• propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

qwerty

Nuovo Iscritto
Conduttore
Buongiorno e grazie in anticipo per la consulenza.
Vorrei conoscere la differenza fra registrazione e trascrizione del regolamento condominiale a riguardo del futuro acquisto di un immobile con pertinenze esclusive esterne (giardino e posti auto).
Attualmente il regolamento condominiale è registrato ma non trascritto. Mi interessa sapere se l'uso esclusivo perenne del giardino e dei posti auto dell'immobile che vorrei acquistare viene legittimato soltanto in caso di trascrizione oppure è già garantito dalla semplice registrazione.

Grazie
Stefano
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
La "registrazione" indica che il Regolamento è depositato ed opponibile a terzi.

La "trascrizione" indica che il Regolamento (o parti di esso) è riportata negli atti di acquisto (rogiti).

Il richiamo ad un RdC contrattuale registrato o la "trascrizione" nel Rogito impegna e vincola il nuovo Condomini (acquirente).
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
È trascritto nei registri immobiliari, a cura del conservatore.
Se l'utente distingue fra "registrazione" e "trascrizione" fa uso del linguaggio "volgare" dove talvolta i termini coincidono o sono "a rovescio".

@qwerty, che si presenta come professionista, sta tempestando il web con tale domanda senza chiarire nello specifico cosa intenda.
 

qwerty

Nuovo Iscritto
Conduttore
Intanto grazie per la celere risposta.
Non sto "tempestando il web di domande", ho fatto la stessa domanda su tre forum diversi sperando di ottenere più informazioni possibili. Non sapevo che i membri di questo forum fossero presenti anche in altri siti web.
Cerco di spiegare qual'è il problema.
L'immobile che vorrei acquistare fa parte di un condominio. Il condominio è formato da edifici diversi. Tutti gli edifici erano in origine di proprietà di un'unica persona che nel corso degli anni li ha venduti quasi tutti. Il proprietario originale era anche l'amministratore di condominio e a tutt'oggi si ritiene ancora tale anche se è stato esonerato dall'incarico.
A causa di litigi con gli altri inquilini questa persona ha detto che non firmerà mai la trascrizione del regolamento condominiale perché in disaccordo con il contenuto. Dopo varie vicissitudini l'unica cosa che i condomini sono riusciti ad ottenere è stata una delega per la registrazione del nuovo regolamento condominiale.
Quindi, a questo punto l'amministratore ha registrato il regolamento ma di sicuro non potrà trascriverlo per i motivi precedenti.
La mia domanda è questa:
un immobile può avere l'uso esclusivo e perenne del giardino antistante e dei posti auto perché questo è scritto nel regolamento condominiale REGISTRATO oppure l'uso esclusivo è tale soltanto se il regolamento viene TRASCRITTO?
Se acquisto l'immobile con il regolamento registrato e non trascritto avrò l'uso esclusivo oppure no?
Grazie
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
A causa di litigi con gli altri inquilini questa persona ha detto che non firmerà mai la trascrizione del regolamento condominiale perché in disaccordo con il contenuto
Sei ancora "avaro" di spiegazione e la questione appare ingarbugliata.

Se esisteva un Regolamento redatto dal costruttore/proprietario originario dell'intero complesso ed è stato specificato e/o allegato nei vari rogiti o "trascritto" (nel senso ufficiale del termine) indicando diritti di uso esclusivo di parti comuni questo è e rimane valido al pari di qualsiasi altra regola che incide nei diritti del singolo o di beni comuni.

Parli di un "nuovo" Regolamento che però non viene approvato (e firmato) da tutti i proprietari.
Questo comporta che potrà valere e/o modificare solo quelle norme di carattere "regolamentare" (esempio gli orari di silenzio o di uso di aree o impianti comuni etc.).
Il vecchio Regolamento rimarrà valido solo per le parti "contrattuali" (esempio uso esclusivo, divieti di cambio di destinazione, criteri di riparto etc.)

