Maggiorazione proporzionale ai mesi d'attesa per il rogito

[Dimaraz]

Ma con la confirmatoria la parte non inadempiente potrebbe in alternativa scegliere di agire in giudizio per ottenere l’esecuzione del contratto o un risarcimento danni ulteriore. Sbaglio?

Non sbagli...ma non è automatico/frequente...nonostante 9 su10 si utilizzi la confirmatoria (vale in molti ambiti contrattuali).

Tutto si gioca sugli importi della Caparra.
Un basso valore può innescare un tentativo per ottenere il riconoscimento di un maggior danno...ma questo deve essere dimostrato e confermato da un Giudice.

Vi sono state sentenze che poi sono risultate sconvenienti per chi ha cercato di ottenere ristoro maggiore.
Con la "variabile umorale/ideologica" di alcuni magistrati (Giudici) il rischio è sempre elevato.

 

[chiacchia]

Se lui non diventa solvibile è inutile dire mi devi dare il doppio della caparra o altre menate del genere, lui vuole comprare e tu a quanto sembra non hai avuto facilità nel vendere pertanto onestamente tienilo in caldo fate un accordo verbale ma senza vincoli da parte tua o sua quando lui è proto con i soldi rogitate oppure se trovi qualcuno con i soldi in bocca vendi senza correre rischi più semplice di cosi… del resto non è che lui non avendo i soldi si mette a cercare altre case

 

[Seth]

Se lui non diventa solvibile è inutile dire mi devi dare il doppio della caparra o altre menate del genere, lui vuole comprare e tu a quanto sembra non hai avuto facilità nel vendere pertanto onestamente tienilo in caldo fate un accordo verbale ma senza vincoli da parte tua o sua quando lui è proto con i soldi rogitate oppure se trovi qualcuno con i soldi in bocca vendi senza correre rischi più semplice di cosi… del resto non è che lui non avendo i soldi si mette a cercare altre case

Quello che dici ha senso ma cosa intendi per accordo verbale?

 

[uva]

accordo

In situazioni analoghe alla tua (aspirante acquirente molto incerto e mancanza di altre prospettive concrete più veloci di vendita), se lo ritengo una persona abbastanza affidabile io proseguo il rapporto con la firma di una "lettera di intenti".
E' un documento che contiene i punti essenziali della compravendita: prezzo, data prevista per il rogito, quella prevista per il preliminare (alla firma del quale il promissario acquirente deve versare una caparra confirmatoria), data prevista per un secondo pagamento a titolo di seconda caparra confirmatoria.

Preferisco le caparre confirmatorie avendo la certezza che il venditore non cambierà idea e l'immobile è a posto e dotato della documentazione attestante la regolarità urbanistica e catastale. Spiego all'aspirante acquirente le conseguenze per lui se non potrà o non vorrà giungere al rogito.

Tra la firma della lettera di intenti e la stipula del preliminare trascorre un tempo breve, 2 o 3 settimane max, durante il quale sospendo le visite e non inizio altre trattative.

La lettera d'intenti non ha conseguenze per ambo le parti se non si arriva al preliminare: non viene registrata, non comporta né pagamento né deposito di denaro da parte dell'aspirante acquirente.
Se poi lui è disponibile ad impegnarsi col preliminare, c'è già una traccia per redigerlo o da consegnare al notaio/avvocato immobiliarista incaricato (se è necessario rivolgersi ad un professionista è meglio andarci con le idee chiare e dei punti fermi).
In caso contrario, scaduto il tempo concessogli lo si saluta e si riprende la ricerca di altri acquirenti.

Nella mia esperienza posso dire che la lettera di intenti serve al venditore per accertare in tempo breve le intenzioni e soprattutto le reali possibilità della controparte.
Quelli che le sopravvalutano, o le millantano pur sapendo di non averle, non la firmano.
Gli "entusiasti" che firmano la lettera di intenti e poi in breve tempo si rendono conto di avere difficoltà a versare le caparre, o temono di perderle se non potranno pagare il saldo al rogito, telefonano al venditore chiedendogli di stracciarla.

 

[chiacchia]

Io ho questa situazione, trovato l’acquirente per casa di mia moglie, non ho preso acconto ma abbiamo firmato un accordo tramite l’agenzia che avrò tre mesi per liberare l’abitazione nel frattempo già abbiamo trovato una soluzione per trasferirci ma in previsione che qualcosa andasse storto l’acquirente ha messo come clausola che se non gli consegno la casa entro tre mesi pagherò una penale o un mensile di 500€, non è la tua stessa situazione ma se qualcosa andasse storto che non riesco a trasferirmi in tre mesi si attiverebbe questo sconto o penale, del resto se fossi costretto ad andare in affitto mi costerebbe non solo il mensile ma anche un trasloco pertanto, tu hai trovato l’acquirente che ti soddisfa? E aspetta ma non creare dissidi o oppressioni che sono le cose più brutte.

