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pellinoalessandro

Membro Attivo
Proprietario Casa
Sono proprietario del lastrico solare ed abito all'ultimo piano, dovendo riparare la parte sporgente che sovrasta il mio balcone, le spese a chi toccano?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
In linea di principio a tuo carico ma servono foto e spiegazioni sulla riparazione.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Se la parte sporgente che sovrasta il tuo balcone si trova allo stesso livello dell'attico, visto che l'attico è di tua proprietà, ma funge anche da copertura dell'edificio, in linea generale direi che il 33% della spesa tocca a te, e il restante 67% va ripartito tra tutti (te incluso) in base ai millesimi di proprietà.

Sto ipotizzando che l'ultimo piano sia il 5° e il lastrico si trovi sopra, al sesto piano.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Non riesco ad "immaginare" la sporgenza di un tetto che al contempo funga da "copertura" al sottostante edificio (proiezione verticale entro i muri esterni).

Al più farà da "ombrello" al balcone sottostante.
Rileggi la descrizione iniziale.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Ci vorrebbe una foto, perché ognuno leggendo la descrizione iniziale immagina qualcosa che ha già visto nella realtà, e magari non è la realtà di questo post.

Comunque in linea generale un lastrico funge sempe da copertura al sottostante edificio, non c'è alcun bisogno di fare la proiezione verticale entro i muri esterni.

Anche se l'edificio ha una proiezione verticale quadrata con lato 30 metri, e il lastrico solare ha una proiezione verticale quadrata con lato 10 metri, comunque questi 10 metri quadrati fungono da copertura all'intero edificio, e la relativa spesa va ripartita come per legge.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Comunque in linea generale un lastrico funge sempe da copertura al sottostante edificio, non c'è alcun bisogno di fare la proiezione verticale entro i muri esterni.
Ed è qui che sbagli.
Se un tetto a falde rivestite (tegole o coppi o guaina) è inequivocabilmente Bene Comune per chi si trova sotto la verticale (quindi spese da dividere fra tutti su base millesimale di proprietà), occorre tutta una serie di "distinguo" per lastrici solari ad uso esclusivo o terrazzi a livello.
Nello specifico il postante precisa un particolare:
dovendo riparare la parte sporgente
La parte sporgente non può che essere "aggettante" rispetto ai sottostanti muri portanti/perimetrali (anche fossero rientrati rispetto a quelli che si ergono dalla base dell'edificio).

In tal caso tutte le spese per detta sporgenza/merlatura sono ad esclusivo carico del singolo proprietario al pari di qualsiasi balcone aggettante sia per la parte superiore (calpestabile) che quella inferiore (cielino).
Ovviamente salvo diversa disposizione in RdC Contrattuale.

Vedi, tanto per citarne una, la sentenza di Corte di Cassazione n. 4183 del 16 Febbraio 2017 .

Chuedevo foto e natura del danno per maggiore chiarezza.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Chiedevo foto e natura del danno per maggiore chiarezza.
A questo punto la foto farebbe comodo a tutti coloro che hanno dato e daranno una risposta all'autore del thread, sono d'accordo.

Però l'autore del thread non deve sentirsi obbligato, se per ragioni di privacy non vuole farsi individuare.

Anche i suoi vicini di casa potrebbero essere frequentatori del sito propit.it

Cosa da tenere in conto sempre.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Se la foto replica esattamente la tua situazione, incluso lo scarico della grondaia, occorre verificare che non sia una lesione di tale tubo a generare il danno (spesa di tutti).
Se invece fosse un problema di guaina/impermeabilizzazione allora per la sola superficie sporgente la riparazione è a tuo integrale carico ...ma è difficile pensare che sia limitata alka sola parte sporgente.

