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  1. stelvio

    stelvio Nuovo Iscritto

    salve a tutti sono nuovo, e vorrei sottoporvi una domanda: nel condominio dove abito da circa 6 anni, alcuni propietari dei fondi commerciali al piano terra hanno apportato delle modifiche alle loro proprietà, hanno diviso in più unita commerciali un solo fondo con tanto di numero civico,senza però modificare le tabelle millesimali di proprietà.Adesso dovremmo cominciare i lavori straordinari per la manutenzione straordinaria dell' intero condomino, ma con le vecchie tabelle i "signori" verrebbero a pagare molto meno.
    A chi spetterebbe il rifacimento della tabella A? ci sono degli articoli con i quali mi posso presentare in assemblea per chiedere di mettere tutto in regola?

    ringrazio in anticipo coloro che sapranno aiutarmi.
     
  2. Manuela Fragale

    Manuela Fragale Nuovo Iscritto

    Re: rifacimento dei millesimi

    Salve.

    L'art. 69 delle disposizioni attuative del Codice Civile dispone che le tabelle possano essere modificate in due casi:
    - se sono conseguenza di un errore
    - se, a seguito di modifiche delle condizioni di una parte dell'edificio, i rapporti sono mutati, in maniera rilevante.

    E' sempre necessaria l'unanimità dei condomini per l'approvazione o la modifica di tabelle; in mancanza, ogni singolo condomino potrà adire l'Autorità Giudiziaria affinché provveda, citando ogni singolo condomino (e non l'amministratore) davanti al Giudice, con le prevedibili conseguenze in fatto di spese per anticipazioni.

    La redazione delle tabelle dovrà, infine, essere affidata ad un tecnico abilitato.
     
  3. stelvio

    stelvio Nuovo Iscritto

    mille grazie!!!! :)
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Re: Rifacimento dei millesimi dopo modifiche importanti al condo

    Se ho ben capito, i locali commerciali sono stati suddivisi in più locali, ovvero la superficie commerciale non è cambiata. Per tanto ritengo non si possa addebitare una modifica della tabella millesimale. Se le superfici sono rimaste intatte, i millesimi tenevano conto di quella metratura che seppur suddivisa è restata la medesima.
    Adriano Giacomelli
     
  5. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    la metratura sarà si rimasta la stessa, ma le esposizioni ecc. sono cambiati!

    saluti
     
  6. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Re: Rifacimento dei millesimi dopo modifiche importanti al condo

    Scusa ma cosa sono le esposizioni? Le vetrine? anche quelle sono rimaste invariate, ritengo.
    Se un appartamento di 300 mq. viene diviso in tre unità, i metri restano 300 ( 3 u.tà da 100 mq) e i millesimo dell'appartamento originale vanno divisi per tre. Le persone che, teoricamente, potevano abitare i 300 mq. sono esattamente le stesse che abiteranno i tre appartamenti da 100 mq. infatti il peso a mq di occupanti è lo stesso che avrebbe dovuto guidare chi ha realizzato i millesimi originali. Qualche dubbio sulle tabelle milesimali dei costi di gestione.
    Ora chiaritemi le idee.
    Adriano Giacomelli
     
  7. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Buongiorno Adriano, siamo mattinieri :D Ho il mandato da "Propit": grazie per l'apporto. :applauso: Vediamo ora se ci chiariscono le idee :^^:
     
  8. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    se la proprietà rimane quella la tabella millesimale rimane tale e quale...al limite poi è una divisione dei millesimi della u.i. originaria tra le nuove u.i....e a questo ci penserà il proprietario attuale...
     
  9. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Vi posso dire quello che è accaduto a me.
    Condominio di 12 unità tutte molto simili con conseguenti millesimi con pochissime differenze tra loro. (si può dire in pratica che dividevano le spese tra 12).
    Un proprietario divide la sua unità di circa 130 mq in due (45 e 85).
    Gli altri condomini pretendono adesso di dividere in 13 parti uguali.
    Nel frattempo io acquisto l'unità di 45 mq e alle prime riunioni condominiali, riesco con molta fatica, a far accettare dall'assemblea una ripartizione di questo tipo: la vecchia unità di 130 mq che è stata divisa contribuirà alle spese per 1/12 maggiorato di un 15% del suo dodicesimo quale "contributo" per un eventuale maggior carico (di fatto il numero di bagni totali è uguale, ma esiste una cucina in più).
    Naturalmente tutto questo è stato pattuito in assemblea.
    Domando, secondo voi, ho concesso troppo oppure sono stato fortunato? :domanda:
     
  10. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    Caro Jrogin hai fatto bene...era cmq ASSURDA la proposta invece di dividere per 13!....(ovviamente non per un fatto scaramantico...ma anche!...ehehehe)
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Come apporto conoscitivo riporto uno stralcio di un articolo del Sole 24 ore:

    ..omossis...in tempi non troppo recenti , la Cassazione a Sezioni Unite (nota bene ricalco : “a Sezioni Unite”)., con sentenza 9/07/1997, n. 6222, ha puntualizzato che “l’errore il quale, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore del vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale a esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse”. Contro tale pronuncia delle Sezioni Unite, la seconda sezione della Corte è però tornata subito ad optare per l’errore oggettivo come evento irrilevante ai fini della revisione delle tabelle (Cassazione 1/03/2000, n. 2253).
    Quanto alle innovazioni di vasta portata, è del tutto problematico individuarle in concreto, posto che esse devono essere tali da alterare notevolmente il rapporto millesimale tra le singole proprietà, mentre la casistica relativa è molto copiosa e ricorrente. Si pensi, ad esempio, al recupero dei sottotetti; all’installazione di un nuovo ascensore; alla costruzione di box-garage nel sottosuolo o nel cortile condominiale, a norma della Legge 24/03/1989, n. 122 (cd. Legge Tognoli); alla sanatoria, ordinaria o di condono, di precedenti abusi edilizi ecc.. In tutti tali casi, non è sufficiente individuare “l’innovazione di vasta portata”, ma è anche necessario accertare in concreto se l’innovazione abbia alterato notevolmente il rapporto millesimale tra le singole proprietà. Proprio la peculiarità di tale accertamento – tutt’altro che semplice anche sul piano squisitamente tecnico – spiega perché la giurisprudenza non sia mai intervenuta a dettare criteri interpretativi e perché sia sempre problematico e rischioso avviare giudizi di revisione delle tabelle.
     
  12. federobe

    federobe Nuovo Iscritto

    Come sempre la materia "condominio" da adito a mille interpretazioni :sorrisone: Mi sembra che però nessuno ,fin ora, abbia detto la cosa più importante: cosa sono i millesimi :^^: In poche parole e senza consultare i codici , il valore millesimale è il valore di ogni singola unità in rapporto al valore di tutto il fabbricato , su base 1.000 ( a volte su base 10.000). Quasi sempre c'è una netta corrispondenza tra metri e millesimi , ma non sempre!! una unità di 100mq. al piano primo vale di più di una uguale unità (mq. 100) al piano quinto senza ascensore. Idem un negozio ( in buona zona di passaggio) di solito vale di più di una abitazione di pari metratura. Un buon tecnico quando prepare la tabella millesimale deve tenere conto di queste ( ed altre ) variabili, tra cui anche il numero dei servizi.la classificazione catastale ,ecc . Se queste considerazione valgono per l'attribuzione dei millesimi di proprietà sulla cosa comune, non è detto che valgano per una equa distribuzione delle spese. :disappunto: OK ! Ho complicato la vita a qualcuno , ma ci sono poche materie più complicate di quelle sul consominio :ok:
     
  13. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    quoto in pieno.

    saluti
     
  14. stelvio

    stelvio Nuovo Iscritto

    salve ma se la superficie non cambia,non è importante modificare le tabelle,ma se avendo fatto di un fondo unico tre negozi con relativo numero civico a livello di pagamento di gestione qualcosa deve cambiare per forza; se io sono ,per ipotesi l'amministratore e mi chiedono un prenentivo per 20 u.i.,poi mi ritrovo a doverne gestire 23 o 25, a parte l'onere per u.i. le tabelle non possono rimanere le stesse!o sbaglio.
     
  15. stelvio

    stelvio Nuovo Iscritto

    mi dimenticavo di dire che.....alcuni proprietari non si sa bene come abbiano fatto si sono comprati i locali predisposti a suo tempo per ospitare le caldaie delle palazzine(3) e anche queste non risultano nella tabella di proprieta generale.
     
  16. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ....e be...stelvio se no la dici subito "tutta"....allora E' IMPERATIVO rifare le tabelle...perchè l'ex locale caldaia era nei millesimi di proprietà di ognuno per la quota a se spettante delle parti comuni!!...se adesso queste "parti" sono di proprietà di un condomino devono essere rivisti i millesimi...salvo che tali millesimi non ne abbiano già tenuto conto perchè è impossibile aver comprato il locale caldaia senza il consenso di tutti percui potrebbero averlo fatto prima della costituzione del condominio e dunque aver approvato dopo le tabelle già variate...STELVIO hai ragione!....ma se il proprietario rimane uno e non mi chiede di dividergli questi ulteriori fondi non ne faccio un dramma...il problema ovviamente si presenta quando questo vende ad altri...
     
  17. Manuela Fragale

    Manuela Fragale Nuovo Iscritto

    Stelvio,
    solo ora leggo gli ulteriori interventi. Mi preme far notare che un quesito posto in modo parziale, secondo un criterio non cronologico, e poco chiaro impedisce agli esperti e agli altri utenti del forum di avere una visione completa del caso da esaminare. Anche un dettaglio può rivelarsi fondamentale per dirimere una vicenda e per dare una risposta esauriente.
    Nel frattempo, Paolo Ferraris ha provveduto a fornire un parere che condivido.
     
  18. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Re: Rifacimento dei millesimi dopo modifiche importanti al condo

    Personalmente concordo con questa opinione
     
  19. Marika Bentivogli

    Marika Bentivogli Nuovo Iscritto

    mi intrometto in questa discussione. Prendo spunto dalla nostra "tranquillissima" assemblea straordinaria durante la quale ho contestato le spese attribuitemi per l'imbiancatura del vano scale del condominio in cui ho la cantina: € 100,00 vs € 500,00 per un appartamento 75 mq. A prescindere da questa mia polemica, l'amministratore afferma di non avere le tabelle millesimali dei vani cantina, mi chiedo: è credibile/plausibile? In questo caso è possibile chiederne i riconteggi? Ci ha sottoposto un preventivo (da discutere durante la seconda assemblea straordinaria dell'anno) di ben € 7.200...redatta su fogli d'oro, mi auguro!
    Ringrazio chiunque mi risponderà.
    Marika.
     

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