PS.
Trovo inutile la "registrazione" di un Regolamento Condominiale Assembleare visto che la sua "datazione" è comprovata dalla data di delibera.
 

plutarco

Membro Junior
Proprietario Casa
Viene spontaneo chiedersi perché questo condomino non voglia procedere. Lui deve ricordarsi che attualmente gli appartamenti non sono tutti di sua proprietà con conseguenti regole da rispettare...
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Viene spontaneo chiedersi perché questo condomino non voglia procedere. Lui deve ricordarsi che attualmente gli appartamenti non sono tutti di sua proprietà con conseguenti regole da rispettare...
@qwerty non ha spiegato in concreto quali siano le modifiche che vorrebbero introdurre.

Magari chi si oppone viene leso in un suo diritto ... oppure lo fa per ritorsione per la perdita della carica/autorità che pensava di conservare finché in vita.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma sull'atto di proprietà di chi ti vende l'appartamento cosa c'é scritto? Perché quello che a te interessa è che giardino e il posto auto siano pertinenze ad uso esclusivo dell'appartamento. Non c'è bisogno di specificare perenne. Dovresti vedere cosa è riportato presso la ex conservatoria dei Registri Immobiliari le cui registrazioni, cioè trascrizioni, sono considerate probanti il titolo di proprietà.
Tutti gli edifici erano in origine di proprietà di un'unica persona che nel corso degli anni li ha venduti quasi tutti. Il proprietario originale era anche l'amministratore di condominio e a tutt'oggi si ritiene ancora tale anche se è stato esonerato dall'incarico.
mi sembra che siate un supercondominio. Quando scrivi che l'amministratore è stato esonerato vuoi significare che non gli è stato rinnovato l'incarico? Ma quanti condomini ci sono nelle palazzine? Se in ogni palazzina ci sono 9 proprietari dovreste averne uno per palazzina più l'amministratore del super condominio; dovreste eleggere anche un rappresentate per palazzina che partecipi alle assemblee del supercondominio. Potreste anche nominare un amministratore esterno che amministri sia il Supercondominio che le singole palazzine così estromettete chi vorrebbe continuare a gestire il supercondominio.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Non c'è bisogno di specificare perenne.
Se non è specificato si potrebbe sindacare sulla durata del diritto.
Non va confuso un diritto di proprietà con uno di uso esclusivo (con la proprietà che rimane condominiale).

Se in ogni palazzina ci sono 9 proprietari dovreste averne uno per palazzina più l'amministratore del super condominio; dovreste eleggere anche un rappresentate per palazzina che partecipi alle assemblee del supercondominio.
Sempre facoltà non obbligo (che scatta soo se almeno un proprietario ne fa richiesta).
 

qwerty

Nuovo Iscritto
Conduttore
mi sembra che siate un supercondominio. Quando scrivi che l'amministratore è stato esonerato vuoi significare che non gli è stato rinnovato l'incarico? Ma quanti condomini ci sono nelle palazzine? Se in ogni palazzina ci sono 9 proprietari dovreste averne uno per palazzina più l'amministratore del super condominio; dovreste eleggere anche un rappresentate per palazzina che partecipi alle assemblee del supercondominio. Potreste anche nominare un amministratore esterno che amministri sia il Supercondominio che le singole palazzine così estromettete chi vorrebbe continuare a gestire il supercondominio.
Il condominio è composto da una palazzina di tre piani con una casa di due piani a fianco. Poi ci sono una villa e un'altra palazzina indipendenti. in totale 7 proprietari attuali. Il proprietario iniziale, prima di vendere alcuni immobili, ha "creato" questo condominio e ha registrato un regolamento assurdo, senza specificare pertinenze esclusive.
Ha potuto fare questo poiché, insieme alle figlie a cui ha venduto parte degli immobili, aveva la maggioranza in millesimi. Alcuni avvocati che hanno esaminato il regolamento l'hanno ritenuto incomprensibile in moltissimi punti.
Attualmente, sempre con il supporto di un avvocato, il precedente regolamento è stato "annullato" (non conosco il termine giuridico esatto) ed è stato eletto un nuovo amministratore con cui si sta procedendo alla registrazione di un nuovo regolamento con pertinenze precise e corrette.
Come ho già scritto questo nuovo regolamento non potrà essere trascritto poiché uno degli attuali proprietari è il precedente amministratore/ex proprietario di tutti gli immobili e non firmerà mai.

