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  1. Faber65

    Faber65 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ho un appartamento uso ufficio (A/10) che a breve verrà locato ad un commercialista/avvocato. Visto che recentemente mi è stata raddoppiata la rendita catastale, vorrei portarlo ad A/2. Se stipulo un contratto di locazione con A/10 posso poi cambiare la categoria in A/2 ? Il contratto originario resta valido ?
     
  2. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    se lo affitti come ufficio non potrà mai essere un A/2
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  3. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il contratto resta valido, ma il comune ti potrà chiedere di regolarizzare nuovamente la classificazione dell'immobile, anche con gli arretrati dovuti, ai sensi dell’art.1 comma 336, della legge 311/2004, come è accaduto a Roma http://www.dire.it/lazio/5227-catasto-dentisti-adeguare-studi-santaniello.dire
    Nel caso citato pare che la Regione Lazio abbia poi concesso una deroga, ma non è detto che a te possa andare altrettanto bene.
     
  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    personalmente sono stato incaricato di fare una variazione catastale di un appartamento accatastato come A/2 adibito ad ufficio per portarlo ad A/10, dietro sollecito al proprietario dell'Agenzia delle entrate che in seguito ad un controllo incrociato ha rilevato l'anomalia. Quindi sconsiglio di variare se non varia verament el'uso
     
    A CAFElab piace questo elemento.
  5. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Andrebbe però chiarita la ragione per cui moltissimi immobili, utilizzati da professionisti (medici, avvocati, architetti...) esclusivamente come ufficio, vengono mantenuti in A2/A3/A4 mentre ad altri si impone il passaggio in A10, con evidente disparità di trattamento. Pare infatti che i dentisti a Roma abbiano ottenuto l'annullamento della richiesta del Comune, diversamente da altri professionisti che invece si sono dovuti adeguare. Sembra inoltre che la materia sia interpretata diversamente dai Comuni e dai diversi uffici Ade.
     
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    non so: nel caso che ho esposto si trattava di uno studio legale che da anni aveva sede in questo appartamento tra l'altro di proprietà dell'avvocato stesso, l'ufficio del Territorio ha fatto un accertamento, hanno appurato la situazione e hanno segnalato che non poteva essere che lo studio avesse sewde in un A/2, l'alternativa era una variazione coatta da parte dell'ufficio col pagamento a ruolo esattoriale che sarebbe costata molto di più della mia prestazione, il tutto a Varese
     
  7. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Deve essere in corso un "risveglio" sul tema delle destinazioni d'uso e delle categorie catastali.
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Nessuno può vietare la coesistenza di uno studio professionale in una parte dell'abitazione. E non c'è norma che lo vieti.
     
  9. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Si, ma in tal caso si tratta di uso promiscuo di un immobile destinato principalmente ad abitazione. Se invece l'immobile è destinato principalmente ad ufficio, la destinazione urbanistica e la conseguente categoria catastale non possono essere di tipo abitativo.
     
  10. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    esatto, nel mio caso l'avvocato abitava altrove, in un altro comune
     
  11. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    Tanto per cambiare...in Italia non c'è mai niente di univoco, soprattutto negli uffici tecnici....
     
  12. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per griz: scusa se ritorno sull'argomento, ma ne discutevo oggi con un tecnico comunale. Vorrei sapere se nel caso di cui ti stai occupando la richiesta di variazione è pervenuta direttamente dall'AdE, e quale legge hanno citato. Grazie.
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dopo la separazione ho affittato un'abitazione di cinque stanze più servizi, tre delle quali utilizzate per la mia attività professionale. Al comune risulta che tot. mq sono destinati ad abitazione e tot. altri ad ufficio, in funzione delle quali pago le tasse comunali. L'immobile è accatastato come abitazione. Tutto regolare.
     
  14. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Certo, nel TUO caso ciò è regolare in quanto utilizzi l'immobile in modo promiscuo, PRINCIPALMENTE come abitazione e SECONDARIAMENTE come ufficio. Se invece l'immobile è utilizzato ESCLUSIVAMENTE per scopo lavorativo e non residenziale, come nel caso che è stato esposto nel presente quesito, ciò costituisce un mutamento della destinazione d'uso urbanistica che necessita la conseguente regolarizzazione catastale.
     
  15. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    non conosco tutti i dettagli, io ho semplicemente ricevuto l'incarico di aggiornare il catasto, l'avvocato, proprietario dello studio e occupante, mi ha raccontato quanto ho scritto, nel caso l'avvocato risiede altrove e l'appartamento è sede dello studio legale, anch'io ho lo studio presso l'abitazione e non commetto alcuna infrazione
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ma chi affitta potrebbe affittare l'appartamento ed il conduttore potrebbe utilizzarlo come ufficio, mantenendo la cucina che differenzia una destinazione dall'altra. Poi sta ai contrenti concordare quale sia la soluzione migliore, ovvero più economica.
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'OP aveva scritto: "Se stipulo un contratto di locazione con A/10..."
     
  18. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    secondo me si registra un'incompatibilità tra la destinazione catastale e l'uso reale, credo che il presupposto sia che l'appartamento affittato come ufficio avrebbe un canone più elevato quindi dovrebbe anche avere una fiscalità diversa, da qui il propblema di incompatibilità, se poi la realtà sia diversa....
     
  19. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    il presupposto per la richiesta di variazione catastale da parte del comune, ai sensi dell'art.1 comma 336 della legge 311/2004, è l'accertamento di una destinazione d'uso non coerente con la classificazione catastale dell'immobile. Quindi, se il proprietario impiega l'appartamento come ufficio senza risiedervi (come nel caso citato da griz), oppure se nell'immobile si stipula un contratto di locazione di tipo commerciale (il caso riportato da faber 65 che ha avviato la discussione) il comune può richiedere che il proprietario regolarizzi la classificazione portandolo in A10, con eventuale pretesa anche di tributi pregressi. Differente è la situazione che continua a presentare Gianco, quella in cui si stipula un contratto di locazione abitativo e poi il conduttore utilizza parzialmente l'appartamento come ufficio. E' chiaro che in questo caso l'appartamento continua ad essere censito come abitazione (A2/A3).
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Non c'è dubbio che se non esiste alternativa la destinazione deve essere quella comunicata al comune e dichiarata in catasto. A buon intenditor poche parole....
     

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