Mancato acquisto e provvigioni Tecnocasa

[salvo cervino]

Con la convenzione in proprietà non devi pagare nulla a nessuno, c'era un limite 20 anni per cedere a chiunque che è stato portato a 5 anni ( vedi sentenze) anche se le convenzioni sono rimaste quelle che erano. Piume fammi una scansione della convenzione che ti delineo il rapporto con il Comune alla luce delle sentenze e quindi degli agg. legali.

Aggiunto dopo 1 :

Parliamo di cose reali, sempre se vuoi!

 

[piume]

Grazie, vedrò se uno di questi giorni riuscirò a scannerizzare

nel frattempo riporto qui il mio messaggio precedente, in cui avevo copiato per filo e per segno quanto scritto nella convenzione

LIMITI DEI POTERI DI TRASFERIMENTO DEL DIRITTO DI PROPRIETA
Nella convenzione si dice che: "decorsi 20 anni dal rilascio dell’abitabilità (nel nostro caso dal 1989) si può vendere o affittare a chiunque, con l’obbligo di pagare al comune di XX, che ha ceduto l’area, la somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato al momento della vendita ed il prezzo di acquisto dell’area (da parte del costruttore), rivalutato in base all’indice dei prezzi all’ingrosso calcolato dall’ISTAT.
Decorsi 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilità …. il proprietario può versare detta somma anche direttamente al comune, indipendentemente dalla vendita.

Ma si dice anche che “il costo di cessione dell’area sarà soggetto a conguaglio, in più o in meno, in relazione ad eventuali maggiori indennizzi dovuti alle ditte espropriate, in seguito a provvedimenti legislativi, da emanarsi in conseguenza della sentenza della Corte Costituzionale n. 5 del 1980 che ha dichiarato incostituzionali i modi di determinazione degli indennizzi per pubblica utilità.”

Quindi, per chiarirci, mia madre ha acquisito anche l’area, ma ad un prezzo irrisorio e comunque lontano dal prezzo di mercato di oggi. E come si stabilisce il prezzo di mercato di oggi? Oltretutto l’ex proprietario dell’area, a suo tempo espropriato, ha nel frattempo ovviamente ricorso per avere un’integrazione del prezzo. Il maggior costo ricadrà sugli attuali proprietari, immagino!

Ecco quanto avevo trascritto fedelmente. Certo nel caso nostro il limite dei 20 anni è già stato superato, quindi non è rilevante per noi l'aggiornamento di legge che lo porta a 5.

 

[salvo cervino]

Piume ho capito il problema non c'è bisogno che tu faccia la scansione, praticamente il comune espropriò l'area a suo tempo e l'assegnò al costruttore. Poichè a quell'epoca gli espropri venivano eseguiti a prezzi irrisori i comuni per pararsi eventuali sentenze che rivalutassero i prezzi di esproprio inserivano clausole di quel tipo. Oggi non é più così perchè le aree vanno pagate al valore di mercato. Dal 1980 molta acqua è passata sotto i ponti adesso ti preparo con cura l'escursus di evoluzione legisl. che c'è stata e te lo invio. Non dimenticare che tua madre comunque non ha firmato la convenzione e che era un atto che impegnava il costruttore ed il comune. Vorrei anche sapere se il Comune è stato condannato per quell'area a pagare un eventuale prezzo in +. Ci sentiamo
Saluti
Salvo

 

[StLegaleDeValeriRoma]

E' necessario esaminare i documenti sottoscritti perchè da quello che scrive vi sono alcune probabili imprecisioni riguardo le trattative intercorse per cui dare un parere è arduo. Comunque lo Studio è a disposizione.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo:

 

[diegopadova]

ma sono tutti cosi falsi e lucratori gli agenti immobiliari ?

Piano con le affermazioni. Hai la convenzione stipulata con il comune del diritto di superficie? Sai la durata esatta? L'immobile con il diritto di superficie e convenzione attiva, può essere venduto solo dopo aver richiesto il "nulla osta alla vendita" e ad un prezzo determinato dal comune e, in alcuni casi, vi sono anche dei requisiti soggettivi da rispettare da parte del futuro acquirente (tipo: reddito, residenza, ecc.). Di solito il comune ha anche il diritto di prelazione. Se invece la convenzione è scaduta, l'immobile deve essere svincolato dai venditori pagando una cifra determinata sempre dal comune. Dopo di ciò l'immobile può essere venduto liberamente. Se questo non era stato menzionato nella proposta e/o preliminare sei in una botte di ferro. Altrimenti...

