Preliminare vendita

[uva]

Di questa vicenda io ho capito che il venditore ha accettato la proposta di acquisto presentata da @chiara78_ e subito dopo ha incassato il suo assegno (caparra confirmatoria).
Però in seguito ha venduto l'immobile ad un altro acquirente, che probabilmente gli ha proposto condizioni migliori (prezzo e/o modalità di pagamento).

C'è la particolarità che il contratto preliminare (= proposta di acquisto accettata dal venditore) di @chiara78_ non è stato registrato all'Agenzia delle Entrate.
Mentre quello dell'altro acquirente è stato registrato.
Parlando di "registrazione" ci si riferisce appunto alla registrazione all'Agenzia delle Entrate (adempimento di natura fiscale), non alla trascrizione del preliminare.

Se è andata così, direi che @chiara78_ ha comunque diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria.

 

[Dimaraz]

Di questa vicenda io ho capito che il venditore ha accettato la proposta di acquisto

Io ho ancora qualche dubbio sia corretto parlare usando l'indicativo/imperativo.

@Chiara78 ha "declinato" il racconto con tutte una serie di "SE" ed ipotesi.

Una storia dalla "trama" molto labile.

 

[sale e pepe]

In caso di compromesso davanti al notaio si possono presentare necessariamente assegni circolari o semplice assegno bancario?

Per pratiche immobiliari i accetterei solo ed esclusivamente ass circolari

 

[uva]

Una storia dalla "trama" molto labile

Però nel post n. #14 ha chiarito che la proposta di acquisto (sua o di un altro soggetto, che comunque non ha acquistato l'immobile) è stata accettata dal venditore, non vi erano condizioni sospensive e l'assegno (caparra confirmatoria, come specificato nel post n. #18) è stato incassato dal venditore.

Dal primo post pare che l'immobile sia stato successivamente venduto ad un altro acquirente.

Eticamente può essere un comportamento non corretto da parte del venditore.

Ma ipotizziamo che il venditore accetta l'offerta di Tizio al prezzo di € 100 e incassa una caparra di € 5.
In seguito riceve l'offerta di Caio al prezzo 130, la accetta e gli vende l'immobile.
Se il venditore restituisce spontaneamente a Tizio 10 euro, cosa succede?
Tizio può chiedere un ulteriore risarcimento danni al venditore?

Se la vendita è stata gestita da un mediatore, è corretto che costui abbia presentato al venditore una seconda proposta di acquisto (più favorevole), pur sapendo che la prima era stata già accettata e la caparra incassata?

Siccome non sono esperta di compravendite immobiliari, mi incuriosisce la risposta, perché è un caso che potrebbe verificarsi!

 

[Nemesis]

ipotizziamo che il venditore accetta l'offerta di Tizio al prezzo di € 100 e incassa una caparra di € 5.
In seguito riceve l'offerta di Caio al prezzo 130, la accetta e gli vende l'immobile.
Se il venditore restituisce spontaneamente a Tizio 10 euro, cosa succede?
Tizio può chiedere un ulteriore risarcimento danni al venditore?

Se la caparra è confirmatoria, e vi è inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Oppure, in alternativa, ex art. 1385, comma 3 c.c. può richiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto, e in quel caso il risarcimento del danno segue le norme generali (se e nei limiti in cui riesce a provarne l'esistenza e l'ammontare, in base alla disciplina di cui agli artt. 1453 e segg. c.c.).

 

[uva]

in alternativa, ex art. 1385, comma 3 c.c. può richiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto, e in quel caso il risarcimento del danno segue le norme generali

Ipotizzando che Tizio non intenda procedere all'acquisto dell'immobile, e invece chieda il risarcimento del danno potendone provare l'esistenza e l'ammontare; non mi è chiaro cosa può fare.

Deve agire solo nei confronti del venditore?

Qual è la responsabilità del mediatore?
Mi pare che costui non abbia agito correttamente sottoponendo al venditore la proposta di acquisto di Caio, sebbene ci fosse già un contratto preliminare tra il venditore e Tizio.

Il mio agente immobiliare, ad esempio, quando c'è una trattativa in corso sospende le visite di ulteriori potenziali acquirenti. Pur prendendo nota dei loro nominativi e recapiti per ricontattarli se la trattativa fallisce.
E quando le parti giungono ad un preliminare (= proposta di acquisto accettata dal venditore e caparra confirmatoria incassata) non ritira altre proposte!

 

[Dimaraz]

Però nel post n. #14 ha chiarito che...

Capisco le tue "deduzioni"...ma rimango dell'idea che se si ha un problema reale non sia un buon viatico partire con racconti in "ipotesi".
Appunto per questo ci sono una serie di disposizioni normative che mirano a salvaguardare la correttezza.

Vuoi acquistare un immobile: pretendi la presenza del venditore e difronte a notaio redigi un preliminare che poi fai trascrivere immediatamente.

Vuoi "speculare" fra proposte con prezzi ribassati o richieste particolari: assumi il rischio che qualcuno ti "soffi" l'affare.

Dal primo post pare che l'immobile sia stato successivamente venduto ad un altro acquirente.
...
Eticamente può essere un comportamento non corretto da parte del venditore.
...
Il mio agente immobiliare, ad esempio, quando c'è una trattativa in corso sospende le visite di ulteriori potenziali acquirenti. Pur prendendo nota dei loro nominativi e recapiti per ricontattarli se la trattativa fallisce.
E quando le parti giungono ad un preliminare (= proposta di acquisto accettata dal venditore e caparra confirmatoria incassata) non ritira altre proposte!

"Eticamente" non ci dovrebbero mai essere "processi"...ma l'occasione fa l'uomo ladro.

E qui non vi sarebbe alcun "reato".

Sei disposta a mettere la mano sul fuoco per il tuo "agente"?

Dici che se ti fa firmare una proposta (ma anche un preliminare non trascritto) per l'immobile che "tanto cercavi" per 100mila Euro, caparra di 10mila e commissione del 3%...arriva il "ganzo" che gli mette "carta firmata" per 130mila di cui 30mila in caparra e 20mila di "mancia" extra sottobanco ...poi non torna con una "storiella" su qualcosa di strano che ha fatto sfumare l'affare???

 

[Franci63]

Dici che se ti fa firmare una proposta (ma anche un preliminare non trascritto) per l'immobile che "tanto cercavi" per 100mila Euro, caparra di 10mila e commissione del 3%...arriva il "ganzo" che gli mette "carta firmata" per 130mila di cui 30mila in caparra e 20mila di "mancia" extra sottobanco ...poi non torna con una "storiella" su qualcosa di strano che ha fatto sfumare l'affare???

Beh, dai, mica tutti sono pronti a far porcherie per soldi !!

 

[uva]

Sei disposta a mettere la mano sul fuoco per il tuo "agente"?

Non si tratta di mettere la mano sul fuoco per nessuno: la mia domanda (formulata nei post n. #24 e n. #26) è la seguente.
Se Tizio non intende comunque acquistare l'immobile che è stato venduto a Caio, può coinvolgere nella richiesta risarcimento danni (che ritiene di poter dimostrare e quantificare) anche il mediatore?

Nel post n. #25 di @Nemesis questo non è stato chiarito.

 

[uva]

Vuoi acquistare un immobile: pretendi la presenza del venditore e difronte a notaio redigi un preliminare che poi fai trascrivere immediatamente.

Questa è una procedura poco utilizzata; probabilmente la si sceglie solo in casi che presentano particolari criticità.

E non lo dico solo io.
E' anche l'opinione autorevole dei due esperti @Franci63 e @plutarco (post n. #12 e n. #13).