Almeno io la penso cosi pertanto è come se fosse una lettera di intenti come ha detto UVA

 

[Heifetz]

se lo ritengo una persona abbastanza affidabile io proseguo il rapporto con la firma di una "lettera di intenti".

Ricordo di aver letto tempo fa, in un articolo di uno studio legale, che documenti come la lettera di intenti (o minuta/puntuazione) possono essere presi in considerazione nell'interpretazione del contratto, qualora emergano ambiguità, lacune oppure contestazioni sui termini dell'accordo definitivo.

Preferisco le caparre confirmatorie

Concordo.
L'importo andrebbe calibrato in modo proporzionato, altrimenti rischia di essere inefficace come deterrente.

è a posto e dotato della documentazione attestante la regolarità urbanistica e catastale.

Anche perché presentarsi fin da subito con una Relazione Tecnica Integrata (RTI) agevola notevolmente le trattative.

 

[uva]

lettera di intenti

Dopo averle usate in ambito aziendale per acquisizioni/fusioni di società, ho pensato di utilizzarle anche nelle compravendite, ma non mi è mai successo di contestarne l'esito all'aspirante acquirente.
Se si arriva al preliminare le condizioni sono quelle già stabilite; se lui si ritira non ci sono conseguenze.

In alcuni casi non siamo arrivati al preliminare perché i (mancati) acquirenti hanno cambiato idea.
Con la lettera di intenti si perde poco tempo:

2 o 3 settimane max

quindi a noi venditori non interessava essere "risarciti" trattenendo la caparra confirmatoria che avrebbe versato la controparte se avessimo stipulato subito il preliminare.
Ci siamo attivati velocemente per iniziare altre trattative.

L'importo andrebbe calibrato in modo proporzionato

Sì, certamente.
Però l'importo della caparra confirmatoria deve essere congruo dal punto di vista del venditore: almeno il 5% al preliminare + un altro 5% dopo 2 o 3 mesi.

Relazione Tecnica Integrata (RTI)

In Piemonte la chiamano Rre - Relazione di regolarità edilizia.
Siccome quasi tutti i notai la impongono, secondo me dovrebbe diventare obbligatoria in tutta Italia in modo da non dovere discutere se e dove si deve fare e dove non è richiesta.

 

[Franci63]

secondo me dovrebbe diventare obbligatoria in tutta Italia in modo da non dovere discutere se e dove si deve fare e dove non è richiesta.

Concordo, sarebbe un bel passo avanti se fosse obbligatoria.

In Piemonte la chiamano Rre - Relazione di regolarità edilizia.
Siccome quasi tutti i notai la impongono

Grazie dell’informazione; ero rimasta che fosse “obbligatoria” solo in Emilia Romagna e in alcune zone in Toscana.

 

[Heifetz]

Con la lettera di intenti si perde poco tempo:

Lo trovo un metodo utile, soprattutto nelle trattative tra privati.

Ovviamente l'immobile deve essere corredato della documentazione necessaria, altrimenti la trattativa rischia di bloccarsi rapidamente.

quindi a noi venditori non interessava essere "risarciti" trattenendo la caparra confirmatoria che avrebbe versato la controparte se avessimo stipulato subito il preliminare.

Chiaro.

almeno il 5% al preliminare + un altro 5% dopo 2 o 3 mesi.

Sì, dipende dall'immobile e dalla trattativa,
ma in generale un 10% prima del rogito è adeguato.

In Piemonte la chiamano Rre - Relazione di regolarità edilizia.

Anche in Emilia-Romagna viene regolarmente richiesta dai notai e fa parte dei documenti essenziali per la compravendita
(pur non essendo obbligatoria:
nessuno può imporla, in quanto non esiste una legge nazionale che la preveda):

ero rimasta che fosse “obbligatoria” solo in Emilia Romagna e in alcune zone in Toscana.

Si tratta comunque di una prassi consolidata, introdotta nel 2017 tramite un protocollo d'intesa tra notai, architetti, geometri e ingegneri.

Siccome quasi tutti i notai la impongono, secondo me dovrebbe diventare obbligatoria in tutta Italia

Il problema è che privati e agenti immobiliari spesso non hanno nemmeno questi documenti fin dall'inizio (talvolta solo la planimetria catastale e una visura), figuriamoci poterli consegnare.
A questo si aggiunge che le richieste di prezzo sono spesso fuori mercato (il che spiega perché le trattative risultino talvolta irte e tortuose).