Nuova locazione locale commerciale

[cec]

Salve, un dubbio... nelle locazioni commerciali il deposito cauzionale massimo che si può richiedere è 3 mensilità come nelle locazioni abitative, giusto? Parlando con un conduttore mi diceva che il suo proprietario aveva preteso 6 mensilità; a me pareva non fosse possibile...

Clausole importanti da aggiungere ad un contratto di locazione commerciale standard? Altri consigli?
Grazie di nuovo

 

[uva]

nelle locazioni commerciali il deposito cauzionale massimo che si può richiedere è 3 mensilità

Sì, non più di 3 mesi come previsto dall'art. n. 11 legge 392/1978.

Clausole importanti da aggiungere ad un contratto di locazione commerciale

La clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod.Civ.), della quale il locatore si può avvalere in caso di morosità.
Ne abbiamo parlato spesso in questo Forum, evidenziandone l'utilità e le criticità, ad esempio in questa discussione:

Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente?

Salve, un amica ha dato in locazione un appartamento diversi anni fa, l'inquilino pagava l'affitto, poi non ha pagato più... per venire incontro alle difficoltà gli è stato detto di corrispondere piano piano quello che poteva e la situazione è andata peggiorando... siamo arrivati al punto che...

www.propit.it

 

[cec]

La clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod.Civ.), della quale il locatore si può avvalere in caso di morosità.

Pensi che possa andar bene così? E' la formula che metto nel contratto di affitto abitativo.
6) PAGAMENTO - Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni dei conduttori, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora i conduttori, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge n. 392/78.
Le parti pattuiscono che il mancato pagamento del canone entro i 20 giorni e degli oneri accessori costituisce inadempimento contrattuale per colpa del conduttore ai sensi dell'art. 1456 del Codice Civile e quindi il contratto sarà risolto automaticamente.

 

[cec]

Altra domanda: l' articolo 36 della legge 392/1978 consente la sublocazione di uno o più vani facenti parte dell'immobile locato, purchè la conduttrice ne dia espressa notizia al locatore a mezzo lettera raccomandata con congruo preavviso.
Se io voglio vietare la sublocazione basta che lo indichi nel contratto e poi faccia fare la doppia firma in calce citando per esteso l'articolo; ok? grazie

 

[uva]

il contratto sarà risolto automaticamente.

Questo non mi pare corretto, perché prima della risoluzione il locatore deve inviare al conduttore la diffida ad adempiere.

Io, dopo la clausola concernente il pagamento del canone di locazione ed oneri accessori, scriverei:

Articolo … (Clausola risolutiva espressa)
Le parti convengono che l'inadempimento da parte del conduttore dell'obbligazione relativa al pagamento dei canoni di locazione ed oneri accessori come dal precedente Articolo ..... comporta la risoluzione di diritto del presente contratto, secondo quanto previsto dagli artt. n. 1454 e n. 1456 Cod. Civ.

 

[Nemesis]

l' articolo 36 della legge 392/1978 consente la sublocazione di uno o più vani facenti parte dell'immobile locato, purchè la conduttrice ne dia espressa notizia al locatore a mezzo lettera raccomandata con congruo preavviso.

No. L'art. 36 della legge n. 392/1978 recita:
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. [...].

 

[cec]

No. L'art. 36 della legge n. 392/1978 recita:
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. [...].

si io ho scritto la sintesi non l'articolo per intero... e chiedo se è corretto vietare la sublocazione facendo mettere la doppia firma. Grazie

 

[Nemesis]

ho scritto la sintesi

Se era una sintesi, era sbagliata.

è corretto vietare la sublocazione

L'art. 1594, primo comma c.c. recita:
Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Quindi puoi vietare la sublocazione (nel caso che il conduttore non ceda insieme o lochi l'azienda), inserendo nel contratto il patto contrario.

 

[uva]

chiedo se è corretto vietare la sublocazione facendo mettere la doppia firma.

Secondo me no.
Perché se tu vieti la sublocazione in ogni caso, di fatto deroghi l'art. 36 l. 392/1978 che regola la questione.
Penso che l'art. 79 implichi l'impossibilità di derogare altri articoli della l. 392/1978, per non attribuire al locatore dei vantaggi non consentiti.

 

[uva]

se vuoi vietare la sublocazione, devi inserire nel contratto il patto contrario.

Il patto contrario si può inserire anche in un contratto di locazione commerciale, regolato dalla l. 392/1978?