto che è normale rifare tutti i calcoli con tutti i documenti...quello che mi conforta è che comunque l'agenzia ha tutti i documenti a partire dalla conformità di tutti gli impianti, 2 certificazioni energetiche, i vecchi progetti e dichiarazione di apertura e chiusura cantiere.
Vedremo come andrà a finire...ora attenderemo circa 10 gg per tutti i controlli

 

[Franci63]

Sempre se la vendita non salta per problemi legati ai vizi sull'immobile perché la provvigione è legata al perfezionamento della vendita.
Salta la vendita saltano anche le provvigioni.

Purtroppo non è così.
il mediatore ha diritto alle provvigioni anche se la vendita salta, per qualsiasi motivo.
Se invece ha taciuto su informazioni che aveva, allora è un altro discorso; ma di norma l'agente non è obbligato a verificare conformità urbanistica o catastale.

E' ovvio che un agente serio verifica (anche con il supporto di tecnici, quando serve) e spiega al venditore cosa deve fare per poter vendere senza problemi, ma non è un obbligo.
Le provvigioni maturano per il solo fatto che due parti hanno concluso tra loro un contratto ad effetti obbligatori grazie al suo intervento.
strana legge, ma è così.

 

[Gianco]

il mediatore ha diritto alle provvigioni anche se la vendita salta, per qualsiasi motivo.

Se l'agenzia propone un immobile irregolare, avendo avuto il compito di verificare tutta la documentazione, nel caso risultasse un motivo che osta la conclusione dell'affare, non può pretendere alcunché, altrimenti potrebbe essere coinvolta in un procedimento legale civile e fors'anche penale.

 

[basty]

Da quel che ho capito la agenzia non ha come compito e responsabilità quella di verificare la regolarità salvo accetti uno specifico mandato in proposito, che dovrà delegare ad un professionista titolato a fare queste verifiche

 

[Gianco]

Da quel che ho capito la agenzia non ha come compito e responsabilità quella di verificare la regolarità salvo accetti uno specifico mandato in proposito, che dovrà delegare ad un professionista titolato a fare queste verifiche

Può essere, ma il pollo che vorrebbe acquistare non deve pagare per un affare che non può andare a buon fine per evidenti carenza di base che, se stipulato, renderebbero l'atto nullo.

 

[basty]

Pollo è quello che oggi, prima di comprare, non commissiona una adeguata verifica ad un tecnico o non commissiona al notaio tutte le verifiche preliminari.
Pensiamo la medesima cosa: ma è bene conoscere le rispettive competenze e responsabilità.

Che poi condivida questa posizione degli A.I. è altro paio di maniche. Oggi farebbero (e credo facciano) bene a effettuare tutte le verifiche preliminari, facendosele ovviamente retribuire come servizio supplementare.

 

[MarcoG88]

Pollo è quello che oggi, prima di comprare, non commissiona una adeguata verifica ad un tecnico o non commissiona al notaio tutte le verifiche preliminari.
Pensiamo la medesima cosa: ma è bene conoscere le rispettive competenze e responsabilità.

Che poi condivida questa posizione degli A.I. è altro paio di maniche. Oggi farebbero (e credo facciano) bene a effettuare tutte le verifiche preliminari, facendosele ovviamente retribuire come servizio supplementare.

Non penso sia questione di essere polli o meno ma questione di fidarsi del lavoro di "professionisti" (così tutti si definiscono e poi non sono neanche in grado di guardare due carte in croce), se non mi fidassi di questi "professionisti" comprerei da privato e stop. Ma per evitarmi tutti gli sbattimenti ho preferito fidarmi di questa agenzia.