Servitu di passaggio e spese condominiali

[User_51530]

Buongiorno,
espongo il nostro problema sperando che qualcuno possa darci un supporto.
Abbiamo acquistato un appartamento circa 10 mesi fa; abbiamo concluso la trattativa con l'agenzia e firmato tutta la documentazione presso un notaio alla presenza della precedente proprietaria.
Alla precedente proprietaria abbiamo anche richiesto tutta la documentazione condominiale, spese previste, ed anche il nominativo dell'amministratore dello stabile.
L'appartamento si trova in uno stabile di cui usufruisce solo di servitù di passaggio relativa alle scale (l'appartamento è al primo piano) e come indicatoci dalla proprietaria, non aveva usufrutto dell'ascensore.
Inoltre non ha un amministratore (l'amministratore dello stabile di cui abbiamo la servitu di passaggio ce lo ha anche confermato tramite lettera inserita agli atti dal notaio).
Sempre l'amministratore "non nostro" non ci ha consentito di poter avere citofono e cassetta delle lettere nello stabile in quanto appunto noi possiamo usufruire solo della servitu di passaggio.

Circa una settimana fa, tramite raccomandata, ci perviene la convocazione per una riunione di condominio da parte del "non" amministratore che ci chiede oltre alla presenza a suddetta riunione, di assolvere ad una serie di pagamenti relativi a varie manutenzioni (non specificate e senza le distinte di fatture o altri documenti di pagamento), oltre che spese di cancelleria (20 euro per l'invio della raccomandata), e anticipo spese di manutenzione.

Contattiamo l'amministratore che ci dice che "forse sarebbe meglio che chiedesse delucidazioni alla precedente proprietà che ha da sempre riconosciuto la partecipazione alle spese così come gli altri condomini facenti parte dello stabile dove c'è il vostro alloggio.
Se Lei decidesse di rinunciare al servizio potrà chiede all'assemblea del condominio XXX di poter chiudere la porta sul vano scala del condominio e utilizzare accessi differenti. Stesso discorso vale per l'ascensore."

Detto ciò le abbiamo ricordato che ci aveva confermato lui stesso di non essere il nostro amministratore e anche la precedente proprietaria non ha mai fatto alcuna menzione di ciò.
Le abbiamo inoltre chiesto i dati (tabelle millesimali) da cui si evincono gli importi a noi addebitati ed anche le varie documentazioni che non abbiamo e non sono agli atti di vendita.
Peraltro l'appartamento è per noi una seconda casa (con utilizzo solo nei mesi estivi e solo nei fine sttimana) e, prima del nostro acquisto, non era mai stata abitata (almeno dal lontano 1970).
Per rendere abitabile l'appartamento ci siamo accollati in autonomia i costi di nuovo allaccio acqua e luce (il "non" amministratore ha detto che non avremmpo potuto utilizzare i contatori già esistenti in quanto appunto noi non facenti parte dello stabile) e siamo tutt'ora senza citofono (per cui senza possibilità di aprire il portone dall'appartamento) e senza cassetta postale (nonostante nel vano ingresso vi siano cassette postali disponibili ed anche all'ingresso vi sia posto nella pulsantiera citofoni).
Chiediamo dunque il vostro aiuto per capire come muoverci e se è corretto che il "non" amministratore in un certo senso ci minacci di toglierci la servitu di passaggio (senza le scale, seppur di pochi gradini, non vi è alcun modo di accedere all'appartamento) e che ci chieda soldi senza produrre documentazione (che non è mai stata prodotta sino ad ora).

Spero di avere spiegato bene la situazione ma nel caso sono disponibile a dare ogni tipo di ragguaglio.

Grazie mille
Ilaria

 

[Gianco]

Non capisco perché avete solo la servitù di passaggio dalla scala e non avete la possibilità di mettere la cassetta delle poste. Comunque sappi che se una servitù esiste da più di vent'anni è usucapita. Ma nell'atto cose c'è scritto a tal proposito?

 

[Luigi Criscuolo]

mi sembra di aver capito che ci sono due edifici: uno è un condominio con amministratore, l'altro edificio è senza amministratore. Per accedere all'edificio senza amministratore bisogna passare dall'ingresso dell'edificio con amministratore fare una o due rampe di scale.
La situazione è alquanto bizzarra anche se a me è capitato di vedere che per raggiungere gli appartamenti dell'ultimo piano di un condominio sito in una via si doveva entrare da un altro condominio posto in un'altra via, fare una sola rampa di scale, aprire una porta finestra e percorrere un ponticello sospeso.
Se l'edificio senza amministratore non ha alcuna via di accesso su strada pubblica è logico che abbia una servitù di passaggio attraverso l'edificio con amministratore.
Il fatto di avere una servitù non esime i dominanti a non contribuire al pagamento delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti del condominio servente che loro usano.
L'amministratore del condominio servente non può impedire ai proprietari dell'edificio dominante di mettere su strada il loro citofono: ci dovrebbero essere due tabelle citofoniche distinte una per la palazzina A) con amministratore e l'altra per la palazzina B) senza amministratore. In questo modo ogni palazzina si pagherà le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione della propria tabella citofonica. Ovviamente le spese per creare il collegamento tra la tabella citofonica e gli appartamenti che si trovano nella palazzina senza amministratore saranno a totale carico loro.
Sarebbe d'uopo distinguere come ho fatto io le due palazzine in A) e B) nel caso in cui il numero civico fosse comune; se non lo fosse su ogni tabella citofonica andrebbe riportato chiaramente il numero civico al quale si riferiscono gli elenchi dei nominativi.
Diverso è il discorso della posta: nella palazzina senza amministratore dovrebbero trovare un posto dove metterle; a meno che per destinazione del buon padre di famiglia (il costruttore ed unico proprietario delle due palazzine) le cassette delle lettere siano state predisposte nell'atrio della palazzina con amministratore.
Anche per gli allacci delle utenze (acqua luce gas e telefono) il condominio servente non può opporsi al passaggio delle tubazioni e dei cavi che raggiungano la palazzina dominante. Però all'interno della palazzina dominante ogni proprietario si dovrà installare i relativi contatori.

 

[Gianco]

Anche per gli allacci delle utenze (acqua luce gas e telefono) il condominio servente non può opporsi al passaggio delle tubazioni e dei cavi che raggiungano la palazzina dominante.

Ogni servitù o viene concordata o viene usucapita. Tuttalpiù la potrebbe imporre l'autorità giudiziaria, ho dubbi che lo possa fare trattandosi di proprietà private. Eventualmente la servitù non sarà a titolo gratuito.
Comunque, stiamo facendo un discorso fine a se stesso, in attesa di avere le necessarie delucidazioni da Ilarias, che ha posto il problema ed è scomparsa.

 

[User_51530]

Buongiorno
no no non sono scomparsa. stavo recuperando alcune informazioni sull'atto di vendita che mi avevate richiesto.
Intanto vi ringrazio.
La situazione è esattamente come riportato da Luigi Cruscolo: ovvero 2 condomini con 2 civici diversi, una sola uscita in strada ed un solo vano ingresso, una sola bottoniera citofonica in fronte (con molti bottoni liberi) ed un solo vano cassette delle lettere (con molti spazi già vuoti) uno con amministratore ed uno con soli 4 appartamenti senza amministratore.
I 4 appartamenti di proprietà di diversi fratelli (si tratta di un lascito ereditario) uno dei quali ci ha venduto uno degli appartamenti.
La servitù di passaggio è sancita nell'atto di vendita così come nella successione ereditaria che è stata posta agli atti dal notaio; vi è anche la dimensione della servitù di passaggio di pochi millesimi.
La spesa che ci richiede l'amministratore dell'altro condominio è dell'ordine di alcune migliaia di euro (mi pare eccessivo) relativo a spese luce e manutenzione.
Inoltre nonostante la situazione di cui sopra l'amministratore ci ha vietato sia di attivare il citofono (ovviamente a nostre spese) che la cassetta postale.
Anche per gli allacci di luce e acqua (gas non lo abbiamo) abbiamo dovuto insistere in quanto ci riferiva che non avremmo potuto utilizzare spazi del condominio da lui amministrato per poter posizionare (ripeto a sole nostre spese) sia contatore di acqua che di luce: è stata una specie di lotta durata 5 mesi....
L'amministratore per la riscossione della cifra fa riferimento a tabelle millesimali che noi non abbiamo e che non sono negli atti: alla richiesta di averle ci nega la possibilità.
Noi non abbiamo problemi a pagare quanto necessario ci mancherebbe, non vorrei però che l'amministratore ci "marciasse" con il fatto che siamo nuovi, si tratta di seconda casa e che non ci sia documentazione a supporto.
Vi ringrazio ancora
Ilaria

 

[Gianco]

Abbiamo acquistato un appartamento circa 10 mesi fa; abbiamo concluso la trattativa con l'agenzia e firmato tutta la documentazione presso un notaio alla presenza della precedente proprietaria.

Inizialmente all'atto dovrebbe risultare il certificato di agibilità, documento essenziale. Lo stesso certifica che l'immobile è abitabile poiché fornito anche dei servizi primari, luce, acqua, telefono, fogne, allaccio TV.

La situazione è esattamente come riportato da Luigi Cruscolo: ovvero 2 condomini con 2 civici diversi, una sola uscita in strada ed un solo vano ingresso, una sola bottoniera citofonica in fronte (con molti bottoni liberi) ed un solo vano cassette delle lettere (con molti spazi già vuoti) uno con amministratore ed uno con soli 4 appartamenti senza amministratore.

Se i due fabbricati esistono dalla notte dei tempi, comunque più di vent'anni e se non esistono scritti che affermano il contrario, i vostri diritti fin'ora esercitati sono usucapiti. Mi riferisco al passaggio nel vano d'ingresso: la bottoniera citofonica deve essere necessariamente collegata alle unità immobiliari del tuo edificio che oltre alla tua abitazione ne avranno e ne usufruiscono ancora. E' sufficiente fare una verifica nell'impianto per vedere se ci sono i collegamenti. Le cassette delle poste degli altri tuoi condòmini ritengo che esistano da quando costoro sono entrati nel possesso.

Anche per gli allacci di luce e acqua (gas non lo abbiamo) abbiamo dovuto insistere in quanto ci riferiva che non avremmo potuto utilizzare spazi del condominio da lui amministrato per poter posizionare (ripeto a sole nostre spese) sia contatore di acqua che di luce: è stata una specie di lotta durata 5 mesi....

Le 4 unità del tuo fabbricato sin dalla loro costruzione saranno servite dagli impianti e dai gruppi di misura dell'acquedotto e dell'energia elettrica. Mi domando come possa questo amministratore che voi o tu non abbiate il diritto di mantenere le servitù esistenti.

 

[User_51530]

Il cerrtificato di abitabilità vedo se lo abbiamo. abbiamo di certo ricevuto la certificazione energetica. Dubito che lo abbiamo in quanto l'immobile non era provvisto di acqua (abbiamo dovuto fare allaccio con acquedotto comprensivo di rottura della strada per allaccio, a nostre spese) e nemmeno di luce (abbiamo attivato noi il collegamento con l'ente).
Allaccio tv non vi era assolutamente...
Comunque verifico stasera a casa se fra gli atti consegnati dal notaio lo abbiamo.
Io penso che l'amministratore, messo un po alle strette da noi che gli chiediamo semplicemente la documentazione delle spese che ci chiede (e che non ci fornisce) ci stia in un certo senso minacciando (il termine è un po forte).
E comunque conferma che "non abbiamo diritto ne al citofono ne alla cassetta postale". Per poterle avere dice che dovremmo farne espressa domanda al "suo" condominio e attendere che i suoi condomini si pronuncino.
Ora diciamo che non mi ammazzo se non ho la cassetta postale ma il citofono potrebbe aiutare ecco....
Mentre per le spese, considerando che siamo al piano ammezzato per cui non utilizziamo ascensore e che siamo in quella casa si e no 6 giorni al mese in estate, vorremmo davvero capire come sono ripartite e se siamo obbligati.
grazie Ilaria

 

[Gianco]

Ma chi abitava l'immobile prima di voi era privo di luce, acqua, citofono e cassetta per la posta?