 

[salvo cervino]

StLegaleDeValeriRoma sintetico e preciso ti ho dato un piaciuto a pieno titolo.:daccordo: Per quanto riguarda il diritto di superficie dell'area, anche se in generale, cerchiamo di documentarci prima di esporre anche per non alimentare leggende metropolitane mi riferisco a diegopadova. Nel corso degli anni molte cose sono cambiate: modus operandi, dipendenza da sentenze che fanno legislazione ecc. La più eclatante che le aree vengono pagate al valore venale non più a prezzi irrisori, ristabilendo una certa equità sociale. Le convenzioni sono come sono ma la intervenuta modifica legislativa, ope legis o per sentenze, le ha cambiate anche se di fatto c'è scritto che.... E' un concetto un po ostico a farlo condividere ma è così.
Saluti
Salvo

 

[tovrm]

...e vi dirò di più che in edilizia sociale si possono fare buoni investimenti, ho detto investimenti no speculazioni. :daccordo:

Potresti spiegarti meglio? Mi sembra che gli investimenti siano buoni solo per chi ha i requisiti per poter accedere a tali immobili. O mi sbaglio?

 

[bolognaprogramme]

Basta leggere la convenzione originaria.

Silvana

Aggiunto dopo 12 minuti :

Dal 1980 molta acqua è passata sotto i ponti adesso ti preparo con cura l'escursus di evoluzione legisl. che c'è stata e te lo invio. Non dimenticare che tua madre comunque non ha firmato la convenzione e che era un atto che impegnava il costruttore ed il comune.

Salvo, continui a non voler capire che l'ultima parola ce l'ha il Comune, al di là di tutto l'excursus che tu possa fare.

E i notai, quando devono rogitare l'edilizia convenzionata in diritto di superficie (cme dice DiegoPadova), pretendono sia che sia fatta sia la lettera di richiesta al Comune dell'esercizio del diritto di prelazione, sia l'aggiornamento dei prezzi di cessione secondo i criteri della convenzione.... (che ti ricordo io faccio per quasi tutti i comuni della provincia di Bologna e per tutti i notai)...

Silvana
Piume

 

[piume]

Hai la convenzione stipulata con il comune del diritto di superficie? Sai la durata esatta? L'immobile con il diritto di superficie e convenzione attiva, può essere venduto solo dopo aver richiesto il "nulla osta alla vendita" e ad un prezzo determinato dal comune e, in alcuni casi, vi sono anche dei requisiti soggettivi da rispettare da parte del futuro acquirente (tipo: reddito, residenza, ecc.). Di solito il comune ha anche il diritto di prelazione. Se invece la convenzione è scaduta, l'immobile deve essere svincolato dai venditori pagando una cifra determinata sempre dal comune. Dopo di ciò l'immobile può essere venduto liberamente. Se questo non era stato menzionato nella proposta e/o preliminare sei in una botte di ferro. Altrimenti...

Allora, questo è evidentemente un caso diverso dal mio. Nella mia convenzione non si parla mai di diritto di superficie (si parla sempre di proprietà). Ed era stabilito in 20 anni il periodo in cui si poteva vendere solo a soggetti che avessro i requisiti per l'edilizia "sociale". Non era però menzionato nessun diritto di prelazione da parte del comune. Dopo 20 anni si può svincolare l'immobile, pagando la famosa differenza tra il valore di esproprio e quello di mercato. Inoltre il costo di cessione dell'area sarebbe soggetto a conguaglio.

 

[bolognaprogramme]

Si, infatti, il tuo è un diritto di proprietà: quello che devi fare e andare in Comune e chiedere come si regolano per la rivendita del diritto di proprietà,...

Fai finta di non sapere niente e ascolta.

La tua convenzione è identica a quella che avevo io a Calderara e per la quale ho pagato gli 11.000,00, ma ci sono pochissimi comuni che lo fanno, per cui può darsi che ti vada liscia...

Silvana