Ovviamente salvo diversa causa.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
la foto che ho postato fa parte di una causa nella quale il proprietario del lastrico solare voleva rifare la impermeabilizzazione e la piastrellatura di tutta la copertura. Il problema su cui si è discusso è stato che i bocchettoni di scarico, intasati dagli aghi di pino (la località si trova immersa in una pineta a meno di 150 m dal mare), avevano provocato delle infiltrazioni nella soletta aggettante sopratutto attorno al pluviale di scarico. La situazione era comune a tutti i bocchettoni nel numero di 4. La copertura non dava problemi di infiltrazione alla proprietà sottostante; ma la piastrellatura in ceramica si trovava in oggettive pessime condizioni. I bocchettoni di scarico si trovavano nella parte aggettante del lastrico solare mentre i pluviali si trovavano ovviamente zancati alla tamponatura esterna del fabbricato. Ora, il proprietario del lastrico voleva una ripartizione secondo il 1126 del c.c. (1/3 e 2/3), il problema era che sotto c'era una sola proprietà immobiliare il cui proprietario si vedeva costretto a pagare i 2/3 del costo di un lavoro di cui beneficiava solo il vicino del piano di sopra e di cui non vedeva la necessità visto che non c'erano problemi di infiltrazione nel proprio appartamento. Secondo la tesi dell'avvocato del proprietario sottostante, il vero problema era la cattiva manutenzione dei bocchettoni di scarico, che provocavano quello che si vede in fotografia, ed i bocchettoni di scarico si trovavano nella parte aggettante del lastrico. Il CTU, un giovane Geometra accompagnato dal padre, pure lui geometra, considerando tutto lastrico solare, ha concluso con la necessità di sostituire i bocchettoni di scarico e di riparare, rafforzandola, l'impermeabilizzazione nei dintorni del bocchettone. Spesa che è stata ripartita secondo il 1126.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Secondo la tesi dell'avvocato del proprietario sottostante, il vero problema era la cattiva manutenzione dei bocchettoni di scarico, che provocavano quello che si vede in fotografia, ed i bocchettoni di scarico si trovavano nella parte aggettante del lastrico.
Premesso che ogni sentenza non ha rilievo normativo, che quella di primo grado (come presumo sia questa citata) potrebbe essere ribaltata nei successivi... va considerata la "natura" del danno.

Nel caso specifico che hai riportato si entra in un "busillis": come considerare gli scarichi?

Fossero quelli di un tetto "comune" sarebbe pacifica la proprietà condominiale da cui discenderebbe la responsabilità di tutti per la mancata manutenzione/pulizia (culpa in vigiliando").

Ma qui se si tratra di un lastrico solare calpestabile ad uso esclusivo tale "colpa" è ascrivibile al proprietario di tale diritto o piano.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
va considerata la "natura" del danno.
in effetti c'è stata una incongruenza, perché l'iniziativa di pretendere la riparazione gli scarichi è stata del condomino sottostante perché subiva la fatiscenza degli intonaci del sotto aggetto del condomino superiore. Il condomino superiore voleva prendere la palla al balzo e sostenere la necessità di rifare completamente guaina impermeabilizzante e piastrellatura addebitando il maggior onere della spesa al condomino sottostante. La mossa gli è andata male ma gli è andata bene per quanto riguarda il bocchettone di scarico, la rimozione delle piastrelle tutte d'intorno allo scarico, la sostituzione della guaina originale, il cui maggior onere è stato accollato al condomino inferiore. Così ha deciso il giudice di primo grado nonostante l'avvocato del condomino avesse eccepito la mancata manutenzione dei bocchettoni (entrambi gli appartamenti venivano usati per 2/3 mesi l'anno) che era a carico del proprietario del lastrico esclusivo. Che la parte aggettante del lastrico, che riprendeva il motivo dei balconi sottostanti, dovesse venire considerata come un aggetto di proprietà è stata esclusa dal Giudice di Pace.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
E' sempre un problema di preparazione...e mancata responsabilità sugli errori evidenti.
c'è da dire che la pioggia raccolta da tutto il lastrico veniva convogliata nei quattro bocchettoni che si trovavano nella parte aggettante del lastrico, i bocchettoni avevano un raccordo a collo d'oca per portare lo scarico nel pluviale contro la parte esterna della tamponatura esterna del muro perimetrale. Il CTU, con il padre, ed il CTP del proprietario del lastrico, durante il contraddittorio, sostenevano l'unicità del lastrico quindi, avendo limitato i lavori ai soli bocchettoni è stato considerato un mezzo successo. Comunque nessuno ha fatto appello.
 

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