In situazioni analoghe alla tua (aspirante acquirente molto incerto e mancanza di altre prospettive concrete più veloci di vendita), se lo ritengo una persona abbastanza affidabile io proseguo il rapporto con la firma di una "lettera di intenti".
E' un documento che contiene i punti essenziali della compravendita: prezzo, data prevista per il rogito, quella prevista per il preliminare (alla firma del quale il promissario acquirente deve versare una caparra confirmatoria), data prevista per un secondo pagamento a titolo di seconda caparra confirmatoria.
Preferisco le caparre confirmatorie avendo la certezza che il venditore non cambierà idea e l'immobile è a posto e dotato della documentazione attestante la regolarità urbanistica e catastale. Spiego all'aspirante acquirente le conseguenze per lui se non potrà o non vorrà giungere al rogito.
Tra la firma della lettera di intenti e la stipula del preliminare trascorre un tempo breve, 2 o 3 settimane max, durante il quale sospendo le visite e non inizio altre trattative.
La lettera d'intenti non ha conseguenze per ambo le parti se non si arriva al preliminare: non viene registrata, non comporta né pagamento né deposito di denaro da parte dell'aspirante acquirente.
Se poi lui è disponibile ad impegnarsi col preliminare, c'è già una traccia per redigerlo o da consegnare al notaio/avvocato immobiliarista incaricato (se è necessario rivolgersi ad un professionista è meglio andarci con le idee chiare e dei punti fermi).
In caso contrario, scaduto il tempo concessogli lo si saluta e si riprende la ricerca di altri acquirenti.
Nella mia esperienza posso dire che la lettera di intenti serve al venditore per accertare in tempo breve le intenzioni e soprattutto le reali possibilità della controparte.
Quelli che le sopravvalutano, o le millantano pur sapendo di non averle, non la firmano.
Gli "entusiasti" che firmano la lettera di intenti e poi in breve tempo si rendono conto di avere difficoltà a versare le caparre, o temono di perderle se non potranno pagare il saldo al rogito, telefonano al venditore chiedendogli di stracciarla.