Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Liberissimi anche di dare le dimissioni: ma non hanno voce in capitolo.
Questo non mi è chiaro: perchè non hanno voce in capitolo? Sono stati regolarmente nominati. Chi lo crea il supercondominio? Anche se convocassimo in un'unica assemblea tutti i condòmini dei box e dei due condomìni (cosa pressochè impossibile) e creassimo questo supercondominio i due Amministratori ci sarebbero sempre. Secondo me sarebbe più semplice cercare di convincere i due Amministratori, che, a loro volta convincerebbero e rassicurerebbero i loro condòmini e, con Assemblee ad hoc, farebbero avere l'eventuale assenso. Ci sarebbe anche il problema del "superAmministratore": teoricamente dovrebbero pagarlo tutti (per essere esatti l'Amm. A lo pagherebbero i condòmini A, il B i condòmini B, quello dei box i condòmini dei box, ma tutti dovrebbero pagare quello del supercondominio) e non credo proprio che i condòmini A e B sarebbero molto contenti di aumentare gli esborsi. Se tu avessi qualche idea migliore da suggerirmi per la creazione del supercondominio, te ne sarei molto grato.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Premesso che nel vostro caso, se assumiamo che l'unica cosa in comune da gestire sia la rampa e forse la luce dei percorsi ai box, non sarebbe necessario pagare un ulteriore amministratore, ciò che intendevo è quanto segue..

la figura dell'Amministratore ha il solo compito di rappresentare il condominio e gestire i beni comuni dello stesso, far rispettare RdC e applicare le tabelle di ripartizione in millesimi alle spese necessarie. (oltre ovviamente a convocare le assemblee, redigere consuntivi ecc)

Impropriamente viene investito di funzioni di consulenza: di fatto questo compito è assegnato alla assemblea condominiale, condotta e diretta dal Presidente.

In questo senso l'amministratore non ha voce in capitolo: dovrebbe essere il mero esecutore delle delibere assembleari.

La composizione del condominio è un dato di cui deve prendere atto: al massimo può dissentire dal dover gestire una u.i. ufficialmente definita magazzino, in pratica suddivisa in box, in assenza di revisione millesimale che tenga conto dei nuovi valori: ma se all'unanimità l'assemblea approva la vecchia consuetudine preesistente, lui ne deve prendere atto, e nessuno potrà eccepire qualcosa da lui.

E' remunerato per fare un servizio: non per dettare regole o interferire nelle decisioni assembleari. (detto questo è scontato che in genere sia più competente in materia condominiale e vengano apprezzati i suoi consigli: ma non può rifiutarsi di prendere atto delle novità del condominio: al massimo chiederà una revisione dell'onorario per gestire anche i box: ma rimane una faccenda di equilibrio tra domanda ed offerta economica)
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Sì basty, è tutto vero ed esatto; ma la mia domanda era: il supercondominio, in questo caso, sarebbe composto da quelli dei due palazzi e da quello dei box (che dovrebbe, quindi, diventare un vero e proprio condominio); gli Amministratori sarebbero quattro: palazzi A e B, Box e Amministratore del supercondominio (alle Assemblee parteciperanno gli altri tre Amministratori). E come si fa praticamente, a creare un supercondominio? E' così che ho capito io e, quindi, ritorno a quanto ho scritto prima. Se avessi capito male, mi scuso e aspetto un tuo chiarimento.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non ho la pretesa di fornire chiarimenti: ti dico la mia opinione.

Non mi pare il caso di arrivare a complicarsi la vita, complicando le modalità di una "mera" gestione : qui il mera ci sta. Nessuno obbliga ad avere 1, o 2, o 4 amministratori: l'importante che il "tutto" sia gestito da qualcuno.

Ipotizzando che questi benedetti box siano nel seminterrato di ciascun edificio, e non un corpo separato dai due edifici residenziali, come già in precedenza avevo detto , e mi pare sia anche il parere di Diramaz, la soluzione più semplice potrebbe essere:
1) Ciascun fabbricato ingloberà nelle u.i. del condominio, i box incorporati nel proprio edificio: il condominio sarà composto da tutti gli immobili presenti nel corpo verticale, unità abitative e box.
2) Si consiglierebbe una revisione millesimale per contemplare in modo consono la presenza dei box: ma nulla vieta di adottare assemblearmente un valore di ciascun box come frazione del vecchio valore del magazzino (si favoriranno i proprietari di questi box)
3) Rimangono da gestire alcune spese ordinarie, ed in via eccezionale straordinarie, derivanti dall'uso comune della rampa ed eventuali altri impianti in comune: nulla vieta che sia l'amministratore A a seguire la cosa : il vero problema è convenire come ripartire dette spese tra A e B: ma questo si decide con una convenzione tra i due fabbricati: o in funzione della volumetria/consistenza dei due fabbricati, o dal nr dei soli box , presenti in A e B (dipende da cosa avete in comune oltre alla rampa),

Il concetto di supercondominio è un modo di rappresentare realtà in genere più complesse: ad esempio tanti edifici autonomi nella gestione condominiale, che però insistono su un comprensorio comune più ampio, ad esempio per la presenza di un parco comune a tutti, centrale termica, viabilità interna, altri servizi comuni come piscina, campo giochi/tennis e via discorrendo) : in genere trae origine da una lottizzazione iniziale che riguardava tutti gli edifici realizzati,, o dal conferimento, attraverso atto notarile, di spazi di proprietà esclusiva dei singoli condomini, messi in comune tra tutti.