Attualmente risiedo in uno di questi immobili con un contratto di comodato d'uso gratuito a seguito di un contratto di vendita traslata (accordo analogo all'affitto a riscatto). Volendo acquistare l'immobile vorrei sapere se sono tutelato dalla semplice registrazione?
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Se non è specificato si potrebbe sindacare sulla durata del diritto.
OK. Ma il diritto di uso esclusivo e perenne deve essere scritto e riportato sull'atto di acquisto anche perchè la Cassazione con sentenza n.° 24301 del 16.10.2017 ha stabilito che l’uso esclusivo nel condominio implica un riparto delle facoltà di godimento diverso da quello presunto ex artt. 1117 cc.
L’uso esclusivo si trasmette, al pari dei poteri dominicali sulle parti comuni, anche ai successivi aventi causa dell’unità cui l’uso stesso accede. Il diritto di uso condominiale è tendenzialmente perpetuo e trasferibile (nei limiti di trasferibilità delle parti comuni del condominio) e non è riconducibile al diritto reale d’uso ex art. 1021 e 1024 cc.
Attualmente, sempre con il supporto di un avvocato, il precedente regolamento è stato "annullato" (non conosco il termine giuridico esatto)
per annullarlo ci vogliono 1000/1000 altrimenti sarà sempre operativo per gli argomenti contrattuali.
 

qwerty

Nuovo Iscritto
Conduttore
Il primo regolamento condominiale, fatto dall'ex proprietario unico, era stato registrato ma NON trascritto.
Certo, per annullare un regolamento condominiale ci vogliono 1000/1000.
Il nuovo regolamento verrà registrato. La registrazione è possibile perché tutti i condomini sono d'accordo, compreso l'ex proprietario che ha dato una delega per la registrazione.
Questo signore però ha detto che non firmerà per la trascrizione (possibile solo in presenza di 1000/1000).
Quindi la situazione è questa:
1- esiste un primo regolamento condominiale registrato ma non trascritto in cui l'uso esclusivo NON è presente
2- è stato fatto un nuovo regolamento che verrà registrato ma non potrà essere trascritto in cui l'uso esclusivo è presente

In questa situazione se acquisto l'immobile avrò l'uso esclusivo?
Luigi scrive che il diritto esclusivo e perenne deve essere scritto e riportato sull'atto di acquisto, ma in questa situazione è possibile attribuirlo?
 

plutarco

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno e grazie in anticipo per la consulenza.
Vorrei conoscere la differenza fra registrazione e trascrizione del regolamento condominiale a riguardo del futuro acquisto di un immobile con pertinenze esclusive esterne (giardino e posti auto).
Attualmente il regolamento condominiale è registrato ma non trascritto. Mi interessa sapere se l'uso esclusivo perenne del giardino e dei posti auto dell'immobile che vorrei acquistare viene legittimato soltanto in caso di trascrizione oppure è già garantito dalla semplice registrazione.

Grazie
Stefano
Per essere trascritto il regolamento deve essere indicato in ogni singolo rogito. @Nemesis?
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Ultimi Messaggi sui Profili

Salve,non ricevo piu' le vostre mail . Come mai? Non so quale sia il posto adatto per la segnalazione. Saluti
Come faccio a leggere una risposta al quesito sottoposto
Alto