preciso che l'individuo in questione fa da 30 anni l'immobiliarista e afferma che queste cose SONO IL SUO PANE QUOTIDIANO...non ho parole!
deve aver iniziato la professione senza aver frequentare alcun corso abilitante.
La palazzina avendo tre unità immobiliari e tre differenti proprietari è un condominio che non soggiace all'obbligo di dotarsi di un amministratore. Vivere in condominio comporta dei vantaggi ma anche degli oneri per quanto riguarda le proprietà comuni: il contributo da pagare per il mantenimento delle parti comuni è in funzione del valore millesimale di ogni singola proprietà. L'art. 1117 del c.c. fa un elenco delle parti comuni tra queste ci sono le fondazioni, i muri perimetrali e portanti, le scale ed il tetto ed altre parti che qui non è il caso di riportare ma che comunque puoi andare a vedere in internet per informarti e formarti visto che in condominio ci vivi.
In un condominio, seppur minimo, è necessario avere un criterio per ripartire le spese ed i costi della manutenzione delle parti comuni; quindi sarebbe auspicabile avere una tabella per la ripartizione di dette spese. Ciò per evitare inutili discussioni. Ci sono diversi criteri per redigere la tabella millesimale di proprietà l'importante è che venga approvata con l'unanimità dei condomini. Un criterio potrebbe essere quello della divisione in parti uguali (molto, ma molto, discutibile); un altro criterio sarebbe quello di impiegare il volume degli appartamenti (sopratutto se l'altezza delle solette non è uguale in tutti i piani), un terzo criterio potrebbe essere quello di modificare i volumi in base a dei coefficienti che si riferiscono alla destinazione d'uso della unità immobiliare (abitazione, studio professionale, locale commerciale ecc... ecc...); al piano; all'uso dei locali che compongono ogni unità immobiliare (sala, camere da letto, cucina, bagno, sgabuzzino, cantina ecc... ecc...); all' esposizione secondo i punti cardinale dei muri esterni di ogni singola unità immobiliare; alla veduta delle finestre (all'esterno su strada o all'interno in un cortile, o su un parco/giardino o su un distacco condominiale); alla illuminazione dei locali ecc... ecc... .
Un'altra tabella millesimale necessaria è quella che riguarda la manutenzione (pulizia ed illuminazione e ricostruzione) delle scale e, visto che il criterio di creazione è identico, dell'ascensore. Il criterio porta ad una tabella costituita per la metà dal valore millesimale di proprietà di ogni condomino e per l'altra metà in funzione del valore di ogni piano calcolato secondo l'altezza rispetto al piano strada.
Per evitare discussioni è meglio che queste tabelle le rediga un tecnico iscritto all'albo professionale; non costano molto (max 250/300 € per appartamento da ricalcolare in base al valore millesimale attribuito) è auspicabile far redigere le planimetrie delle unità immobiliari allo stato della creazione della tabella se queste sono difformi dalle planimetrie giacenti in catasto. Una volta approvate durano per tutta la vita del condominio se non intervengono modifiche sostanziali che alterino il valore millesimale di una unità immobiliare o di tutto l'edificio, in caso di sopraelevazione.
Essendo solo 3 condomini non avete l'obbligo di essere amministrati da un professionista; tuttavia le regole condominiali vanno rispettate comunque: ci vorrebbe un condomino che faccia le funzioni di amministratore per la gestione delle spese correnti.
Per quando riguarda i lavori del tetto, ti consiglio di farti fare una perizia tecnica
giurata da un professionista che attesti le infiltrazioni, lo stato di degrado del tetto e quindi la necessità di eseguire lavori (parziali o totali).
I lavori debbono essere deliberati dalla assemblea regolarmente convocata: cioè deve essere data notizia formale a tutti gli aventi diritto a partecipare pena l'annullamento di tutte delibere prese su richiesta di chi non ha ricevuto la comunicazione nei tempi dovuti. I contrari, gli astenuti e gli assenti sono obbligati ad accettare quanto deliberato se non si tratta di argomenti che riguardano l'utilizzo separato dei beni comuni oppure decisioni che riguardano azioni giudiziarie nei confronti di debitori del condominio.
Ma non finisce qui: il condominio deve nominare:
A) un progettista dei lavori (tra l'altro il rifacimento del tetto comporta lavori in quota che sono soggetti a determinate prescrizioni) che oltre a fare il progetto dovrà redigere un capitolato dei lavori e possibilmente un computo metrico estimativo per rendere coscienti i condomini dell'importo della spesa che andranno a sostenere. Questo professionista, una volta deliberati i lavori e scelta l'azienda, è meglio che sia incaricato di Dirigere i Lavori per un fatto di continuità di responsabilità del progetto redatto; altrimenti dovrete nominarne uno nuovo. Il Direttore dei Lavori controlla nell'interesse del committente (il condominio) che i lavori siano eseguiti a regola d'arte e nel rispetto del capitolato accettato dall'impresa alla quale sono stati affidati i lavori.
B) un coordinatore per la sicurezza in fase di Progettazione (CSP) e successivamente in fase di Esecuzione dei lavori (CSE).
C) un Responsabile dei Lavori (R.L.) questo di solito è l'amministratore che si assume la responsabilità civile e penale del lavoro. Gli amministratori per assumere questo incarico, di solito si fanno pagare un extra oltre il compenso; extra calcolato percentualmente sull'importo dei lavori, che va dichiarato nelle condizione economiche alle quali l'amministratore dichiara di accettare l'incarico di amministrare il condominio, altrimenti è tutto comprese, se accetta. Il fatto è che senza compenso è difficile che accetti per cui il condominio dovrà cercare un R.L. esterno.
A mio avviso, mancando l'amministratore condominiale, il R.L. può essere incaricato di gestire anche la parte economica del lavoro con tutto quello che ne consegue.
