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  1. Chritias

    Chritias Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Buongiorno a tutti, in data odierna la parte venditrice ci ha comunicato che lei si rifiuta di accettare al rogito un bonifico bancario irrevocabile, il rogito dal notaio e stato fissato dallo stesso in data odierna alle ore 15,15 ,come acquirente posso fare qualcosa? posso riottenere la caparra? sono tutelato in qualche modo?

    Grazie a tutti
     
  2. Antonio Abiuso

    Antonio Abiuso Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ci sono due principi d'estrazione normativa che fanno ritenere illegittimo il rifiuto opposto dal venditore a ricevere il pagamento mediante tale tipo di bonifico. Precisamente si devono considerare:
    da un lato l'art.1175 cod.civ. che impone al creditore di comportarsi correttamente per favorire alla controparte (debitore) l'agevole assolvimento della sua prestazione (pagamento);
    dall'altro lato, l'obbligo imposto dalla Legge (L. n.197/91) di non effettuare pagamenti in denaro contante quando l'importo è superiore ad € 12.500,00.
    Su tali presupposti una diffida formale al venditore di recepire la somma bonificata, contestandogli al riguardo la "mora accipiendi" con riserva d'azione di danno ci può stare.
     
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  3. Chritias

    Chritias Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    quindi come mi consigliate di procedere? la caparra ci sono probabilità di rivederla?, mentre per i soldi che ho già dato all'agenzia, che è stata assente e non mi ha per niente aiutato si puo fare qualcosa?
     
  4. Antonio Abiuso

    Antonio Abiuso Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Come procedere? Anzitutto ti presenti dal notaio (dovrebbe essere quello designato da te quale acquirente) nel giorno ed orario prestabiliti e se il venditore non si presenta in tale sede fai verbalizzare dal notaio la tua presenza e quella del bonifico "irrevocabile". Lo stesso dicasi se il venditore si è presentato ma solo per esprimere il suo...rifiuto. Dopo di che gli notifichi la diffida e sali sul ring con un discreto (non necessita neppure che sia 'eccellente') avvocato.
    All'Agenzia, specie per non averti adeguatamente (come vedo) assistito la provvigione spetta solo se l'affare va a buon fine, altrimenti ciccia; in tal ipotesi il massimo che può ricevere è il puro rimborso delle spese sostenute 'a piè di lista'; ma solo dimostrando di aver agito, seppure inutilmente, in maniera fattiva e irreprensibile nell'espletamento del suo mandato.
    E' probabile che, vedendo in tal modo da te affrontata senza mezzi termini la situazione, il riottoso promesso venditore si convinca sulla convenienza anche per lui di 'ammorbidirla' e venire ad un opportuno accomodamento; che in questo caso potrebbe consistere nel reso della caparra e...amici come (diciamo) prima! Ancora due cose Chritias: complimenti per la nonchalance con cui metti in bilancio l'eventuale perdita di denaro in questa 'avventurosa' vicenda, probabilmente non ti pesa molto! Inoltre aggiungo, come dicesi nel paesello in cui son nato (ma poco vissuto): in certi casi occorrono sempre " muso duro e berretta fracàda". Auguri!
     
  5. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Perché si rifiuta, ha spiegato ? Sfiducia nell'irrevocabilità?
    Perché non gli fai un semplicissimo assegno circolare, come si usa normalmente ?
     
  6. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non è così ; l'affare si ritiene concluso quando c'è in essere un contratto vincolante tra le parti, anche ad effetti obbligatori (contratto preliminare di compravendita).
    Se poi una delle parti impazzisce , o comunque non rispetta l'impegno , non è certo responsabile l'agente immobiliare .
    Se non si dovesse procedere con il rogito e il doppio della caparra non coprisse tutte le spese e i danni (agenzia compresa) , sarà necessario rivolgersi alla giustizia civile per richiedere quanto è dovuto.
     
  7. Antonio Abiuso

    Antonio Abiuso Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Nel quesito era semplicemente citato - e questo veniva considerato - un accordo delle parti sui presupposti e termini salienti della compravendita con previsione d'effettuarne direttamente poi dal notaio la relativa rogazione. Se viceversa gli impegni negoziali risultano di fatto già consacrati in un regolare preliminare certamente il diritto del mediatore alla provvigione è di certo indiscutibile. Desta tuttavia perplessità, stante il motivo della postuma contesa tra le parti, che per evitarla non siano stati nel compromesso previsti pure i termini e modalità del pagamento. Sotto tale profilo una qualche responsabilità dell'Agenzia appare configurabile. Comunque, nell'ipotesi d'una causa di risoluzione contrattuale incentrata sull'opposizione a ricevere il pagamento del prezzo a mezzo d'un bonifico irrevocabile non vorrei, per i motivi precedentemente accennati, trovarmi nella veste del promittente venditore. Ai posteri la sentenza (neppure troppo...ardua).
     
  8. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    È stata versata una caparra, quindi un contratto preliminare sembra esserci stato.
    Naturalmente anch’io non capisco perché il proprietario non voglia un bonifico irrevocabile, e perché se ne debba discutere il giorno del rogito...
    Forse sapremo come è stata gestita la cosa oggi pomeriggio.
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Beh...un bonifico (seppur irrevocabile) non è un metodo che possa essere imposto.

    Il venditore può chiedere un altro "titolo" (il suggerito assegno circolare) ...e i compratore malfidente impone che il notaio trattenga fino ad espletamento del passaggio.

    Non vedo su quali basi esista una "sentenza già scritta".

    La caparra confirmatoria non elimina la possibilità di contestare ulteriori spese per rottura della compravendita.
     
  10. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Anch'io non l'ho capito.
    Però ho pensato che il bonifico irrevocabile ovviamente non può essere revocato da chi l'ha disposto (in questo caso l'acquirente).
    Ma se sul suo conto non ci fossero i fondi, anche solo temporaneamente, la banca non potrebbe eseguire il bonifico, giusto?
    Forse per questo motivo il venditore, che desidera avere il corrispettivo della vendita al momento del rogito, non gradisce il bonifico irrevocabile. Meglio un assegno circolare!

    Certo che se c'è stato un compromesso (contratto preliminare), il tipo di pagamento deve essere stato già stabilito e accettato dalle parti.
     
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  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    NI
    Si potrebbe obbiettare che se non esistono i fondi nel c/c il bonifico non possa essere disposto automaticamente.
    Non mi risulta che si possano prelevare somme di denaro o disporre pagamenti se il saldo è insufficente .
    Anzi...da quando non possono addebitarti (per i privati) eventuali sconfinamenti "in rosso"...non pagano neppure le bollette più piccole.

    Resta il fatto che i termini di pagamento sono a scelta di chi vende o quantomeno sono concordati e fissati al preliminare.
     
  12. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    concordate col notaio di sospendere le trascrizioni fino all'accredito della somma, mi pare che il notaio possa ricevere su un conto appostito le somme e gestire la procedura con garanzia per tutti, il notaio però deve essere affidabile :)
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non si sospende la trascrizione.
    Almeno una delle parti ha la possibilità di richiedere che il prezzo sia depositato su un conto deposito istituito presso il notaio.
    Come prevede l'art. 1, comma 63 della legge n. 147/2013:
    Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
    a) tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d'imposta, e comunque le spese anticipate di cui all'articolo 15, primo comma, numero 3), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, in relazione agli atti a repertorio dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale;
    b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64;
    c) l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito; nei casi previsti dalla presente lettera, il notaio deve ricusare il suo ministero se le parti non depositano, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell'atto, l'importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell'atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio del gratuito patrocinio.

    Le somme depositate nel conto corrente di cui sopra costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse.
    Gli interessi maturati su tutte le somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
    Eseguite la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto. Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l'evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

     
  14. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    Se dal preliminare si evince un tipo di pagamento, da chi è stato modificato, e per quale motivo non è stato avvertita la parte prima della stipula?
     
  15. Antonio Abiuso

    Antonio Abiuso Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Di certo apprezzabili i rilievi che precedono sulla possibilità di risolvere il caso in questione col fattivo e legittimo intervento del notaio. Verso il quale appare peraltro imprescindibile la convergenza delle parti. Ma i seri dubbi in proposito derivano dal contrasto insortone solo circa il saldo del prezzo mediante bonifico (chiaramente non pattuito come tale nel preliminare) che farebbe presumere l'intento del promittente venditore di sottrarsi così alla stipula trattenendosi la caparra versata. D'altronde il rifiuto di tale mezzo di pagamento, tipologicamente difforme da altri (quale l'assegno circolare) può anche rivestire, sotto il profilo della correttezza contrattuale qualche valido giustificativo nella negoziazione tra privati. Es.: non possiedo un conto in banca per l'appoggio, ovvero il conto è cointestato, oppure registra uno scoperto che è opportuno rimanga tale.
     
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  16. vitt1

    vitt1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se il compratore, un minuto prima di andare dal notaio, svuota il conto bancario, sai cosa ci può fare il venditore con il pezzo di carta del mandato irrevocabile? Pulirsi ..... il naso.
     
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Un bonifico irrevocabile una volta emesso non dovrebbe risentire del "svuotamento post firma"...e per essere malfidenti pure un Assegno Circolare potrebbe essere falsificato.
     
  18. vitt1

    vitt1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    quello che non mi è chiaro cosa sia un "bonifico irrevocabile". E' un pagamento effettuato, con soldi transitati da un conto all'altro e di cui manca solo l'evidenza contabile ( in questo caso significa che il compratore ha trasferito la somma PRIMA del rogito, fiducioso/ingenuo ) o si tratta di una "promessa a pagare" che avrà luogo DOPO il rogito ( in questo caso è il venditore fiducioso/ingenuo ). Se il compratore ha i soldi, va in banca e fa emettere un assegno circolare: se l'assegno è falso, si tratta di truffa.
     
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  19. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sarebbe interessante sapere da @Chritias com'è andata a finire la faccenda, visto che il rogito era fissato per giovedì 29 marzo!
     
  20. vitt1

    vitt1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    auguro tutto il bene possibile ma se fossi il venditore sarei perplesso: rogito il 29, mandato di pagamento al 30 ( venerdì santo )?, pagamento effettivo al 3 aprile.
    quando ci sono di mezzo festività bancarie: pochi, maledetti e SUBITO !
     

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