 

[User_51530]

L'immobile è disabitato almeno dal lontano 1970: prima non saprei ma pare fosse tutto (entrambi gli stabili) un albergo.
Era disabitata la parte composta da 4 appartamenti mentre l'altra (quella con l'amministratore) è ora completamente abitata (molte seconde case ma direi tutte abitate).
La parte nostra, deriva da una eredità che è rimasta contestata per piu di 40 anni da parte di 3 fratelli; da quanto abbiamo capito uno è deceduto (forse quello più ostico) e ha lasciato a sua volta l'eredità alla figlia che se ne è liberata subito vendendola.
Le altre 3 unità immobilitari dello stabile sono tutt'ora disabitate e di proprietà ancora dei 2 fratelli in vita.
Più o meno è quanto ci hanno detto.
L'immobile si presentava con il bagno completo (fatto nel 1970... ma ancora con gli incarti sui servizi) ma senza ne allaccio acqua ne allaccio luce ne niente altro.
Abbiamo visitato prima dell'acquisto l'immobile sempre di giorno e poichè c'erano gli interruttori e appunto il bagno abbiamo dedotto vi fosse sia acqua che luce e l'agenzia e la precedente proprietaria hanno "omesso" di indicarci che invece era solo facciata....
Detto ciò dopo 5 mesi di trattative con la "non" amministratrice e con i vari enti locali (acquedotto e società elettrica) siamo riusciti ad avere entrambi.
Ma niente da fare per quanto riguarda allaccio tv, cassetta postale e citofono.
Oltre che avere ora ricevuto una richiesta di pagamento senza pezze o tabelle millesimali a supporto e di entità importante.

 

[Luigi Criscuolo]

E comunque conferma che "non abbiamo diritto ne al citofono ne alla cassetta postale".

mi sembra di aver già detto la mia su questi argomenti: siete due condomìni identificati con due numeri civici diversi; ogni condominio deve avere il suo citofono indipendente (ho anche spiegato il motivo); ugualmente per la cassetta della posta.
E' vero che per i proprietari dei quattro appartamenti posteriori rispetto al condominio su strada sarebbe più comodo utilizzare un impianto citofonico sovradimensionato già installato; tuttavia se c'è la possibilità di installarne uno solo per i 4 proprietari residenti nella palazzina posteriore la strada da percorrere è quella della indipendenza.
I 4 proprietari hanno solo la servitù di passaggio pedonale, sembra che sia stata quantificata ed in base a quella dovete compartecipare alla spese di ordinaria e straordinaria manutenzione delle parti che usate.

Io penso che l'amministratore, messo un po alle strette da noi che gli chiediamo semplicemente la documentazione delle spese che ci chiede (e che non ci fornisce) ci stia in un certo senso minacciando (il termine è un po forte).

Io credo che l'amministratore abbia usato il sistema di scaricare tutte le spese sull'unico proprietario rintracciabile che sei tu. La domanda che tu devi fare ma queste spese sono tutte a carico mio o sono a carico di tutti i 4 proprietari? Io posso pagare 1/4 e retroattivamente di 5 anni alla data di acquisto della proprietà. Per il resto si deve rivolgere ai proprietari e se il caso fare un decreto ingiuntivo. Quando i proprietari si vedranno chiamati in tribunale con il rischio di vedersi messa all'asta la casa per qualche migliaia di euro di debito vedi come correranno. A meno che visto lo stato di abbandono (mancano gli allacci dei servizi essenziali) per i proprietari potrebbe essere una liberazione. Una casa senza gli allacci essenziali, disabitata da decenni, e con un decreto ingiuntivo sopra varrà pochissimo: magari qualche proprietario residente nel palazzo davanti potrebbe essere interessato a fare l'affare.
Credo che l'atteggiamento dell'amministratore del condominio servente sia giustificato dagli anni di impossibilità di riscuotere i soldi a carico dei quattro proprietari dominanti e che non hanno mai contribuito alle spese.
Per quanto riguarda la TV tu hai il diritto di mettere sul tuo tetto, o sul tetto dell'altro condominio se sul tuo tetto non ci fosse una adeguata ricezione, una antenna ricevente; non hai diritto di attaccarti all'impianto centralizzato dell' altro condominio.

Abbiamo visitato prima dell'acquisto l'immobile sempre di giorno e poichè c'erano gli interruttori e appunto il bagno abbiamo dedotto vi fosse sia acqua che luce e l'agenzia e la precedente proprietaria hanno "omesso" di indicarci che invece era solo facciata....

evidentemente il "gatto e la volpe" esistono ancora e colpiscono alla grande.