Buongiorno a tutti!
Invio la planimetria della situazione, che illustro brevemente:
-ho chiamato gli edifici in questione A,B,C,D, indicando le u.i. delle quali ciascuno è composto;
- a me interessa l'edificio D, composto da n. 6 u.i. suddivise in 2 + 2 +2, perchè si tratta di edifici a schiera formati ciascuno da due unità immobiliari;
- in verde la tratta fognaria (fognolo) che presenta un cerchio -anch'esso verde- sul tratto lungo 11 m: qui è stato trovato il danno;
- la misura di 4 m indica la distanza alla quale si allaccia l'u.i. per la quale ho chiesto il vostro aiuto.
Il tratto fognario deriva dall'area della ex scuola -a sinistra in basso nel disegno (demolita per far posto ai giardini pubblici): raccoglie il condominio (A) e scende lungo il viottolo pedonale fino alla strada carrabile (S) ove si innesca nel tratto pubblico.
Ora la mia domanda era -e rimane: possibile che un danno a monte delle unità immobiliari D -e in particolare di una di queste che si innesta per soli 4 metri di sviluppo- debba essere suddiviso IN PARTI UGUALI fra TUTTE le unità immobiliari A,B,C,D?
Io propenderei -come minimo- per una suddivisione in base al REALE UTILIZZO.
Mi pare che Ollj arrivi alla medesima conclusione, sollevata nella prima parte della discussione anche da Dimaraz, con mio parere affermativo.
Il famoso art. 1123 del CC, che riporto per intero così come l'ho letto, cita infatti:
" Le spese necessarie
(1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [
1117,
1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le
innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della
proprietà di ciascuno [
1118 2; 68 disp. att.], salvo diversa convenzione
(2).
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne
(3).
Qualora un edificio abbia più scale, cortili,
lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [
1124-
1126; 63 disp. att.]
(4).
Note
(1) Si tratta di una tipica obbligazione
propter rem.
(2) Il primo comma riguarda le spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza. La norma può essere derogata solo dall'unanimità dei condomini (normalmente, in un regolamento predisposto dall'originario proprietario e poi recepito nei singoli atti d'acquisto).
(3) Il secondo comma deroga al primo, sulla base del principio di
equità sostanziale. Ad esempio, i proprietari di negozi al piano terra, non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.
(4) Tale comma si applica anche al condominio parziale. A seguito della riforma del condominio entrata in vigore nel 2013, l'
art. 1118 del c.c. stabilisce espressamente il diritto del condomino a distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, ipotesi che in precedenza era ricondotta al comma in commento. "
Fin dall'inizio è indicata la proporzionalità delle spese e non l'equivalenza delle quote.
Possiamo quindi tirare le conclusioni?
1) siete d'accordo che la spesa debba effettivamente essere proporzionale al tratto di cui si usifruisce? e in più:
2) se il danno riguarda il tratto precedente dal proprio utilizzo, si sia esclusi dall'addebito?
Vi ringrazio davvero tanto per l'aiuto!
Ed ora la planimetria:
