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  1. fabiobfm

    fabiobfm Membro Ordinario

    Buona giornata a tutti.
    Se Dio vuole (ed anche se l’Ufficio Edilizia è d’accordo), in un terreno, il prossimo mese dovrebbero approvare (tramite l’utilizzo della Legge Tognoli) la costruzione di alcuni garages (più di 9) sottoquota.
    Sopraquota, dovrebbe essere poi realizzato un parcheggio privato, che sarà dato in gestione.
    Nel progetto è specificato che, per ogni garage, vi sarà un punto acqua ed un punto luce (oltre a tutto ciò che, nella corsia centrale, i VVFF chiederanno di realizzare -bocchette d’acqua, etc. non saprei-)
    Non esiste un condominio comune, in quanto questi garages saranno venduti molto probabilmente a persone diverse.
    Da qui le domande: come si fa per allacci e bollette di acqua e luce SIA per ogni singolo garage CHE per l’illuminazione del corridoio centrale (oltre che per eventuali pulizia e manutenzioni ordinarie/straordinarie delle parti comuni) ?
    Ogni futuro proprietario si farà, a sue spese, un allaccio ENEL e Acqua indipendente dagli altri ?
    Oppure la società che li deve realizzare fa un contratto unico per tutti i garages ?
    Oppure ancora, i futuri proprietari saranno “costretti” a fare un condominio tra loro (e quindi, poi, amministrarsi come un normale condominio) ?
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciao fabiobfm
    Tutti coloro che saranno proprietari dei singoli garages se hanno parti comuni quale viale di manovra saranno di conseguenza un condominio e quindi per la manutenzione e amministrazione di ciò soggetti alle norme che regolano il condominio.
    Per le utenze il costruttore potrebbe predisporre innanzi tutto i luoghi dei singoli alloggi contatore idrico ed elettrico e poi decidere di far intraprendere all'acquirente l'iter ai rispettivi organi competenti della collocazione e allaccio utenza, oppure farli collocare e lasciare l'onere della sola apertura dell'utenza all'acquirente.
    Ciao salves
     
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  3. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'utente salves ha perfettamente ragione: di solito il costruttore mette in posa i contatori idrici ed elettrici, e addirittura li attiva anche, facendo una voltura al momento del rogito.

    Lo so per esperienza diretta.
     
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Di norma il costruttore nomina anche un Amministratore di Condominio che, come di solito recita il regolamento di condominio predisposto dal costrutture stesso, non potrà essere destituito fino ad una data ben precisa (ad esempio, 31 Dicembre 2013, come nel mio caso).
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Di norma il costruttore non può nominare l'amministratore, la norma prevede (inderogabilmente art. 1129 cc) che l'amministratore sia nominato dall'assemblea, il costruttore può proporre un nominativo, ma non imporlo.
    --- Infatti, la disciplina codicistica -art.1129 c.c.- prevede la necessità di nominare un amministratore quando i condomini siano almeno cinque e che alla nomina dell’amministratore deve provvede l’assemblea. Se questa non vi provvede la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
    Inoltre, l’art.1138 c.c. sancisce l’inderogabilità delle disposizioni sulla nomina dell’amministratore contenute nell’art.1129 c.c., e la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che l’ìnderogabilità è assoluta.
    Pertanto, è una disciplina che non può subire modificazioni per volontà delle parti. Di conseguenza è da ritenere nulla la clausola - anche se contenuta nei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari o nel regolamento contrattuale - che riservi l’amministrazione all’impresa costruttrice per un dato periodo di tempo, per violazione degli artt.1129 e 1138 c.c. (Cass.civ. 19/10/1961 n.2246; Cass.civ. 3/08/1966 n.2155; Tribunale di Napoli, Sez.X 21/03/1989) http://www.lastradaweb.it/article.php3?id_article=150
    Per cui, potreste nominare un'altro amministratore quando lo desiderate (in assemblea regolare), ma se questo vi va bene, è chiaro che è inutile cambiarlo. :idea:
    vedi anche questo link; http://www.preappenninooggi.it/inde...ratore-giugno-2011&catid=4:consigli&Itemid=18
     
  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    condobip, ancora una volta ti ringrazio per i dettagliatissimi e preziosissimi riferimenti normativi!

    Io però ti posso dire questo:

    - Quando ho comprato casa a Roma nel 1999, mi è stato imposto l'amministratore scelto dalla società venditrice per un periodo massimo fino al 31 dicembre 2001, con possibilità di cambiarlo prima qualora fossero ultimate le vendite; il tutto era scritto nel regolamento di condominio stilato dalla società venditrice e regolarmente registrato;

    - Quando ho comprato il 1° box pertinenziale nel 2010, mi è stato imposto l'amministratore scelto dalla società venditrice e costruttrice, anche qui per un periodo massimo fino al 31 Dicembre 2012, con possibilità di cambiarlo prima qualora fossero ultimate le vendite; il tutto era scritto nel regolamento di condominio stilato dalla società venditrice e costruttrice, nonché regolarmente registrato;

    - Quando ho comprato il posto auto pertinenziale nel 2011, anche qui mi è stato imposto l'amministratore scelto dalla società venditrice e costruttrice, fino al 31 Dicembre 2013, con possibilità di cambiarlo qualora fossero ultimate le vendite prima del 31 Dicembre 2013; il tutto è scritto nel regolamento di condominio redatto dalla società venditrice e costruttrice, nonché regolarmente registrato.
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sono d'accordo che tu hai firmato, ma come pare, è una clausola non vaida, appunto perchè contraria all'art. 1129 cc (inderogabile), per cui nulla vieta all'assemblea di non riconoscere quell'amministratore e nominare un' altro.
    Se invece alla prima assemblea nessuno obietta nulla, praticamente questo amministratore viene nominato tacitamente ed i condomini, rivolgendosi a lui in seguito, p.es. versando le quote, non fanno altro che covalidare la nomina;

    Alla nomina dell'Amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell'art. 1392 cod. civ., secondo cui,*salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza*può essere verbale o anche tacita, di talché essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. (Cass. civile, sez. II, 10-04-1996, n. 3296)

    Comunque nulla toglie che la nomina, se effettuata dal solo costruttore è illegale ed ogni condomino potrebbe eccepire e impugnare nei termini e modi previsti dall'art. 1137 cc, oppure chiedere all'assemblea la nomina di un'altro anche prima della scadenza prevista dal rogito e inserita sul RdC contrattuale.
     
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  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Siamo ricaduti esattamente in questo caso! ;) Nessuno ha obiettato nulla alla 1^ Assemblea, e inoltre abbiamo versato le quote! ;)
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti sospettavo una cosa del genere, tuttavia nulla vieta a voi condomini di nominare un'altro amministratore di vostro gradimento anche prima della data stabilita in origine del costruttore, ovviamente tutto in assemblea regolarmente convocata e con le maggioranze stabilite dal codice civile al 2° comma all'art. 1136
     
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