Nè il condominio, nè il supercondominio si costituiscono per atto formale: sono un modo per definire diverse comunioni (inscindibili) tra soggetti diversi: il primo potrebbe riguardare appunto il gruppo A o il gruppo B, il secondo contemplerebbe invece parti comuni ad un consesso più ampio, ad es. A+B.

Solo dove la complessità e sostanza delle spese riguardanti il supercondominio è rilevante può essere opportuno/necessario avere una figura ulteriore incaricata di amministrarlo: nulla vieta poi che sia uno degli stessi amministratori che già seguono A o B.

Nel vostro caso direi proprio non essere il caso di avere una amministrazione separata.
Che poi la parcella degli attuali A e B resti identica, è altro discorso: in genere le parcelle degli amministratori sono dettate dagli usi e costumi locali, e tipicamente basate sul numero di unità immobiliari da gestire. E seguono la legge del mercato locale; chiunque siano, chiedete i preventivi e le condizioni.
 

basty

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Proprietario Casa
p.s.: Se le perplessità degli attuali amministratori derivassero dal non avere un valore dell'ex-magazzino oggi box, in rapporto a ciascun condominio (mi spiego: se oggi i millesimi di A non includono il magazzino) certo non è compito loro inventarsi la quota degli stessi in rapporto all'insieme.

In questo caso è gioco-forza, se non si vuole procedere ad una revisione dei millesimi complessiva, considerare i box come terzo condominio separato C, attribuendo a ciascun box un nr di millesimi pari a 1000/N_box (se sono tutti uguali).
La famosa rampa e ciò che li accomuna con A e B saranno ripartiti tra A, B ed i possessori di C secondo un criterio da stabilire che concorderete.
L'amministratore di C non lo farà gratis, e sarà chiunque faccia questo di mestiere , compresi A e B.

Ricorderei però essere raccomandabile affrontare la prima soluzione, se non altro per regolamentare con un adeguato RdC i rapporti tra possessori dei box e quelli degli appartamenti: non dimenticando che essi nel loro insieme hanno in comune molte più cose di quelle qui citate: ad esempio il tetto, la parte strutturale dell'edificio, ecc: quando i nodi verranno al pettine sarà necessario affrontare a chi competono le spese, e per quanto. Meglio determinarlo a freddo, quando le spese non sono incombenti.
 
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Dimaraz

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In realtà è fondamentale poiché darebbe adito a responsabilità molto precise da parte del costruttore dato che dal 2010 è pure obbligatorio dichiarare in atto notarile la corrispondenza catastale, e fare una dichiarazione che poi non è veritiera significa aver prodotto un falso in atto pubblico.

Nessun dubbio sul merito...ma ai fini di come "amministrare" ile 2 realtà ora "unite" è irrilevante.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
In primo luogo nessuno ha voluto fare un romanzo tipo "Guerra e Pace", ma semplicemente illustrare una situazione complessa, che necessita certamente di dilungarsi un pò; d'altra parte nessuno ti obbliga a leggere il "romanzo".
In secondo luogo sono d'accordo con te che la soluzione migliore sarebbe la creazione di un supercondominio "a tre", ma gli Amministratori dei due condomini sovrastanti non ne vogliono sapere nulla neanche di questo: a loro sta bene così com'è e, per quanto li riguarda, li sotto potrebbe esserci ancora il magazzino, che paga le sue quote-parti.

Tolstoj non era riferito a te...ma alla complessa quantità di spiegazioni prodotte da altri forumisti che nulla rileva ai fini del tuo quesito.

Quanto ao 2 "improvvidi e pavidi" amministratori...se non vogliono adeguarsi si "licenziano".

Ovviamente serve che nei 2 Condomini la maggioranza sia concorde... altrimenti si va dal Giudice.
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Nessun dubbio sul merito...ma ai fini di come "amministrare" ile 2 realtà ora "unite" è irrilevante.
Vero, purtroppo quando ci sono di mezzo dei diritti di proprietà dovesse mai essere impugnato il regolamento (che deve ricalcare anche la divisione documentale delle parti comuni ed una loro precisa attribuzione a questo o a quello) come anche tu facevi notare qui:
Ovviamente serve che nei 2 Condomini la maggioranza sia concorde... altrimenti si va dal Giudice
Il Giudice, con l'aiuto di un CTU, nel decidere dovrà prendere in esame sia il regolamento sia tutti gli atti notarili che i loro allegati (Agibilità e Catasto) e da lì potrebbero venir fuori problemi.
Non è così irrilevante perché finché nessuno fiata va tutto bene quando però, si va in lite, e dei documenti non sono regolari sono poi dolori. Io farei sempre molta attenzione perché con il grado di litigiosità di oggi basta molto meno per una richiesta danni PESANTISSIMA.
 
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