Locazione di porzione di appartamento

[VERAB]

Per maikol
1. Esempio di contratto di locazione di immobile urbano - Canale Libero
2. Dalla circolare Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca:
"2.2. Facoltà di revoca
Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con le modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate. La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive."
4. On line si usa il software Siria, ma prima occorre registrarsi.
5. Sempre dalla circolare:
"1.5. Rinuncia alla facoltà di aggiornamento del canone
Il locatore, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo
corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata
dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

 

[maikol]

"1.5. Rinuncia alla facoltà di aggiornamento del canone
Il locatore, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo
corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata
dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

Grazie mille Verab! Se ho capito bene quindi, nel caso di un nuovo contratto, l'unico modo di procedere volendo al momento la cedolare secca è di esplicitare nel contratto questa opzione, pur lasciando la parte del contratto che dice
"6 - AGGIORNAMENTO ISTAT: il canone dovrà essere aggiornato annualmente secondo gli indici dei prezzi al consumo accertati dall’ISTAT nella misura del <percentuale>."


Magari aggiungendo qualcosa del tipo:

Alla stipula del contratto il locatore opta per la cedolare secca, con possibilità di rinunciare successivamente a tale scelta tramite comunicazione preventiva, con lettera raccomandata, al conduttore.
L'aumento ISTAT non è dovuto per gli anni in cui il conduttore opta per la cedolare secca

E negli anni successivi, eventualmente, rinunciare all'opzione tramite raccomandata che non sarebbe dovuta per il primo anno.
Mi sembra un pò un casino, soprattutto mi preoccupa la mancanza di raccomandata il primo anno, che non vorrei mi si ritorcesse contro...

Cosa ne pensi?
Grazie ancora

 

[VERAB]

Sembra assodato che, se l'opzione è indicata nel contratto, la raccomandata non occorra. Inoltre per la revoca non occorre una raccomandata, ma basterà una comunicazione sottoscritta dal conduttore per ricevuta.
Ho trovato questo articolo:
"Nella circolare del 4 giugno 2012, l’Agenzia ha fornito chiarimenti; chi intende avvalersi del regime alternativo a quello ordinario, deve esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto di locazione, compilando il modello semplificato Siria o il modello 69. E' chiaro che il locatore possa liberamente revocare l’opzione nelle annualità successive. Per ciò che concerne le modalità di revoca dell’opzione per la cedolare secca già esercitata, la circolare n. 20/E ha precisato che l’ufficio delle Entrate considera valida la revoca effettuata in carta libera, debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari ad identificare il contratto e le parti, o quella effettuata con il modello 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca.
Inoltre si prevede che se il decreto legislativo n. 23/11, all’articolo 3, comma 11, ha sancito che l’opzione per la cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore, nel documento di prassi datato 4 giugno 2012 si precisa anche che, pur non essendo prevista alcuna formalità nella comunicazione di revoca dell’opzione già esercitata, è opportuno che il locatore comunichi la stessa revoca che ha esercitato al conduttore responsabile in solido al pagamento dell’imposta di registro."

 

[Maldiviano]

Scusa Nemesis, ma comunque mi devo preoccupare io di verificare che l'inquilino faccia la denuncia?

Secondo me, la denuncia sui rifiuti non la deve fare l'inquilino, che da te prende solo una stanza nel tuo appartamento. La fa l'inquilino quando prende in affitto tutto un appartamento e allora diventa lui interamente responsabile della tassa sui rifiuti.
Nel tuo appartamento, siccome tu già ci vivi, già paghi tu la tassa sui rifiuti e non devi fare nulla di nuovo. L'unica cosa è che, se nell'appartamento ci vivi solo beneficiando della riduzione 33% unico occupante, se entra un'altra persona tu dovrai comunicare che per quell'appartamento perdi la riduzione per l'anno successivo perché cessi di essere unico occupante e nel contratto di locazione scriverai che la tassa sui rifiuti la pagherete metà per uno. Se per caso già ora incvece non sei unico occupante, non devi comunicare proprio nulla all'ufficio rifiuti, perché non cambia nulla (e nel contratto potrai sempre scrivere, se vorrai, che l'anno prossimo la tassa la pagherete metà per uno).. Secondo me è così.

 

[Maldiviano]

Se ho capito bene quindi, nel caso di un nuovo contratto, l'unico modo di procedere volendo al momento la cedolare secca è di esplicitare nel contratto questa opzione, pur lasciando la parte del contratto che dice
"6 - AGGIORNAMENTO ISTAT: il canone dovrà essere aggiornato annualmente secondo gli indici dei prezzi al consumo accertati dall’ISTAT nella misura del <percentuale>."


Magari aggiungendo qualcosa del tipo:

Alla stipula del contratto il locatore opta per la cedolare secca, con possibilità di rinunciare successivamente a tale scelta tramite comunicazione preventiva, con lettera raccomandata, al conduttore.
L'aumento ISTAT non è dovuto per gli anni in cui il conduttore opta per la cedolare secca

E negli anni successivi, eventualmente, rinunciare all'opzione tramite raccomandata che non sarebbe dovuta per il primo anno.
Mi sembra un pò un casino, soprattutto mi preoccupa la mancanza di raccomandata il primo anno, che non vorrei mi si ritorcesse contro...

Cosa ne pensi?
Grazie ancora

Ha ragione Verab, la raccomandata non serve a nulla se l'opzione per la cedolare è già integrata nel contratto.
Va bene la formula che tu indichi.
Io ho usato questa, più completa:

Le parti convengono che, in sede di registrazione del presente contratto, il locatore eserciterà opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, rinunciando, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone. Le parti convengono altresì che, ai sensi dell’art. 2.2 del Provvedimento del 7/04/2011, Prot. 2011/55394, del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, il locatore avrà la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con le modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. In caso di revoca dell’opzione da parte del locatore, il canone di locazione sarà aggiornato ogni anno successivo automaticamente e senza bisogno di richiesta scritta del locatore, nella misura della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi nell’anno precedente.

Ma forse c'è in giro anche di meglio

 

[Nemesis]

Secondo me, la denuncia sui rifiuti non la deve fare l'inquilino, che da te prende solo una stanza nel tuo appartamento.

L'inquilino non sta occupando o detenendo "locali" (anche se fosse solo uno) soggetti alla tassa? Certo è che al comune importa poco, se il fatto di avere quell'inquilino non cambia l'importo totale della tassa che incasserebbe.